Stanovanjski trg v Trbovljah s poudarkom na metodologiji izračuna najemnin v neprofitnih stanovanjih

UNIVERZA V MARIBORU

EKONOMSKO POSLOVNA FAKULTETA





DIPLOMSKO DELO




Tadeja Bartol





Trbovlje, junij 2004

UNIVERZA V MARIBORU

EKONOMSKO POSLOVNA FAKULTETA





DIPLOMSKO DELO



STANOVANJSKI TRG V TRBOVLJAH S POUDARKOM NA METODOLOGIJI IZRAČUNA NAJEMNIN V NEPROFITNIH STNOVANJIH





Kandidatka: Tadeja Bartol Študentka: izrednega študija
Program : univerzitetni
Študijska smer: Denarništvo in finance Mentor: prof. dr. Sebastjan Strašek

Trbovlje, junij 2004

UNIVERZA V MARIBORU Ekonomsko-poslovna fakulteta

IZJAVA

Kandidat(ka) Bartol Tadeja
absolvent(tka) študijske smeri:Denarništvo in finance, študijski program:univerzitetni izjavljam, da sem avtor(ica) tega diplomskega dela, ki sem ga napisal(a)

pod mentorstvom dr.prof.Sebastjan Strašek in uspešno zagovarjal(a)dne, 24.06.2004.

Zagotavljam, da je besedilo diplomskega dela v tiskani in elektronski obliki istovetno in brez virusov.

Ekonomsko-poslovni fakulteti dovolim – ne dovolim objavo diplomskega dela v elektronski obliki na spletnih straneh knjižnice. Hkrati dovoljujem, da ga lahko bralci uporabijo za svoje izobraževalne in raziskovalne namene s povzemanjem posameznih misli, idej, konceptov oziroma delov teksta iz diplomskega dela ob upoštevanju avtorstva in korektnem citiranju.


V Mariboru, dne 30.06.2004 Podpis:__________________________________

2





PREDGOVOR

Stanovanje sodi med najkompleksnejše dobrine, ki vplivajo na kakovost življenja. Pravica do primernega bivališča je osnovna človekova potreba in temeljna pravica vsakega človeka. Vendar je v Sloveniji zaradi premajhne kupne moči in previsokih cen nepremičnin za precej ljudi pot do lastne strehe nad glavo precej daljša kot sicer.

Stanovanjski zakon je v devetdesetih letih omogočil s svojimi pogoji odkup stanovanj tudi nižjemu sloju prebivalcev in tako, poleg tistih, ki so s tem postali tudi dvakratni milijonarji, ustvaril sloj revnih lastnikov, ki ne morejo poravnati niti deleža stroškov vzdrževanja niti rednih obratovalnih stroškov.

Zaradi stanovanjskega zakona je v zelo kratkem času postalo v vlogi lastnikov stanovanj in hiš približno 97% slovenskega prebivalstva.

Če pogledamo iz drugega zornega kota, in sicer iz oči najemnikov je situacija vse bolj mračna. Ob spremljanju stanovanjske problematike, ter vseh novosti, ki smo jih bile deležni v letu 2003 in bodo predvidoma zaključene koncem leta 2006 sem ugotovila, da je bivanje vse bolj drago. Strošek najemnine predstavlja kar zajeten del družinskega proračuna. Če na kratko povzamem so se najemnine v vseh stanovanjih v zelo kratkem času povečala za približno 37% in povišanj zaradi novosti še ni konec. Tako počasi in zahrbtno bodo nekje do konca leta 2006 »prikorakale« k vsakemu najemniku. Položaj najemnikov pa ne bi bil tako zaskrbljujoč, če bi se tudi njihovi prihodki povečevali iz meseca v mesec. Če situacijo pogledamo iz oči občanov našega kraja, je vprašljiva ta druga stran, ko družina nima niti rednih prihodkov za zadovoljevanje svojih osnovnih potreb.

Skozi nalogo sem poizkušala bralcu bližje prikazati dejansko situacijo stanovanjskega trga v občini Trbovlje, kjer je celostna podoba kraja kar zaskrbljujoča. Kot prvo je potrebno omeniti gospodarski razvoj v sami občini, ki je, lahko bi rekli, kar ničen. Tovarne in podjetja, ki so v preteklosti dajala Zasavju in njegovim prebivalcem delovna mesta, razvoj, življenski elan, so danes zaprta in so le še »podrtije« v njihovi sivi in mračni okolici.

Zaposlena sem v podjetju, ki se že dobro desetletje srečuje s ovirami na stanovanjskem področju. Njegova dejavnost je gospodarjenje za lastnimi nepremičninami oziroma celovito področje poslovanja z nepremičninami, ki vključujejo nakup, izgradnjo, oddajanje v najem in upravljanje z večstanovanjskimi in večlastiškimi objekti.

3




Temeljni problem s katerim se srečujemo je neugodna starostna struktura stanovanj, ki na eni strani pomeni nezadovoljstvo najemnikov, ki morajo tudi za takšno bivanje plačevati najemnine, na drugi strani pa za podjetje pomenijo visoke stroške vzdrževanja ob relativno nizkih prihodkih.

Kakorkoli že gledamo in analiziramo stanovanjski trg v Trbovljah, iz oči najemnikov ali upravnikov ali lastnikov nepremičnin, se bomo v boljšo in svetlo prihodnost »pripeljali« le z poživitvijo gospodarstva, z odpiranjem novih delovnih mest za izobražen mladi kader, ki danes zaradi takšne situacijo kot je, zapušča naše mesto.

4





KAZALO

PREDGOVOR..................................................................................... 2

1. UVOD............................................................................................ 6

1.1 Opredelitev področja in opis problema................................................................. 6

1.2 Namen, cilji in trditve diplomskega dela............................................................. 6

1.3 Predpostavke in omejitve ........................................................................................... 7

1.4 Metode raziskave............................................................................................................ 7

2. STANOVANJSKI TRG IN STANOVANJSKA POLITIKA...................... 9

2.1 Model prostega trga in stanovanjski trg............................................................... 9

2.2 Posebnosti stanovanja kot tržne dobrine .......................................................... 10

2.3 Primerno stanovanje in kakovost življenja....................................................... 11

2.4 Stanovanjska politika in njen zgodovinski razvoj......................................... 13

2.4.1 Razvoj stanovanjske politike ................................................................... 13

2.4.2 Cilji in instrumenti stanovanjske politike ............................................... 13

2.4.3 Cilji in instrumenti stanovanjske politike v Sloveniji ............................... 14

3. SISTEMSKE NOVOSTI V STANOVANJSKEM ZAKONU................... 16

3.1 Poglavitni cilji novega stanovanjskega zakona............................................... 16

3.2 Rezervni sklad ............................................................................................................... 18

3.3 Stroški uporabe nepremičnin.................................................................................. 21

3.3.1 Metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih............ 22

3.3.1.1 Elementi neprofitne najemnine .................................................................................... 22

3.3.1.2 Najvišje dovoljene stopnje posameznih elementov najemnine........................... 23

3.3.1.3 Način izračuna najemnine............................................................................................. 25

3.3.1.4 Vpliv lokacije ..................................................................................................................... 25

3.3.1.5 Oblikovanje najemnin za stanovanja v lasti podjetja Spekter d.o.o.................. 26

3.3.1.6 Praktičen prikaz izračuna najemnin........................................................................... 28

3.3.2 Subvencioniranje najemnin ..................................................................... 30

3.3.3 Upravičenost do subvencije po novem..................................................... 31

4. KVALITATIVNA IN KVANTITATIVNA RAZISKAVA STANOVANJSKEGA TRGA V TRBOVLJAH........................................ 32

4.1 Kvalitativna faza raziskave in njeni rezultati ................................................. 34

4.1.1 Percepcija stanovanjskih razmer v občini Trbovlje ................................. 34

4.2 Kvantitativna faza raziskave in njeni rezultati .............................................. 38

4.2.1 Analiza trenutnega stanja....................................................................... 38

4.2.2 Ocena deleža upravičencev do stanovanjske podpore............................ 41

4.2.3 Analiza potreb po številu, tipih in strukturi novih stanovanj v občini Trbovlje ............................................................................................................. 43

4.2.4 Zadovoljstvo z upravnikom bloka in občinsko vodstvo............................ 44

5





5. PRISTOJNOSTI IN NALOGE DRŽAVE NA STANOVANJSKEM PODROČJU ..................................................................................... 46

5.1 Nacionalni stanovanjski program.......................................................................... 46

5.2 Stanovanjski sklad Republike Slovenije............................................................. 46

5.3 Neprofitne stanovanjske organizacije ................................................................. 48

5.4 Spekter d.o.o. - neprofitna stanovanjska organizacija ................................ 50

5.4.1 Predstavitev družbe................................................................................. 50

5.4.2 Javni razpis za oddajo neprofitnih stanovanj v najem podjetja Spekter d.o.o.................................................................................................................. 52

6. SKLEP ........................................................................................ 56

7. POVZETEK.................................................................................. 58

8. KLJUČNE BESEDE ...................................................................... 58

9. LITERATURA .............................................................................. 59

10. VIRI .......................................................................................... 61

11. SEZNAM TABEL .......................................................................... 1

12. SEZNAM SLIK ............................................................................. 2

6




1. UVOD

1.1 Opredelitev področja in opis problema

Zaposlena sem v organizaciji, ki se že ves čas svojega obstoja , to je od ustanovitve leta 1991 ukvarja z upravljanjem večstanovanjskih hiš, oziroma se že celo desetletje srečuje s problemi na stanovanjskem področju.

Stanovanjsko področje pomeni nekakšno stičišče , v katerem se stikajo in srečujejo socialne, ekonomske in družinske poti. Stanovanjska oskrba prebivalstva sodi med pomembnejše naloge vladne politike, ki odločilno vplivajo na kakovost življenja.

Streha nad glavo je ena temeljnih človekovih pravic, zapisana celo v ustavi. Zelo pomembna naloga vsake vlade pa je zagotoviti ustrezno stanovanjsko politiko dosegljivo svojim državljanom. Vzporedno z zagotovitvijo stanovanj pa je predvsem pomembna cena oziroma strošek s katerim se dnevno srečujejo najemniki z najemom bivalnega prostora. Kakšen vpliv ima ta strošek na njihov družinski proračun in posledično na njihovo kakovost življenja?

Z lanskim letom je stopil v veljavo tudi nov stanovanjski zakon, ki je prinesel kar nekaj sprememb, tako upravnikom večstanovanjskih hiš, kot tudi lastnikom. Pozitivne in negativne posledice, ki jih je prinesla ta novela zakona bom analizirala, ter jih skozi nalogo poizkušala na čim bolj razumljiv način interpretirati bralcu.



1.2 Namen, cilji in trditve diplomskega dela

Namen mojega diplomskega dela je predstaviti stanovanje, ga postaviti v stanovanjski trg, ter ugotoviti njune specifičnosti (lastnosti) katere nas na koncu pripeljejo do spoznanja, da je stanovanje ena izmed temeljnih človekovih dobrin. Še bolj podrobna analiza nas bo pripeljala do ugotovitve, da je ta dobrina vse bolj draga. Z letošnjim letom so se najemnine v neprofitnih stanovanjih povečale cca. za 37%, kar predstavlja kar zajetni del družinskega proračuna.

Z diplomsko nalogo bi želela predstaviti stanovanjski trg v Trbovljah, predvsem bi rada pokazala kako brezposelnost, odhod izobražene delavne sili v večja gospodarsko razvita središča, vse več izkoriščevalskega privatnega sektorja vpliva na nikakršno gospodarsko rast na našem majhnem prostoru, ter vodi veliko socialno stisko. Z eno besedo bi lahko

7




situacijo definirali recesija zasavskega gospodarstva, saj se z pozitivnim poslovanjem lahko pohvalijo le redka delujoča podjetja.

Analizo stanovanjskega trga v Trbovljah sem opravila s pomočjo stanovanjske ankete, ki je bila realizirana v preteklem letu. Podatki so sveži , dejanski in zanimivi. Hkrati pa upam, da bom z diplomsko nalogo uspela prikazati dejansko sliko našega kraja, ter težav s katerimi se soočamo.



1.3 Predpostavke in omejitve

Diplomska naloga je zasnovana tako, da je v prvem delu nekoliko širše zajet celoten stanovanjski trg ter njegove komponente, hkrati pa se ob koncu posameznih poglavji vključi dejanska situacija na določenem trgu.

Bolj pod mikroskop so vzete najemnine, vrste najemnin, načini izračuna, ter tudi subvencioniranje najemnin kot eden bistvenih, ter hkrati pozitivnih ukrepov našega proračunskega porabnika za trboveljske najemnike.

V zadnjem delu naloge pa je predstavljeno podjetje, Neprofitna stanovanjska organizacija Spekter d.o.o., njena pozicija v našem gospodarstvu, hkrati pa je pokazana vloga in namen Spektra d.o.o. kot upravnika in hkrati lastnika stanovanj v zasavskem stanovanjskem trgu.

Pomembna omejitev, ki me je spremljala skozi pisanje naloge je oddaljenost od dobro založene knjižnice. Pri izdelavi diplomskega dela se omejujem na domačo in tujo literaturo, predvsem sem se oprla na obsežno kvalitativno in kvantitativno raziskavo stanovanjskega trga v Trbovljah. V veliko pomoč pa so mi bili interni viri našega podjetja, ter izkušnje kolegov in kolegic zaposlenih v podjetju Spekter d.o.o..



1.4 Metode raziskave

Diplomska naloga je poslovna ter tudi makroekonomska raziskava, saj je rdeča nit naloge stanovanjska problematika v državi oziroma na ožjem stanovanjskem trgu.

Pri raziskavi sem uporabila dinamično ekonomsko raziskavo, saj sem proučevala proces nastajanja in širjenja sprememb, ki jih povzroči sprememba določenih spremenljivk.

Naloga je oblikovana na osnovi induktivnih in deduktivnih metod, pristop pri raziskovanju problema pa je deskriptivni in analitični.

8




Pri oblikovanju diplomske naloge sem uporabila različne vire podatkov, kot so strokovna literatura, veljavni zakoni, zapiski iz strokovnih posvetov, domača in tuja literatura, ter interne veljavne akte podjetja Spekter d.o.o.. Pri izdelavi naloge pa sem se obrnila tudi na sodelavce, ki so podkovani s dolgoletnimi in strokovnimi izkušnjami na tem področju.

9




2. STANOVANJSKI TRG IN STANOVANJSKA POLITIKA

2.1 Model prostega trga in stanovanjski trg

Trg pomeni stičišče oziroma križišče, kjer se srečata ponudba in povpraševanje po posameznih dobrinah. Osrednjo vlogo na prostem trgu ima tržna menjava, ki se odvija v pogojih prostega tržnega določanja cen in s tem opravlja ekonomsko integracijo v družbi.

Pomembno pa je dejstvo, da v obravnavanih okoliščinah ni mogoče enačiti stanovanjskega trga s prostim trgom. Glavni dejavnik, ki nasprotuje enačenju teh dveh trgov je stanovanje, ki se pojavlja kot posebna dobrina na stanovanjskem trgu. Posebnosti se kažejo v:

neelastičnost ponudbe

visok strošek transakcije, ki omejuje prosto mobilnost kupcev in prodajalcev

omejenost informaciji o stanovanju

Kako je stanovanjski trg že v osnovi strukturiran različno od prostega trga kaže naslednja slika.

SLIKA 1: STRUKTURA STANOVANJSKEGA TRGA






STANOVANJSKA POLITIKA




POVPRAŠEVANJE





Vir: Hårsman in Quigley 1991, str.22

Za trg, običajno medsebojno vplivanje med ponudbo in povpraševanjem, se tukaj odvija s posredovanjem stanovanjske politike, oziroma je stanovanjska politika potrebna le za reguliranje neekonomskih vidikov stanovanja, medtem ko ekonomske vidike regulira mehanizem prostega trga.


PONUDBA




T


T


RŽNI REZULTA

10




2.2 Posebnosti stanovanja kot tržne dobrine

Posebnosti stanovanja v primerjavi z drugimi tržnimi dobrinami in posebnosti stanovanjskega trga v primerjavi s trgi drugih dobrin in storitev so naslednje ( Hårsman in Quigley, 1991)

a) Dvojnost: trg stanovanjskih storitev in trg stanovanjskega fonda (sklada)

Stanovanje nastopa v dveh oblikah, kot dobrina (enota fonda stanovanj) in kot storitev (uporaba, najem, zakup). To nas tudi posledično pripelje do dveh različnih trgov in sicer trg nepremičnin in trga najemnih stanovanj.

b) Kompleksna dobrina

Stanovanje je kompleksna dobrina, kar pomeni, da jo je težavno presojati in vrednotiti, pa tudi proizvajati. Stanovanje ima številne značilnosti (je staro, novo, ima določeno strukturo, gradbene sestavine, površino, opremo, funkcionalno in estetsko členitev prostorov, nadstropnost in podobno). Zaradi vseh teh značilnosti in množice možnih kombinacij je tudi tipizacija stanovanj zelo zahtevna, dodatna težava pa je ta, da so nekatere značilnosti stanovanja deljive nekatere pa nedeljive od njega.

Takšna kompleksnost stanovanja pomeni, da ga težko vrednotimo in proizvajamo, ter hkrati je zelo zapletena in učinkovita tudi menjava med ponudniki in povpraševalci, saj je ugotavljanje pravega razmerja med kakovostjo in ceno zelo zahtevno, ter tudi bolj kompleksno kot pri ostalih dobrinah, kjer je v igri manj značilnosti.

c) Stanovanje kot fiksna, neprenosna dobrina in strošek transakcije

Stanovanje je nepremična dobrina, zato je izbor stanovanja obenem tudi izbor soseske, prostorske oddaljenosti in dostopnosti do delovnega mesta in množice drugih kulturnih, rekreacijskih , izobrazbenih dobrin. Tako ima prostorska fiksnost stanovanja štiri pomembne posledice:

z vidika lastnika stanovanja je del cene nepremičnine ali stroška najema odvisna od dogajanja v okolju. Na ceno nepremičnine ali njenega najema vplivajo dejanja javnega sektorja (javni prevoz, komunalne pritikline)

ker stanovanje ni prenosljivo ni osrednjega menjalnega prostora, ter tudi sama menjava je specifična, med menjavo se ne prenese dobrina sama ampak le denar, posojila, poroštva oz. obveznosti v zvezi z nepremičnino

stanovanjski trg je lokalen, zato konkurenca deluje le lokalno, kar pomeni da se ponudba v kraju A ne odziva na spremembe po povpraševanju v kraju B

11




strošek transakcije na stanovanjskem trgu je tako visok, da se povpraševanje odziva zelo selektivno (najemnik se bo odločil za drugo najemno stanovanje, le če bo to imelo toliko ugodnejše razmerje med ceno in kakovostjo, da bo to odtehtalo stroške preselitve in zamenjave družbenega okolja)

d) Stanovanje je draga dobrina

Stanovanje je zelo draga dobrina in predstavlja zelo pomemben del v porabi gospodinjstev, v državnih naložbah in v državnem proračunu. Posledica visoke cene stanovanja je v tem, da se ti stroški porazdelijo čez daljše časovno obdobje, zato sta zelo razširjena najem, kjer se stroški raztegnejo čez celotno življensko dobo stanovanja, ter uporaba posojil med lastniki.

e) Stanovanje je trajna (dolgoročna) dobrina

Novozgrajena stanovanja obsegajo le majhen del vseh stanovanj in stanovanjskih storitev v določenem obdobju, zato je prispevek novih stanovanj k spremembam celote majhen. Dolga življenska doba stanovanja pomeni, da bodo imele naložbene odločitve dolgoročne učinke na grajeni prostor in bodo zadevale več generacij.

f) Stanovanje je nujna in nenadomestljiva dobrina

Še tako revna gospodinjstva so nujno udeležena v potrošnji stanovanjskih storitev in se temu trajno ne morejo odpovedati, ter hkrati nastanitev ni nadomestljiva z drugimi dobrinami in storitvami.

g) Stanovanje kot sinkretizem teh lastnosti

Obravnavo posebnih značilnosti stanovanja lahko končamo z ugotovitvijo o sinkreziji vseh posebnosti. Druge dobrine tudi imajo eno ali več teh značilnosti. Toda težko bi našli še kakšno dobrino, ki ima vse te značilnosti hkrati.


2.3 Primerno stanovanje in kakovost življenja

Stanovanje sodi med najkompleksnejše dobrine in ga je, kot sem že omenila, mogoče opredeliti z številnimi pomembnimi lastnostmi za lastnika. Lastnosti stanovanja razvrščamo med dva krovna koncepta in sicer (Mandič,1996,59):

stanovanjski standard, ki zajema fizične lastnosti stanovanja, ter njegovo materialno kakovost

12




stanovanjski status, ta pa zajema značilnosti stanovanja z vidika nadzora nad uporabo le-tega; varnost in trajnost uporabe, ter fizični in premoženjski vidik

Definicija primernega stanovanja je šla v zadnji desetletjih od enostavnih (stanovanje kot zavetišče) do vse kompleksnejših definicij, kjer se stanovanje definira kot varovanje človekovih ekonomskih, socialnih in kulturnih pravic.

Tako je primerno stanovanje tisto stanovanje, ki zadovoljuje povprečne standarde oziroma, ki ima poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih družinskih članov, ki živijo v skupnem gospodinjstvu (Becele 1991,16).

Glede na kriterij pridobivanja stanovanja ločimo (Becele 1991,13-16):

1. Lastno stanovanje; v tem primeru je lastnik stanovanja, ki je tovrstno stanovanje pridobil z nakupom tudi stanovalec oziroma uporabnik. Le-to stanovanje uporablja za zadovoljevanje lastnih stalnih stanovanjskih potreb. Na prostem stanovanjskem trgu so lastniška stanovanja namenjena predvsem tistemu delu prebivalstva, ki ima višje dohodke oziroma višji standard

2. Najemno stanovanje; po Stanovanjskem zakonu1 ločimo naslednje vrste najemnih stanovanj:

Neprofitno najemno stanovanje (se oddaja za neprofitno najemnino)

Tržno najemno stanovanje (se prosto oddaja na trgu)

Službeno najemno stanovanje (se oddaja zaradi zadovoljevanja službenih potreb)

Namensko najemno stanovanje (namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencev ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva)

Stanovanjski zakon dejansko ne deli stanovanja po kvaliteti gradnje ali opremljenosti, edini razlikovalni element so upravičenci do najema posameznih vrst stanovanj ter najemnine. Kategorizacija poteka v glavnem po upravičencih do sklenitve najemnih pogodb. Nov Stanovanjski zakon ne ločuje več socialnih in neprofitnih stanovanj, poznamo le eno kategorijo najemnih stanovanj, za katero se plačuje neprofitno najemnino.






1 Uradni list RS, št.69 z dne 16.07.2003

13




2.4 Stanovanjska politika in njen zgodovinski razvoj


2.4.1 Razvoj stanovanjske politike

Stanovanjsko politiko po času nastanka delimo s pripadajočimi obdobnimi instrumenti (Mandič 1996, 128):

1. Do 1.svetovne vojne

sodobni gradbeni predpisi

pristojnost mestnih oblasti za odpravo slumov

uskladitev alternativ špekulativnemu stanovanjskemu podjetništvu

2. Medvojno obdobje

omejitev najemnin

javna posojila za gradnjo najemnih stanovanj stanovanjskim zadrugam, združenjem, zasebnim podjetnikom in lokalnim oblastem

3. Povojno obdobje do srede 70. let

množična javna stanovanjska gradnja javnih/socialnih stanovanj

korporativni aranžmaji (ekonomija obsega, dvig produktivnosti gradbeništva)

visoke subvencije graditeljem

4. Druga polovica 70. let in kasneje

krepitev vloge zasebnega sektorja pri financiranju, zidavi in oskrbi s stanovanji

zmanjšanje subvencij ponudbeni strani (graditeljem in lastnikom najemnih stanovanj)

povečanje subvencij povpraševanju (kupcem stanovanj z ugodnimi posojili in davčnimi olajšavami, najemnikom s selektivnim subvencioniranjem najemnin)

konverzija najemnih stanovanj v lastna stanovanja


2.4.2 Cilji in instrumenti stanovanjske politike

Stanovanjska politika sodi med javne oziroma sektorske politike z značilno strukturo (Hoogwood and Gun, 1984):

cilji

inštrumenti

učinki

Sektorske politike in s tem stanovanjska politika ima opredeljene cilje, ki jih želi doseči; inštrumente preko katerih se želi pripeljati k uresničitvi opredeljenega cilja. Nacionalne stanovanjske politike na področju Evropske unije imajo opredeljene cilje predvsem v smislu kakovosti,

14




cenovne dosegljivosti in razpoložljivosti stanovanj in stanovanjskega sklada (npr. vsem zagotoviti stanovanja določene kakovosti in cene). Pomembno je dejstvo, da so tu pomembnejši širši cilji, saj je stanovanjska politika kot sektorska politika vključena v funkciji doseganja ciljev zaposlovalne, poselitvene, dohodkovne, socialne ter še katere druge politike.

Inštrumenti stanovanjske politike so lahko dveh vrst (Dunn,1981):

regulativni (nastopajo v obliki predpisov in pogojev, s katerimi država, uporabljajoč moč prisile predpisuje določene norme, standarde in postopke)

alokativni (ti pa nastopajo v obliki denarja, osebja, storitev, ki jih država razdeljuje prek svojih programov in projektov, npr. dotacije za mestno prenovo, javna najemna stanovanja)

Država lahko programe in projekte na področju stanovanjske politike izvaja sama prek javnega sektorja (politika oskrbovanja »providing«) ali pa prepusti zasebnemu (profitnemu ali neprofitnemu) sektorju (politika usposabljanja »enabling«), ter izvajalce ob definirani in spremljani kakovosti storitev financira.

V zadnjem desetletju se v okviru stanovanjske politike funkcija države v neposredni oskrbi krči, veča pa se njena funkcija v usposabljanju drugih akterjev. Tako imenovani prehod iz oskrbovane funkcije v funkcijo usposabljanja pomeni posredno odgovornost države za delovanje sistema stanovanjske oskrbe.


2.4.3 Cilji in instrumenti stanovanjske politike v Sloveniji

Leta 1990 so bili odpravljeni tedanji sistemski viri stanovanjske politike, obvezni prispevki iz bruto OD, ter predpisana uporaba akumulativnih sredstev v namenskih stanovanjskih skladih v podjetjih ter občinah.

Leta 1991 je bil sprejet Stanovanjski zakon, ki je vpeljal nov sistem pristojnosti in pravil na stanovanjskem področju. Zlasti je določil odgovornost občin za socialna stanovanja, neprofitnih stanovanjskih organizacij za neprofitna najemna stanovanja , Stanovanjskega sklada RS za dajanje nizkoobrestnih stanovanjskih posojil. Stanovanjski zakon je vpeljal vrsto novih regulativnih ukrepov, ki predstavljajo delovanja za akterje, tako sta bila ključna nova akterja, občine in neprofitne stanovanjske organizacije, prepuščene lastnim virom, kar pa se je kmalu pokazalo za preskromno, da bi omogočilo zaznavno delovanje.

Inštrumenti stanovanjske politike so se tekom let nekoliko dopolnjevali z alokativnimi inštrumenti, kljub temu pa inštrumenti naše stanovanjske politike ostajajo v primerjavi z razvitimi državami, tudi nekaterimi

15




tranzicijskimi državami kot je Češka, dokaj skromni po številu, natančni ciljnosti in tudi po dosegu ( npr. nerazvitost objektnih subvencij na ponudbeni kot stimulator k določenim kakovostnim, cenovnim, urbanističnim ciljem).

Cilje naše stanovanjske politike v okviru spomladanske delavne variante2 bi lahko definirali:

zagotoviti zadostno število stanovanj za različne sloje prebivalcev na ustreznih lokacijah

zagotoviti lažje pridobivanje vseh vrst stanovanj na različne načine

zagotoviti ustrezno kakovost stanovanj in bivalnega okolja






2 Nacionalni stanovanjski program – delovna verzija 1999

16




3. SISTEMSKE NOVOSTI V STANOVANJSKEM ZAKONU


Novi stanovanjski zakon, ki je bil sprejet junija 2003 in je 14. oktobra 2003 stopil v veljavo, prinaša številne novosti in dopolnitve obstoječi ureditvi. Namen je zagotoviti čim boljše pogoje za upravljanje večstanovanjskih stavb, kar je bilo tudi eno od delavnih načel pri pripravi tega zakona.

Stanovanjski zakon iz leta 1991, ki je določil pravno podlago za ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju in prehod s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja ter omogočil proces lastninjenja in privatizacije stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini, je bil od svoje uveljavitve že trikrat spremenjen. Doživel je tudi razveljavitve s strani Ustavnega sodišča Republike Slovenije, pri čemer so odločbe ustavnega sodišča posegale zlasti v področje najemnin in v razmerja med lastniki in najemniki denacionaliziranih stanovanj.

Pri pripravi novega stanovanjskega zakona, objavljenega v Uradnem listu RS št.69/03 se je skušalo:

uskladiti lastninsko-pravna razmerja z določbami stvarno-pravnega zakonika

olajšati in racionalizirati upravljanje v večstanovanjskih stavbah

podpreti interes lastnikov za oddajo prostih stanovanjskih površin v najem

dati Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije in občinskim stanovanjskim skladom zakonske podlage za celotno dejavnost, ki jo morajo opravljati v zvezi z uresničevanjem Nacionalnega stanovanjskega programa in občinskih stanovanjskih programov

urediti premoženjskopravna razmerja med investitorjem in kupcem stanovanj

zagotoviti dodatne materialne spodbude za dogovarjanje med lastniki denacionaliziranih stanovanj in prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice

utrditi vlogo stanovanjske inšpekcije in racionalizirati inšpekcijske postopke na tem področju



3.1 Poglavitni cilji novega stanovanjskega zakona

Osrednji cilji3 novega stanovanjskega zakona so naslednji:

opredelitev vrste stanovanjskih stavb

oživljanje stanovanjske gradnje in prenove ter boljše vzdrževanje stanovanjskega fonda



3 Poročevalec, Predlog stanovanjskega zakona, št.81/2002 z dne 3.9.2002, str 43-44

17




vzpostavitev identifikacijske oznake stavb in stanovanj zaradi vzpostavitve, vodenja in izmenjave podatkov iz katastra stavb in registra stanovanj

učinkovitejše upravljanje večstanovanjskih hiš

transparentnost in varnost sredstev lastnikov

zbiranje za večja vzdrževana dela v rezervnem skladu

usposobljenost lokalnih skupnosti za izvajanje nalog na stanovanjskem področju in razvijanje različnih oblik zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj

poenostavitev in poenotenje neprofitnih najemnin na stroškovni ravni

izpostavitev sistem socialnih korektivov na stanovanjskem področju

zaščita kupcev novozgrajenih stanovanj

vzpostavitev katastra stavb

Ker je nov stanovanjski zakon zelo obsežen in bi podrobna analiza posameznih delov in sprememb tega zakona bila preobširna in morda celo nezanimiva, saj bi skozi naloga lahko izgubila rdečo nit, sem se odločila, da bom v nadaljevanju naloge pod drobnogled vzela le tiste spremembe zakona, ki so se na stanovanjskem področju pojavile kot novost oziroma so po moji oceni najbolj zanimive bralcu.

Določena področja novega stanovanjskega zakona bodo podrobneje urejena s podzakonskimi predpisi. Na osnovi tega novega zakona bo sprejetih deset podzakonskih prepisov in šele s sprejetjem vseh teh desetih predpisov bo namreč omogočeno celovito in kakovostno izvajanje novega stanovanjskega zakona. Ti predpisi naslednji:

Uredba o označevanju stanovanj in stanovanjskih enot

Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj

Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih, ki jih morajo izpolnjevati stanovanjske stavbe za posebne namene

Pravilnik o vzdrževanju večstanovanjskih stavb

Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem

Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš

Uredba o metodologiji za izračun in uveljavljanje neprofitne najemnine ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencionirane najemnine

Poslovnik od delu Stanovanjskega sveta

Pravilnik o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij

18




3.2 Rezervni sklad

Rezervni sklad je instrument za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Gre za pomemben institut novega stanovanjskega zakona, ki ga je sicer predpisal že stvarnopravni zakonik z začetkom leta 2003. Novi stanovanjski zakon, ki je začel veljati 14.oktobra 2003, pa rezervni sklad podrobneje opredeljuje in dodaja vrsto varovalk, ki zagotavljajo varnost sredstev, zbranih v skladih.

V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah, za njihovo vzdrževanje. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oziroma izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje. Vplačevanje v rezervni sklad je skladno z 41. členom novega stanovanjskega zakona in s 119.členom stvarnopravnega zakonika izključna obveznost etažnih lastnikov, ki bodo v rezervnemu skladu dolgoročno mesečno zbirali sredstva za vzdrževanje stavb. Lastnik je namreč dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele. Pomembno je še omeniti, da je sredstva v rezervni sklad po zakonu dolžan plačati lastnik stanovanja in ni nikakršne zakonske podlage, da bi lastnik prisilil najemnika, da bi namesto njega vplačeval v rezervni sklad.

Višino sredstev za vplačevanje v rezervni sklad je predpisal pravilnik4, ki ga je na podlagi stvarnopravnega zakonika izdalo Ministrstvo za pravosodje.Pravilnik določa merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka. Lahko pa se etažni lastniki v načrtu vzdrževanja dogovorijo, da bodo v rezervni sklad plačevali višje zneske, glede na ocenjeno vrednost vzdrževanih del in načrta vzdrževanja.

Država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije bodo oproščeni mesečnih vplačil v rezervni sklad , če bodo v ta namen oblikovali lastne rezervne sklade in dokazila o tem predložili upravniku posamezne večstanovanjske stavbe.

Merila za določitev prispevka so:

površina posameznega dela v etažni lastnini; ta podatek dobi upravnik na podlagi opravljenega točkovanja zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanja

starost nepremičnine, na kateri je vzpostavljena etažna lastnina; ta se določa glede na leto izgradnje in se jo na podlagi ugotovljene starosti uvrsti v enega odspodaj prikazanih razredov. Iz pregleda vidimo, da etažnim lastnikom novogradenj prvih deset let ni potrebno plačevati prispevka; starost nepremičnine pa se ugotavlja enkrat letno;






4 UrL. RS Št.11/2003: Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka

19





Starostni razred


Starost nepremičnine

I


do 10 let

II


nad 10 do 30 let

III


nad 30 do 60 let

VI


nad 60 let




rekonsktrukcija nepremičnine; ta je lahko celovita ali delna; celovita rekonstrukcija pomeni, da so bila opravljena že vsa potrebna glavna investicijska vzdrževalna dela (obnova strehe, instalacij in naprav za ogrevanje,obnova ali zamenjav vodovodne, plinske, električne in druge instalacije, zamenjava ali obnova fasade, toplotne instalacije in dvigal); delna rekonstrukcija pa pomeni, da sta bili na nepremičnini opravljeni vsaj dve od prej naštetih investicijskih in vzdrževalnih del; tudi rekonstrukcija nepremičnine se ugotavlja enkrat letno; etažnim lastnikom v celovito prenovljenih stavbah prav tako pet let po prenovi ni potrebno vplačevati sredstev v rezervni sklad

Upravnik na podlagi ugotovljenih meril izračuna najnižjo vrednost prispevke in sicer tako, da površino posameznega dela v etažni lastnini pomnoži z zneskom, ki je določen za posamezni starostni razred (EUR):

Starostni razred

Eur/m²

I 0
II 0,20 III 0,25 IV 0,30

Izračunan znesek se vplačuje, kot sem že omenila enkrat mesečno na transakcijski račun rezervnega sklada. Pomembno je še omeniti, da so sredstva vplačana na ta račun nepovratna in ostanejo v skladu tudi po prodaji stanovanja. Za zbrana sredstva se lahko prodajalec in kupec dogovorita z višino kupnine za stanovanje.

TABELA 1: PRIMERJAVA VPLAČIL V REZERVNI SKLAD

Velikost stanovanja Razred Starost EUR5/m² SIT/m² 30 50 70

I do 10 let 0,00 0 0 0 0

II od 10 do 30 let 0,20 47,7049 1.431,15 2.385,25 3.339,35

III od 30 do 60 let 0,25 59,6312 1.788,94 2.981,56 4.174,18

IV nad 60 let 0,30 71,5574 2.146,72 3.577,87 5.009,02



Vir: Lastna tabela izračunov dejanskih vplačil v rezervni sklad


5 Banka Slovenije, Tečajna lista na dan 18.5.2004, srednji tečaj 238,5247 SIT=1 EUR

20




S sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Novi stanovanjski zakon določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Če upravniki opravljajo upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo. Če upravnik izvaja vplačila etažnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v 10 dneh zagotoviti odvod teh vplačanih sredstev na TRR rezervnega sklada.

Kot je bilo že omenjeno stanovanjski zakon prinaša vrsto varovalk glede ravnanja upravnika s sredstvi rezervnega sklada:

sredstva niso del upravnikovega premoženja, zato tudi niso predmet stečajne mase v primeru stečaja upravnika

na sredstva rezervnega sklada je izvršbo mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba

upravnik sme sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite v banki, ki ima v skladu s predpisi v bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju RS, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke; pri sklepanju pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodar

etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažniki določijo v navedeni pogodbi

Sredstva rezervnega sklada je mogoče porabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja (menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade in podobno), ter za nujna vzdrževana dela. Nujna vzdrževana dela pa so tista, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, saj bi zaradi tega znatno poslabšali pogoje bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele ali pa bi nastajala še večja škoda na posameznih ali skupnih delih.

Še nekaj o načrtu vzdrževanja. Sprejmejo ga etažni lastniki, in sicer za obdobje najmanj enega leta do največ pet let. V načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

V primeru, da etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za vrerodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Če ni možna drugačna prisilna izterjava je v zadnji fazi možna tudi prodaja njegovega stanovanja in poplačilo dolgov iz kupnine.

21




3.3 Stroški uporabe nepremičnin

Stanovanjski zakon, ki velja od oktobra 2003 bo na novo uredil sistem neprofitnih najemnin in subvencioniranja, ki bosta začela veljati s

1.1.2005. Nov poenoten sistem oblikovanja neprofitnih najemnin bo precej enostavnejši v primerjavi z še veljavnim sistemom.

Do konca leta 2004 bo še veljal sistem oblikovanja neprofitnih najemnin, kot ga določa še stari 63.člen Stanovanjskega zakona. Oblikovanje po citiranem členu je precej zapleteno in zahtevno. Metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih iz leta 2000 je najemnine razvrstila v več tipov, odvisno od starosti stanovanja oziroma leta gradnje stanovanja, datuma vselitve najemnika in lastništva stanovanja.

Stara metodologija določa dve stopnji neprofitne najemnine za stanovanje in sicer za stanovanja mlajša od 60 let v razponu 3,81%-5,08% za leto 2004 in za stanovanja starejša od 60 let v razponu od 2,54% do 3,81% za leto 2004. Z uvedbo nove metodologije izračuna najemnin pa je predvidena le ena, skupna stopnja neprofitne najemnine za stanovanje, ki bo 4,68% in bo posledično pomenila za bivše imetnike stanovanjske pravice približen 22% porast najemnin, ter za najemnike novih stanovanj pa znižanje najemnine za 7,9%.

Ustavno sodišče RS je v začetku leta 2003 sprejelo odločbo, v kateri je razveljavilo določbo starega stanovanjskega zakona in s tem povezane določbe Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, ki so določale dve vrednosti točke. Sodišče je namreč menilo, da je razlikovanje višine najemnine glede na vrednost točke, v povezavi z datumom sklenitve najemne pogodbe neustavno. Tako je določilo, da za vsa neprofitna najemna razmerja velja ena vrednost točke in sicer 2,63 EUR. Izvzeta so le najemna razmerja po predpisih o socialnem varstvu. Zaradi te ustavne odločbe so se najemnine v povprečju povišale do največ 37%.

Poenoten sistem neprofitnih najemnin je bil tudi eden izmed poglavitnih ciljev novega stanovanjskega zakona. Uskladitev najemnin na najvišjo dovoljeno stopnjo bo postopna, v dveh letih, končne predvidene najemnine naj bi bile dosežene do konca leta 2006.

Lastnik lahko odda nepremičnino v najem proti plačilu najemnine in se določi z najemno pogodbo. Z uveljavitvijo stanovanjskega zakona imamo v Sloveniji dve vrsti najemnin:

najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja

najemnina za neprofitna stanovanja

22




Najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja se oblikuje prosto (prosto oblikovana najemnina) in z zakonom ni omejena, razen ko gre za oderuško najemnino6, ki pa jo stanovanjski zakon omejuje. Neprofitna najemnina, ki jo plačujejo najemniki neprofitnih stanovanj, to so bivši imetniki stanovanjske pravice in upravičenci do najema neprofitnega stanovanja, pa je natančneje urejena z zakonom in metodologijo o oblikovanju najemnin in subvencij.


3.3.1 Metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih

Nov sistem oblikovanja in obračunavanja neprofitnih najemnin bo začel veljati s 1.1.2005. Neprofitna najemnina je oblikovana na nivoju stroškovne najemnine, kar pomeni, da pokriva vse stroške uporabe stanovanja. Višina neprofitne najemnine je odvisna od vrednosti stanovanja7, ki pa se določi na osnovi novega stanovanjskega zakona in pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanja in stanovanjskih stavb. Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih se določa način in postopek za izračun najvišjih dovoljenih najemnin, ki jih lastniki smejo zaračunavati najemnikom. Podlaga za izračun najvišje dovoljene neprofitne najemnine so elementi neprofitne najemnine, pri čemer pa je lastnikom dovoljeno, da lahko določijo tudi nižje stopnje najemnin, kot so določene v sami uredbi8.


3.3.1.1 Elementi neprofitne najemnine

Elementi neprofitne najemnine so naslednji:

stroški vzdrževanja stanovanja in skupnih delov

stroški za opravljanje upravniških storitev

amortizacija

stroški financiranja

V najemnino niso zajeti stroški obratovanja, ki jih najemnik plača poleg najemnine.






6 Ur.L.RS, št.69/03, 119. člen

7 Ur.L.RS, št.69/03, 116. člen

8 Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin

23




3.3.1.2 Najvišje dovoljene stopnje posameznih elementov najemnine

Najvišje dovoljene stopnje posameznih elementov najemnine so prikazane v naslednji tabeli:

TABELA 2: STRUKTURA NAJVIŠJE DOVOLJENE LETNE STOPNJE NEPROFITNE NAJEMNINE V ODSTOTKIH

v %
ELEMENTI

NAJEMNINE

STANOVANJA STARA

DO 60 LET


1,11

0,40

amortizacija 1,67

stroški financiranja


SKUPAJ 4,68



Vir: Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih

Stroški vzdrževanja stanovanja in skupnih delov vključujejo tudi stroške skupnih delov stanovanjske stavbe in smejo znašati:

pri stanovanjih mlajših od 60 let 1,11% vrednosti stanovanja

pri stanovanjih starejših od 60let pa 1,81% vrednosti stanovanja

Amortizacija se priznava

za stanovanja mlajša od 60 let 1,67% od vrednosti stanovanja letno

za stanovanja starejša od 60 let pa se prizna strošek 0,97% letno in vključuje amortizacijo vlaganj, s katerimi se podaljša doba koristnosti stanovanja

Strošek financiranja je pri obeh starostnih stanovanjih enak in je 1,5% od vrednosti stanovanja.

Strošek za opravljanje upravniških storitev pa lahko znaša največ 0,40% vrednosti stanovanja.

Seštevek vseh dovoljenih stopenj posameznih elelmentov najemnin da najvišjo dovoljeno letno stopnjo neprofitne najemnine, ki znaša 4,68%.

Nekaj najpomembnejših uprvaniških storitev, katere je dolžan opravljati upravnik so navedene v nadaljevanju.

1. Organizacijsko-administrativna opravila:

pridobitev, nastanitev, ureditev, vodenje ter ažuriranje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih, najemnikih stanovanj, poslovnih prostorov v večstanovanjski stavbi

pridobitev, nastanitev, ureditev in ažuriranje evidenc o stanovanjih, poslovnih prostorih, skupnih delih, garažah, hišniških stanovanjih


STANOVANJA STARA

NAD 60 LET

striški vzdrževanja


1,81

stroški upravniških storitev


0,40


0,97

1,50

1,50


4,68

24




pomoč lastnikom pri pripravi pogodbe o medsebojnih razmerjih

priprava pogodbe o opravljanju upravniških storitev

vodenje zborov lastnikov in priprav zapisnikov

arhiviranje vse dokumentacije

koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov, ipd.

2. Tehnično-strokovna opravila:

pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi

oštevilčenje in označitev stanovanj

izdelava načrta vzdrževalnih del stanovanjske stavbe

določitev višine prispevka v rezervni sklad

objava del in zbiranje ponudb, cenikov in predračunov

izdaja naročil za manjša vzdrževalna dela

izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela

pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del

priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju

izdelava letnega poročila o delu upravnika

3. Finančno-računovodska in knjigovodska opravila:

vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi

ugotavljanje finančne obveznosti, razdelitev stroškov, v skladu s pogodbo o upravljanju

izdelav in dostava obračunov

opominjanje dolžnikov in izterjava obveznosti

vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja, izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc

blagajniško poslovanje

izdelava mesečnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja s stanovanjsko hišo in priprava poročil o finančnem poslovanju stanovanjske hiše

izdelava letnega poročila o upravljanju objekta

obveščanje lastnika o neplačanih terjatvah najemnika kot podlage za odpoved najemnega razmerja

4. Pravno-premoženjska opravila:

zastopanje lastnikov v sodnih in upravnih zadevah

zbiranje in priprava podatkov za tožbe in izvršilne predloge pri sodišču

zbiranje podatkov potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb

dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo lastnikov stanovanjske hiše

vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb

vodenje evidenc tožb

25




priprava poročila o rezultatih izterjav

obremenitev lastnika s stroški postopka sodne izterjave najemnine in drugih stroškov, ki jih najemnik ni plačal


3.3.1.3 Način izračuna najemnine

Osnova za izračun najemnine je vrednost stanovanja, ugotovljena na podlagi pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb9.

Vrednost stanovanja se izračuna po naslednji enačbi:

VS = ŠTT x VT x UP x VVS x VLS (1),

pri čemer pomenijo:

VS vrednost stanovanja

ŠTT število točk

VT vrednost točke

UP uporabna površina

VVS vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor)

VLS vpliv lokacije stanovanja

Število točk, uporabna površina in vpliv velikosti stanovanja so razvidni iz zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj po pravilniku. Vrednost točke za izračun neprofitne najemnine je 2,63 EUR, preračunana v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.

Mesečna najemnina se izračuna po naslednjem obrazcu:

MN = (VS x LSN) / 12 mesecev (2),

pri čemer pomenijo,

MN mesečna najemnina

VS vrednost stanovanja

LSN letna stopnja najemnine

Najemnina se plačuje do petnajstega v mesecu za tekoči mesec razen, če z najemno pogodbo ni drugače določeno.


3.3.1.4 Vpliv lokacije

Vpliv lokacije je novost. Faktor, ki ga do sedaj vsaj kot elementa, ki vpliva na vrednost stanovanja, za potrebe neprofitnih najemnin nismo


9 116.člen stanovanjskega zakona

26




upoštevali. Vpliv lokacije stanovanja bodo na svojem območju lahko določile občine z odlokom. V kolikor bodo občine sprejele tovrsten odlok, bo na vrednost stanovanja vplivala tudi lokacija, vendar največ do 30% višine najemnine. Lokacija pa bo odvisna od naslednjih meril:

velikost mesta oziroma naselja (število prebivalcev)

oddaljenost stanovanja od središča mesta ali naselja

opremljenost z infrastrukturo, prometnimi povezavami

bližine zelenih površin

oddaljenost od virov emisij

bližine kulturnih in infrastrukturnih objektov

motnje zaradi hrupa (bližine železniške proge, regionalne ceste

atraktivnost lokacije


3.3.1.5 Oblikovanje najemnin za stanovanja v lasti podjetja Spekter d.o.o10

Najamnine se oblikujejo skladno z določili Stanovanjskega zakona in sprejetimi podzakonskimi akti.

1. NEPROFITNE NAJEMNINE

Osnova za izračun neprofitnih najemnin je 116.člen Stanovanjskega zakona (Ur.l.št.69/03).

TABELA 3: NAJEMNIKI STANOVANJ SO PREJŠNJI LASTNIKI STANOVANJSKE PRAVICE

v %

Obdobje Starost do 60 let Starost nad 60 let


v letu 2004


3,81


2,54



Vir: Interno poročilo podjetja Spekter d.o.o.

V to skupino spadajo stanovanja zgrajena iz nekdanje družbene lastnine, najemniki so prejšnji imetniki stanovanjske pravice, ter starejša stanovanja oddana v najem po letu 1991. Vsi ti najemniki imajo z najemno pogodbo določeno letno stopnjo najemnine 2,9%.

TABELA 4: STANOVANJA ODDANA NA OSNOVI JAVNEGA RAZPISA

v %

Obdobje Starost do 60 let Starost nad 60 let


v letu 2004


4,68


3,81



Vir: Interno poročilo podjetja Spekter d.o.o.


10 Navodilo za oblikovanje najemnin se prične uporabljati s 1.1.2004 in velja do

31.12.2004

27




V to skupino sodijo stanovanja, ki so bila zgrajena ali celovito prenovljena in oddana v najem po letu 1991. Stanovanja so bila dodeljena na osnovi javnih razpisov za oddajanje stanovanj v najem. Pri izračunu vrednosti stanovanja (točkovna vrednost) se za potrebe izračuna neprofitne najemnine v tabeli 1 in 2 upošteva vrednost stanovanjske točke 2,63 EUR preračunane v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.

2. TRŽNE NAJEMNINE

TABELA 5: STANOVANJA ODDANA V NAJEM ZA TRŽNO NAJEMNINO

v %

Obdobje Starost do 60 let Starost nad 60 let


v letu 2004



4,68

3,81




Vir: Interno poročilo podjetja Spekter d.o.o.

V to kategorijo najemnin pa sodijo stanovanja oddana v najem za tržno najemnino. Lastnik in najemnik stanovanja sta sporazumna. da je stanovanje po najemni pogodbi tisto stanovanje, ki se prosto oddaja na trgu (tržno stanovanje). Na prošnjo najemnika se status najemne pogodbe spremeni tako, da je stanovanje po novi najemni pogodbi tisto stanovanje , ki se oddaja za neprofitno najemnino, vendar se višina najemnine ne spremeni.

Pri dodelitvi stanovanja za tržno najemnino ali v primeru dodelitve stanovanja na osnovi javnega razpisa je najemnik dolžan plačati varščino v enkratnem znesku in sicer pred oddajo stanovanja v najem. Varščina je določena z višino treh mesečnih najemnin stanovanja, ki se daje v najem. Je denarno sredstvo, ki ob morebitni izselitvi najemnika iz stanovanja omogoči najemodajalcu povračilo stanovanja v prvotno stanje (eventuelne poškodbe med najemom) ali pa se z njo lahko pokrijejo neplačila najemnikov.

3. NAJEMNINE ZA SLUŽBENA STANOVANJA – RTH

Najemnine za službena stanovanja, ki se na osnovi sklepa s strani lastnika podjetja RTH d.o.o. oddajo kot službena stanovanja, se najemnine oblikujejo v višini neprofitnih najemnin v skladu s preglednico A in C. Višina najemnine za službeno stanovanje ne sme biti nižja od višine neprofitne najemnine za konkretno stanovanje.

4. PRESELITEV HOHKRAVTOVE KOLONIJE

Na osnovi projekta »Rušitve Hohkravtove kolonije v Trbovljah« zagotavljamo nadomestna stanovanja stanovalcem Hohkravtove kolonije.

28




Ti najemniki bodo plačevali najemnino oblikovano po preglednici A v višini, ki jo določa vrednost točke 1,92 EUR, razlika do polne najemnine pa se krije iz naslova odškodninskega dogovora z lastnikom firme RTH d.o.o.Trbovlje.


3.3.1.6 Praktičen prikaz izračuna najemnin

V naslednjih vrsticah bi želela predstaviti dejanske izračune najemnin v našem podjetju. Izračune bom prikazala v treh fazah in sicer glede na povišanja, ki so si v časovnem zaporedju sledila v preteklem letu. Prvo povišanje je bilo izvedeno zaradi spremembe stanovanjske točke, drugo zaradi spremembe letne stopnje najemnine za stanovanja in zadnje povišanje, ki pa ga pričakujemo v prihajajočem poslovnem letu pa je uskladitev vseh letnih stopenj .

Rezultati so prikazani v valuti EUR-o, zaradi lažje primerjave in v izogib spremembam tečajnih vrednosti glede na različna časovna obdobja izračuna najemnin.

Pod drobnogled bom vzela dve stanovanji v lasti podjetja Spekter d.o.o., za katera zaračunavamo neprofitno najemnino. Prvo stanovanje je starejše od 60 let, drugo stanovanje pa je staro komaj tri leta in je bilo oddano na osnovi javnega razpisa.

Stanovanje 1: dvosobno stanovanje

Naslov: Podvine 8, Zagorje ob Savi
Leto izgradnje: 1924
Bruto površina: 74.64 m²

Neto površina: 69.28 m²
Število točk: 133
Korekcijski faktor: 1,00

1. Faza: Izračun najemnine po še nespremenjeni stanovanjski točki (1,92 EUR)


Bruto m²


Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



74,64


133


1,000


1,92


3,81000000


60,52



2. Faza: Izračun najemnine po spremenjeni stanovanjski točki (2,63 EUR) Bruto m²

Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



74,64


133


1,000


2,63


3,81000000


82,89



3. Faza: Uskladitev najemnin na skupno stopnjo stanovanja Bruto m²


Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



74,64


133


1,000


2,63


4,68000000


101,82

29




Če komentiram najprej te prve izračune neprofitnine najemnine. Nepreofitna najemnina se je v drugi fazi glede na prvo fazo povišala za približno 37%. Takšno povišanje neprofitne najemnine je prinesla sprememba stanovanjske točke. Povišanje je bilo izvedeno za vse vrste stanovanj v naši občini, ne glede na starost stanovanj in ne glede na datum sklenitve pogodbe. V izogib prehitremu in preskokovitemu porastu neprofitnih najemnin in hkrati tudi v dobro našim najemnikom, se je naše podjetje odločilo za postopno povišanje najemnin in sicer v treh korakih, oziroma v treh mesecih se je najemnina postopno dvigovala tako dolgo, da je na koncu dosegla zakonsko določeno vrednost stanovanjske točke.

Drugo povečanje pa bo izvedeno z spremembo letne stopnje najemnine. Ta uskladitev najemnin pa naj bi bila izvedena tudi do konca leta 2006 in tudi v tem primeru se je naše podjetje odločilo za postopno povišanje neprofitne najemnine. Tako bo najemnik v tem analiziranem primeru iz stopnje najemnine 3,81 prišel na skupno stopnjo 4,86 v dveh delih. Po vsej verjetnosti se bo naše vodstvo odločilo za delno povišanje v letu 2005 in dokončno povišanje v letu 2006.

Stanovanje 2: dvo in pol sobno stanovanje Naslov: Trg revolucije 26, Trbovlje
Leto izgradnje: 2001
Bruto površina: 72,90 m²

Neto površina: 71,98 m²
Število točk: 332
Korekcijski faktor: 0,981

1. Faza: Izračun najemnine po še nespremenjeni stanovanjski točki (1,92 EUR)


Bruto m²


Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



72,90


332


0,981


1,93


4,68000000


178,71



2. Faza: Izračun najemnine po spremenjeni stanovanjski točki (2,63 EUR) Bruto m²

Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



72,90


332


0,981


2,63


4,68000000


243,53



3. Faza: Uskladitev najemnin na skupno stopnjo stanovanja Bruto m²


Št.točk


Faktor


Vrednost točke


Delež najemnine


NAJEMNINA



72,90


332


0,981


2,63


4,68000000


243,53



Tudi v drugem primeru izračuna neprofitnih najemnin se je iz prve v drugo faza najemnina povečala za približno 37%, kar je prinesla sprememba stanovanjske točke. To pa je tudi bilo vse kar se tiče sprememb pri izračunu te neprofitne najemnin. Ker se naše podjetje, ko je

30




oblikovalo pravilnik za oblikovanje najemnin, ni odločilo za maskismalno dovoljeno stopnjo 5,08 (ki jo določa metodologija za oblikovanje najemnin in je še trenutno veljavna), ampak se je odločila za stopnjo 4,68. To pomeni, da ta najemnik trenutno ne plačuje maximalne neprofitne najemnine in posledično ne bo deležen prihajajoče uskladitve na skupno stopnjo, saj je njegova najemnina že obračunan po tej stopnji.

Na koncu lahko povzamemo, da je za najemnike, ki imajo nekoliko mlajša stanovanja in so jih dobili v najem na osnovi javnega razpisa situacija nekoliko milejša, kot za tiste ki so imetniki starejših stanovanj ali pa so prejšnji imetniki stanovanjske pravice. Za njih se še ni končala zgodba o višanju najemnine in bodo slej kot prej v istem razredu, kot preostali najemniki.


3.3.2 Subvencioniranje najemnin

Dosedanji sistem subvencioniranja najemnin pozna dve vrsti subvencij:

1.DENARNA SOCIALNA POMOČ za kritje najemnine

Osnovni kriterij za pridobitev te denarne pomoči je:

prosilec je imetnik najemne pravice

je hkrati prejemnik redne socialne pomoči
Prejemnik je upravičen do pomoči v višini mesečne najemnine, vendar max. v višini 11.381,00 sit mesečno.

Stanje v občini Trbovlje na dan 31.12 2003 glede denarne socialne pomoči je naslednje:

število upravičencev : 164

skupni znesek subvencije: 1.328.147,00 sit

2. ZNIŽANA NEPROFITNA NAJEMNINA
Pri tej vrsti subvencije pa mora upravičenec izpolnjevati naslednje pogoje

biti mora državljan Republike Slovenije

najemnik neprofitnega stanovanja

ne sme biti lastnik nepremičnine

povprečni dohodek v zadnih treh mesecih ne sme presegati predpisanega cenzusa11

Stanje v Občini Trbovlje na dan 31.12.2003 je naslednje:

število upravičencev: 177

skupni znesek objektne subvencije: 1.458.684,00 sit


11 Cenzus je natančno opisan v poglavju 4.2.2 Ocena deleža upravičencev do stanovanjske podpore

31




S 1.1.2005 bo prav tako prenehal veljati dosedanji sistem subvencioniranja najemnin na stanovanjskem področju. Po novem bo ta materija celovito urejena v stanovanjskih predpisih. Subvencija bo enotna izračunaval in izplačeval pa jo bo pristojni občinski organ.


3.3.3 Upravičenost do subvencije po novem

Do subvencionirane najemnine bodo upravičeni najemniki v neprofitnih stanovanjih, v namenskem najemnem stanovanju12 do višine neprofitne najemnine ali bivalni enoti, namenjeni začasnemu reševanju stanovanjskih potreb, če njihov dohodek (vseh, ki so navedeni v najemni pogodbi) ne presega višine njihovega minimalnega dohodka, povečanega za 30% njihovega ugotovljenega dohodka in za znesek najemnine.

V nobenem primeru subvencija ne more predstavljati več kot 80% neprofitne najemnine.

Subvencija se bo izračunavala enkrat letno za obdobje enega leta in se med letom ne bo spreminjala, razen v izrednih primerih, kot:

med letno povišanje najemnine zaradi postopne uveljavitve neprofitne najemnine

sprememba ugotovljenega dohodka najemnika

sprememba števila oseb v najemni pogodbi
Po preteku enega leta lahko najemnik ponovno zaprosi za subvencijo, če se okoliščine, ki vplivajo na subvencijo niso spremenile.

Ta izračun subvencije zahteva izračun za vsak posamičen primer posebej, saj je odvisen od dohodkov najemnika in oseb, navedenih v najemni pogodbi in od konkretne najemnine. Nov način bo pravičnejši, saj bo najemnikom, ki živijo v najtežjih razmerah omogočil, da bodo plačali le 20% najemnine, do sedaj pa so morali plačati 50% najemnine.

Lastniki stanovanj bodo tako najemniku zaračunavali le nesubvencioniran del najemnine, razliko do polne najemnine pa bo lastniku povrnil občinski organ s sredstvi, ki se zagotavljajo v občinskih proračunih.

Predvideva se, da bo nov sistem subvencioniranja v globalu zahteval manj sredstev, saj se bo po dosegljivih ocenah znižalo število upravičencev na okrog 12.000 najemnikov od sedaj upravičenih 30.000 najemnikov do znižanih najemnin.






12 namensko najemno stanovanje- stanovanje namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (Stan.zakon s komentarjem,Lesce 2003, 83.člen, str.153)

32




TABELA 6: PRIMER IZRAČUNA SUBVENCIJE ZA ŠTIRI ČLANSKO DRUŽINO


Ugotovljeni dohodek

1


30% ugotovljen ega dohodka

2


Subvencija (5-7)

8

93.378 28.013 93.378 121.391 32.592 - 28.013 6.518 26.074

100.000 30.000 93.378 123.378 32.592 - 23.378 6.518 26.074

110.000 33.000 93.378 126.378 32.592 - 16.378 6.518 26.074

120.000 36.000 93.378 129.378 32.592 - 9.378 6.518 26.074

130.000 39.000 93.378 132.378 32.592 - 2.378 6.518 26.074

131.030 39.309 93.378 132.687 32.592 - 1.657 6.518 26.074

140.000 42.000 93.378 135.378 32.592 4.622 6.518 26.074

143.355 43.007 93.378 136.385 32.592 6.971 6.971 25.621

150.000 45.000 93.378 138.378 32.592 11.622 11.622 20.970

160.000 48.000 93.378 141.378 32.592 18.622 18.622 13.970

170.000 51.000 93.378 144.378 32.592 25.622 25.622 6.970

180.000 54.000 93.378 147.378 32.592 32.622 32.592


Minimalni dohodek (2002)

3

Cenzus (2+3)

4

Mesečna naj. za 53 m²

5

Ugotovlje ni dohodek

(1-4) 6


Plačilo naj. max 20%

7





Vir:Zbornik referatov, Portorož 2003,str.102

33




4. KVALITATIVNA IN KVANTITATIVNA RAZISKAVA STANOVANJSKEGA TRGA V TRBOVLJAH

Odgovorni v neprofitni stanovanjski organizaciji Spekter d.o.o. so se v sodelovanju z Občino Trbovlje odločili za izvedbo obširne stanovanjske ankete v občini Trbovlje. Oba akterja si prizadevata v največji meri izpolniti pričakovanja vseh tistih občanov, ki si sami ne morejo rešiti stanovanjskega problema, in s tem prispevati k učinkovitejši občinski stanovanjski politiki.

Osnovni cilji te obširne raziskave so naslednji:

analiza trenutnih stanovanjskih razmer gospodinjstev v več stanovanjskih objektih v občini Trbovlje

ocena deleža upravičencev do objektne subvencije in do denarne socialne pomoči

analiza potreb po številu, tipih in strukturi novih stanovanj v občini Trbovlje v prihodnjih letih

zadovoljstvo z upravniki več stanovanjskih objektov v občini Trbovlje

Raziskava je bila zaradi njene kompleksnosti izvedena v dveh delih:

1. Kvalitativna faza

Ta služi predvsem za odkrivanje globine oziroma poglobljenih informaciji o potrošnikih. Pridobiti si želimo predvsem potrošnikova stališča, prepričanja, motivacije in vedenja.

2. Kvantitaivna faza

V tej fazi pa se ugotovitve, pridobljene v kvalitativnem delu, kvantificirajo in preverijo njihovo pomembnost na večjem vzorcu. Na osnovi že pridobljenih podatkov se je sestavil vprašalnik, ki je vseboval naslednje sklope:

trenutne stanovanjske razmere v občini Trbovlje (velikost, primernost, neprimernosti, lastništvo stanovanj)

selitve družin

vpliv dejavnikov na izbiro stanovanja

zadovoljstvo z upravnikom bloka

pomembnost vsebin, ki so v pristojnosti občinskega vodstva

Kvantitavna faza ankete je bila izvedena na osnovi telefonskega in osebnega anketiranja.

34




4.1 Kvalitativna faza raziskave in njeni rezultati

V okviru raziskave je bila izvedena skupinska diskusija, ki je potekala marca 2003 v Trbovljah. V njej je sodelovalo osem oseb, ki so prebivalci občine Trbovlje, med njimi so štirje lastniki in štirje najemniki, starosti med 40 in 60 let.

Rezultati kvalitativnega dela so predstavljeni v štirih vsebinskih poglavjih.

V prvem so na splošno predstavljeni kriteriji dobrih in slabih stanovanjskih razmer ter situacija v trboveljski občini.

V drugem poglavju so pregledani nakupni procesi pri stanovanju (zaznavanje potrebe, iskanje informacij).

V tretjem delu je predstavljeno mnenje sodelujočih o upravnikih v občini Trbovlje.

V četrtem zadnjem delu pa je predstavljen odnos do podjetja Spekter.


4.1.1 Percepcija stanovanjskih razmer v občini Trbovlje

Stanovanjske razmere imajo veliko ali celo največjo vlogo pri doseganju osebnega zadovoljstva, posledično pa tudi zadovoljstva v drugih sferah našega življenja. Dom mora namreč nuditi prostor za počitek, sprostitev, skratka prostor kjer si človek nabere novih moči, da lahko dan začne poln pozitivne energije. Stanovanjske razmere so skupek kvalitete samega stanovanja, okolice, odnosov s sosedi ter posledično vpliva na posameznikovo počutje.

Stanovanjske razmere so bile nekoč v naši občini veliko boljše, prav tako medčloveški odnosi. Po mnenju nekaterih anketiranih v stanovanjski anketi so bili nekdanji upravitelji bolj pripravljeni poslušati, nekateri pa zopet menijo, da tokratna situacija le ni najslabša in da so upravniki tudi pripravljeni poslušati. Bolj pesimistični pa so glede prihodnosti, saj menijo da zemlje za novogradnje ni, če pa se že kaj dela pa se delajo neprofitna stanovanja, ki v prvi vrsti pomenijo le visoke najemnine.

Kaj pomeni občanom Trbovelj beseda stanovanje?

35




SLIKA 2: ASOCIATIVNA STRUKTURA BESEDE »STANOVANJE«







Vir: Gral iteo, tržne raziskave, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, 2003, str.13

Kriteriji, ki določajo občanom primerno stanovanje oziroma dobre stanovanjske razmere so naslednji.

kopalnica in stranišče; naj bi bila po možnosti ločena; obstaja namreč veliko stanovanj, kjer to še vedno ni tako urejeno, saj je starostna struktura stanovanj starejša

ogrevanje; dovolj dobro ogrevano stanovanje; neprimerno ogrevanje je še posebej prisotno v pritličnih stanovanjih, saj je pod njimi beton; prav tako obstaja problem ogrevanja ločeno stranišče in s tem posledično pokanje cevi v starejših hišah

fizična dostopnost stanovanja; dostop za interventna vozila, invalide, pešce, komunalna skrb za čiščenje okolice

primerna velikost; za tričlansko družino nekje šestdeset kvadratov

dovolj svetlobe; so primeri, kjer je kuhinja brez okna, kar je zelo moteče

funkcionalnost; razporeditev prostorov; posebej pereča je nefunkcionalnost prostorov, sama kvadratura stanovanja še ne pomeni toliko, kot smiseln razpored in velikost posameznih prostorov

urejena in prijetna okolica; poleg smeti (plastika) so tu zelo moteči iztrebki psov po zelenicah

brez slabih vplivov na zdravje;med slabimi vplivi na zdravje vidijo anketirani električne postaje v blokih, cementarno, toplarno, izpušne pline; onesnaženost zraka, ki je ena med najvišjih v Sloveniji, posebno še v kurilni sezoni

primerna izolacija sten, oken; toplotna in proti vlagi, ki je še posebno pomembna v podstrešnih ali pritličnih stanovanjih

ogrevanje stopnišč

dvigala; je zelo pomemben faktor primernosti stanovanja, če je stanovanje v nekoliko višjem nadstropju


STANOVANJE




POZITIVNA OBČUTJA

dom

družina



NEGATIVNA OBČUTJA

stroški

pospravljanje

etažna lastnina (težave z vpisom v zemljiško knjigo)


DRUGO

urejeno

sosedi

skupni prostori

najem

36




vzdrževano stanovanje; poseben problem predstavljajo stanovanja v stavbah predvidenih za rušenje, kamor se ne vlaga več; takšnih stanovanja pa je v tej občin kar nekaj

čistoča v bloku

Veliko nezadovoljstva najdemo med slabimi odnosi s sosedi, prav tako se stanovalci med seboj stežka kaj dogovorijo. Podoben in aktualen problem je tudi med etažnimi lastniki doseganje soglasji, kar v globalnem smislu pomeni otežkočen proces izvajanja vzdrževalnih del in popravil.

Pri tem je pomembno opomniti, da se kriteriji ne razlikujejo ali gre za najem stanovanja ali pa gre za odkup, saj tudi pri najemu iščejo stanovanje za daljši čas.

Po oceni potrebe po stanovanjih obstajajo, povprašujejo predvsem mlade družine, ki bi rade stanovanje s centralno kurjavo, čeprav starejšega datuma, saj so novogradnje previsok cenovni razred. Gre za družine, ki so v premajhnih stanovanjih brez centralne , kar je za Trbovlje kar pogost problem. Prav tako pa iščejo starejši ljudje manjša stanovanja, saj je obstoječe zanje preveliko in posledično tudi previsoka najemnina. Predvsem je oceniti, da gre za najemna oziroma socialna stanovanja.

Vse več nezadovoljstva najdemo na strani najemnikov v višini najemnine, ki je eden ključnih dejavnikov nezadovoljstva občanov. Le-te so v večini previsoke oziroma se mesečno dvigujejo, medtem ko plače temu trendu ne sledijo. Predvsem menim,da je to v Trbovljah velik problem saj, je slaba gospodarska rast oziroma malo pozitivno poslujočih podjetji pripeljalo trboveljsko družino do situacije, ko se družinski proračun polni le za eno plačo, včasih pa je tudi ta slaba. Velika brezposelnost je pripeljala do velike socialne ogroženosti mladih, pa tudi ne tako mladih družin.

Z novo državo smo državljani dobili tudi možnost pridobitve lastništva na stanovanjih, katerih smo bili prej najemniki. Ta stanovanja smo kupovali po takratnem Stanovanjskem zakonu. Če pa se vrnemo na rdečo nit poglavja je bilo v primerih anketiranih trboveljčanov razlog za odkup zelo ugodna ponudba odkupa, saj je bil plačilni rok zelo dolg (pet, deset ali dvajset let). Hkrati je pomembno omeniti, da so se ljudje odločali, glede na ekonomsko situacijo – zmožnostjo plačila. Razlog za nakup pa je bil predvsem racionalnejša naložba denarja, saj je bolje plačevati kredit, ki ti na koncu prinese lastništvo nad stanovanjem, medtem ko je najemnina izgubljen denar.

Potrebe po lastniških stanovanjih imajo predvsem prišleki iz Ljubljane, ki se odločajo za nakup v trboveljski občini zaradi nizke cene. Nepremičnine v občini Trbovlje, kjer je cena za kvadratni meter od 100 do 500 evrov, so najcenejše v državi, sicer v istem rangu kot sosednje občine (Zagorje ob Savi, Hrastnik), prednjačijo le Izlake.

37




Pri nakupu ali najemu stanovanja so pomembni naslednji kriteriji:

lokacija; določeno mesto ali del mesta; imidž lokacije; ne v bližini tovarne

infrastruktura v bližini; šola, trgovina, pošta, zdravstvene ustanove, prometne povezave, nakupovalni centri

cena

urejenost okolice; čistoča, parkirišča, dostopnost do otroških igrišč

vrsta naselja; ne »natlačene hiše«

plačilni pogoji; daljši rok odplačevanja, ugodni krediti

velikost stanovanja

število sob; pomembne so otroške sobe, vsaj kabineti, spalnica za starše

razporeditev, da sobe niso prehodne

svetloba; zaželeno je da imajo sobe kot so kuhinja, dnevna spalnica, otroške sobe okna in dobro svetlobo, v kopalnici zadostuje dobra ventilacija

število stanovanj v enoti; najmanj zaželena je stolpnica, najbolj pa vrstne ali večstanovanjske hiše (4 do 6 enot)

opremljenost s priključki; kanalizacija, voda, elektrika, telefon,

parkirišča; le zadostno število le-teh, garaže niso zaželene zaradi višje cene

Med nepomembne dejavnike anketiranci vključujejo izbor upravnika, za katerega se nebi niti predhodno pozanimali. Na področju občine Trbovlje delujejo trije upravniki (Spekter d.o.o., SOP d.o.o. in Naše okolje d.o.o.) med njimi je največje podjetje Spekter vendar pa anketiranim to še ne pomeni večjega zaupanja. Zaupajo namreč svojemu, s katerim imajo največ izkušenj in že vzpostavljeno sodelovanje. Ključno za zadovoljstvo stanovalcev je v:

držanju obljub

dobrem izboru izvajalca

skrbi za vzdrževanje

Poleg omenjenih kriterijev, kupci stanovanj vidijo določene prednosti pri nakupu novega, določeni pa prednosti pri nakupu starega stanovanja.

Prednosti pri nakupu novega stanovanja so naslednje:

ni potrebe po adaptacijah

sodobnejši materiali

možnost sodelovanja pri razvrstitvi prostorov

Prednosti pri nakupu starega stanovanja pa so naslednje:

nižja cena

kvalitetnejše stanovanje – kar pa ni nujno (zidano, v nasprotju z danes vse pogostejšo montažno gradnjo)

že izdelana in znana, »definirana« okolica

že poznani sosedje

38




Na kratko še povzemimo prednosti nakupa ali najemna stanovanja.

Prednosti nakupa:

toliko denarja , ki bi sicer šel za najemnino, gre za kredit vendar pa se po mnenju nekaterih enačba ne izide, kredit je za tretjino večji, vendar pa se najemnina približuje znesku kredita

varnost nihče te ne bo »nagnal«

stanovanje postane tvoja last, imaš kapital

Prednosti najema:

manjši stroški za najemnino, ni vzdrževanja


4.2 Kvantitativna faza raziskave in njeni rezultati

Podatki so analizirani na skupni bazi podatkov, pridobljenih s telefonskim in osebnim anketiranjem in zajemajo 1507 gospodinjstev oziroma 4046 članov gospodinjstev.

Rezultati kvantitativnega dela ankete pa so razdeljeni v pet vsebinskih poglavij:

analiza trenutnega stanja

ocena deleža upravičencev do stanovanjske podpore

analiza potreb po različni strukturi in tipih novih stanovanj

zadovoljstvo z upravnikom bloka

občinsko vodstvo


4.2.1 Analiza trenutnega stanja

V tem poglavju je najprej predstavljena analiza trenutnega stanja stanovanjskih razmer v občini Trbovlje. Rezultati, predstavljeni v nadaljevanju so vezani na vsebine kot so, velikost stanovanja (neto površina), lastniška in najemniška stanovanja, opremljenost stanovanja, ogrevanje, vlažnost, vzdrževanje. Večji del odgovorov je bolj nazorno prikazan s Slikami, da bi bralec dobil bolj jasno sliko trenutnih razmer.

Osnova pri vseh odgovorih je celoten vzorec oziroma so vsa gospodinjstva. Razmerje ali je stanovanje lastniško ali najemniško nam pokaže Slika 3.

39




SLIKA 3: LASTNIŠKO OZIROMA NAJEMNIŠKO STANOVANJE





47,50% najemniki


lastniki


52,50%





Vir: Gral iteo, stanovanjska anketa v občini Trbovlje, marec 2003

Vidimo, da je skoraj polovica stanovanj najemniških, med katerimi je največ najemniško neprofitnih stanovanj. Slika 4 pa nam prikazuje strukturo najemniških stanovanj.

SLIKA 4: STRUKTURA NAJEMNIŠKIH STANOVANJ





Vir: Gral iteo, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, marec 2003

Kot drugo nas je zanimalo velikost stanovanj v občini Trbovlje in sicer po številu sob (Slika 5), ter kasneje še po neto13 površini bivalnega prostora (Slika 6).






drugo službeno


3,30% 13,10%

8,40%

6,90%


profitno

socialno

68,30%

neprofitno





13 neto površine – ogrevalna površina

40




SLIKA 5: STRUKTURA STANOVANJ PO ŠTEVILU SOB

SLIKA 6: STRUKTURA STANOVANJ PO NETO POVRŠINI V M²


garsonjera


tri in več sobno st.

dvo in pol sobno st.


enosobno st.


3%


13,40%

18,80%


27,00%





7,20%

30,50%

dvosobno st.

eno in pol sobno st.





71 m2 in več

10,7 1,9

9,9


ne ve

do 30m2


34,8


31-50 m2





42,7

51-70 m2





Vir: Gral iteo, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, marec 2003

Glede na število sob in na neto površino stanovanj je razvidno, da v občini Trbovlje prevladujejo večja stanovanj, saj je kar dve tretjini dvosobnih in večjih stanovanj in več kot polovico stanovanj večjih od 50 m².

Nadaljnja raziskava je pokazala, da skoraj polovica anketiranih živi v neustrezno vzdrževanem stanovanjskem objektu, dobra petina stanovanj je vlažna. Neustrezno organiziranega ogrevanja ima kar 17% anketiranih, 14% le teh pa meni, da stanovanje ni dovolj svetlo.Velika večina stanovanj ki so bili zajeti kot objekt raziskave pa je opremljeno s kopalnico in sanitarijami (90%).

Poleg dejanskega stanja oziroma trenutnih stanovanjskih razmer nas je tudi zanimalo, kakšna je subjektivna percepcija anketiranih o njihovih bivalnih razmerah, se pravi o (ne)primernosti njihovih stanovanj. Ali so s svojim stanovanjem zadovoljni ali menijo, da je primerno za njih in njihovo družino, ali menijo da je neprimerno?

41




SLIKA 7: (NE)PRIMERNOST STANOVANJ




neprimerno stanovanje

23,2





76,8

primerno stanovanje





VIR: Gral iteo, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, marec 2003

Nekaj manj kot četrtina anketirancev meni, da je njihovo stanovanje neprimerno za njih in njihovo družino. Razlogi, ki so jih navedli, zakaj je temu tako so naslednji:

premajhno

stanovanjski objekt je na splošno v slabem stanju

vlažno

neorganizirano ogrevanje

neizoliran objekt

ni kopalnice in sanitarjev

neprimerna lega bloka

hrupno, ni miru

predrago

slaba razporeditev

drugo


4.2.2 Ocena deleža upravičencev do stanovanjske podpore

Subvencioniranje najemnin se nanaša na najemnike v neprofitnih stanovanjih. Poznamo dve vrsti pomoči in sicer objektno subvencijo ter socialno denarno pomoč. V nadaljevanju bomo skušali pokazati poznavanje teh dveh pomoči na našem stanovanjskem trgu. Ali so najemniki sploh seznanjeni, da je občinski organ tisti, ki je dolžan višino subvencije poravnati lastniku?

Upravičenci do objektne subvencije morajo izpolnjevati naslednje pogoje14:

ne smejo biti lastniki nobenih nepremičnin , niti stanovanja

morajo živeti v neprofitnem stanovanju

upravičenec mora biti državljan Slovenije



14 IUS-INFO Register, Navodilo o načinu uveljavljanja znižane neprofitne najemnine za upravičence najema socialnega stanovanja

42




povprečni dohodki v zadnjih treh mesecih pred vložitvijo vloge ne smejo presegati predpisanega cenzusa za dodelitev socialnega stanovanja v najem

Mesečni dohodek na družinskega člana ne sme doseči višine, ki znaša15:

za otroke do dopolnjenega 6.leta starosti 29% zajamčene plače16

za otroke od 7. leta starosti do 14. leta starosti 34% zajamčene plače

za otroke od 15. leta starosti do zaključenega rednega šolanja 42% zajamčene plače

za odrasle osebe 52% zajamčene plače

V analizi rezultatov smo ugotovili, da je do objektne subvencije le po dohodkovnem kriteriju upravičenih 53,7% gospodinjstev.

V Sliki 8 je prikazano razmerje med dejanskimi potencialnimi upravičenci do objektne subvencije, ki ustrezajo vsem kriterijem. Približno 17% gospodinjstev je takšnih, ki ustrezajo pogojem. če je vseh gospodinjstev v večstanovanjskih objektih v občini Trbovlje 5000, lahko ocenimo, da jih je približno 850 gospodinjstev potencialnih upravičencev za objektno subvencijo.

Stanovanjske razmere tistih, ki so upravičeni do te subvencije so naslednje:

živijo v manjših stanovanji (garsonjera in enosobna stanovanja do 50m²)

slabše opremljenih stanovanjih (glede opremljenosti s kopalnico, straniščem, ogrevanjem, vlažnostjo)

po njihovem mnenju v neprimernih stanovanjih

SLIKA 8: OCENA DELEŽA POTENCIALNIH UPRAVIČENCEV DO OBJEKTNE SUBVENCIJE





Vir: Gral iteo, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, Ljubljana, marec 2003


15 Ur.L.RS št.26/2001, Zakon o socialnem varstvu, 26. člen

16 Zajamčena bruto plača; 262.000,00 sit; po dogovoru z naročnikom stanovanjske ankete


potencialni upravičenci do objektne sub.


17,3





82,7


ni upravičen do objektne sub.

43




Kot sem že omenila je eden izmed pogojev za objektno subvencijo neprofitno stanovanje, se pravi le tista gospodinjstva, ki so trenutno najemniki neprofitnih stanovanj. Ocena deleža potencialnih upravičencev do objektne subvencije, če pogledamo samo neprofitne najemnike stanovanj je 53%.

Pojavi pa se tudi vprašanje ali gospodinjstva poznajo subvencije za stanovanjske stroške? Analiza nas je pripeljala do rezultata, da je 56,9% gospodinjstev vedelo za objektno subvencijo, 37,9% ne, le 5,2% pa o tej zadevi ne ve ničesar.

Poleg objektne subvencije je še oblika socialne denarne pomoči. Je ena izmed državnih institucij namenjena najemnikom za reševanje stanovanjskega problema. Kriteriji za denarno socialno pomoč pa so naslednji:

upravičenci ne smejo biti lastniki nobenih nepremičnin niti stanovanja

morajo biti državljani naše države

dohodek ne sme presegati dohodkovnega cenzusa

Dohodkovni cenzus je izračunan glede na naslednje kriterije:

vlagatelj prispeva 100%

partner prispeva 70%

otrok prispeva 30%

enoroditeljska družina dobi dodatnih 30%

osnova je minimalni neto dohodek, ki znaša 43.522 SIT neto

Zgoraj navedeni kriterij je kar visok in menim, da v njegove meje zapade le tisto gospodinjstvo, ki je že resnično socialno ogroženo. Velikost te socialne denarne pomoči je določena z zneskom, enakim za vse upravičence in trenutno znaša maksimalno cca. 11.000,00 sit oziroma je enak višini zaračunane mesečne najemnine. Teh upravičencev je veliko manj in sicer 3,5% anketiranih, kar vzorčno na vsa gospodinjstva pomeni približno 175 gospodinjstev.


4.2.3 Analiza potreb po številu, tipih in strukturi novih stanovanj v občini Trbovlje

Poglavitni cilj raziskave, predstavljene v tej nalogi, je tudi ocena potreb po novih stanovanjih v občini Trbovlje. Koliko prebivalcev našega mesta razmišlja o selitvi v drugo stanovanje in v kakšno? Poleg ocene povpraševanja po novih stanovanjih nas zanima tudi struktura in tipi stanovanj.

Z analizo rezultatov smo prišli do naslednjih spoznanj, da se 30,4% gospodinjstev v naslednjih petih letih namerava preseliti, od tega se jih bo 15% preselilo v lastno hišo, 18,1% v drugo stanovanje, 66,9% gospodinjstev pa še ne vem kam. 4,8% gospodinjstev se je pripravljeno

44




preseliti le v primernejše stanovanje in pod ugodnimi pogoji. Omembe vreden pa je tudi podatek, da se dve tretjini anketirancev načrtuje selitev v Trbovlje, četrtina se bo predvidoma selila v ostale kraje17, slaba desetina pa še ne ve kam.

V tabeli 7 je v % prikazana ocena povpraševanja po stanovanjih v občini Trbovlje v prihodnjih petih letih.

TABELA 7: OCENA POVPRAŠEVANJA PO NOVIH STANOVANJIH V OBČINI TRBOVLJE V PRIHODNJIH PETIH LETIH

% gospodinjstva Resneje razmišljajo o selitvi v drugo stanovanje

30,4

Pripravl


j


eni na selitev v primerne


j


še stanovan


j


e pod


4,8

ugodnimi pogoji


Skupaj gospodinjstva, ki so se pripravljena seliti


35,2

Selitev v hišo


-4,6


Selitev v druge kraje izven Trbovelj

-8,7 Skupaj nepotencialni povpraševalci po stanovanjih -13,3 Ocena povpraševan


j


a po stanovan


j


ih v občini Trbovl


j


e


21,9

v prihodnjih petih letih



Vir: Gral iteo, Stanovanjska anketa v občini Trbovlje, Ljubljana, marec 2003

Če v tabeli navedene odstotke pretvorimo v dejanske številke gospodinjstev dobimo podatek, da bo v prihodnjih petih letih v občini Trbovlje po novih stanovanjih povpraševalo približno 1000 gospodinjstev.

Vzroki selitve so neprimerno trenutno stanovanje (premajhno, stanovanjski objekt je v slabem stanju, slabo organizirano ogrevanje, objekt ni izoliran) in želja po večjem stanovanju. Pomembni so tudi dejavniki, ki vplivajo na izbiro stanovanj. Med njimi se zdi občanom najpomembnejša bližina zdravstvenega doma in trgovine, dobre prometne povezave. Zanimivo je, da jim bližine šole ne pomeni tako zelo pomembnega dejavnika, še najmanj pa bi bili zadovoljni z bloki v strnjenem naselju.


4.2.4 Zadovoljstvo z upravnikom bloka in občinsko vodstvo

V občini Trbovlje so trenutno aktivni trije upravniki večstanovanjskih zgradb, in sicer Spekter d.o.o., Stanovanjsko obrtno podjetje Trbovlje d.o.o. (SOP d.o.o.) in Naše okolje d.o.o.. Največji med njimi je Spekter d.o.o., ki skrbi za približno 69,70% blokov , SOP d.o.o skrbi za 15,8% večstanovanjskih hiš, Naše okolje pa ima pod nadzorom 14,5% blokov.


17 ostali kraji – prevladuje okolica Trbovelj oz Zasavje in Ljubljana z okolico

45




Analiza je pokazala, da so gospodinjstva najbolj zadovoljna z upravnikom Naše okolje d.o.o., med ostalima dvema pa ni bistvenih razlik. V splošnem pa se anketiranci najbolj strinjajo s trditvijo, da si želijo več osebnega kontakta s predstavniki upravnika.

Na koncu same ankete pa nas je še zanimalo, katera področja, ki so v pristojnosti občinskega vodstva, so po njihovem mnenju najpomembnejša. Na razpolago so imeli štiri področja, katera so morali rangirati (rang 1-urediti prvega…rang4-urediti zadnjega)

ureditev prometa

ureditev stanovanjske problematike

ureditev delovnih mest

ureditev kabelske televizije

Rezultati so pokazali, da bi občani po pomembnosti razvrstili omenjena štiri področja:

ureditev delovnih mest

ureditev stanovanjske problematike

ureditev prometa

ureditev kabelske televizije

46




5. PRISTOJNOSTI IN NALOGE DRŽAVE NA STANOVANJSKEM PODROČJU


Urejanje stanovanjske problematike je gotovo kompleksno. Pri reševanju te problematike se kažejo elementi socialne države, saj predstavlja stanovanje tudi pomembno kategorijo človekove socialne in pravne varnosti. Prav zaradi tega je odgovornost države na tem področju precejšnja. Pristojnosti in naloge države pa so:

določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu države

določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo

skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju

spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in države

ustanovi in imenuje državni stanovanjski svet in njegove člane

vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike

ustanovi nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov


5.1 Nacionalni stanovanjski program

Ena izmed pomembnejših nalog je vsekakor Nacionalni stanovanjski program, ki ga sprejme državni zbor Republike Slovenije. Nacionalni stanovanjski program na stanovanjskem področju predstavlja celoto najpomembnejših ukrepov, ki so usmerjeni v uresničevanje nacionalne stanovanjske politike in s tem ustvarjanje možnosti, da si državljani ob lastnem prizadevanju pridobijo primerno stanovanje za svoje potrebe in za življenje svoje družine.

V vsebinskem smislu mora biti program usklajen s socialnim, prostorskim in razvojnim programom. Stanovanjski program je odvisen od javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora, pri čemer se upoštevajo naslednji vidiki:

smortnost izrabe prostora

kvaliteta bivalnega okolje

identiteta širšega prostora


5.2 Stanovanjski sklad Republike Slovenije

Stanovanjski sklad kot javni finančni in nepremičninski sklad je bil ustanovljen z namenom financiranja in izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa, ki hkrati vzpodbuja (dajanja kreditov, poroštev)

47




stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb.

Ustanovljen, s strani Republike Slovenije, je bil že na osnovi prejšnjega stanovanjskega zakona (Ur.l.RS, št.81/91 in naslednje), v javni sklad pa je bil preoblikovan z Aktom o ustanovitvi stanovanjskega sklada Republike Slovenije (Ur.l., ŠT.96/00).

Sredstva za poslovanje sklada se zagotavljajo:

v državnem proračunu

iz dela sredstev, ustanovljenih s prodajo družbenih stanovanj

z namenskimi dotacijami domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb

iz sredstev, ustvarjenih z izdajo vrednostnih papirjev sklada

iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem

Iz zbranih sredstev pa sklad:

daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj

daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim osebam za pridobivanje lastnih stanovanj in stanovanjskih stavb z nakupom, gradnjo ali za vzdrževanje in prenovo

investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča

daje pomoč pri odplačevanju posojil

posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa

zagotavlja finančne spodbude za dolgoročno stanovanjsko varčevanje, zlasti v obliki premij za hranilne vloge fizičnih oseb

spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj, kot so rentni odkup stanovanj, prodaja na časovni zakup (leasing), sovlaganja z javnimi ali zasebnimi investitorji in podobno

Do konca leta 2002 Stanovanjski sklad Republike Slovenije izvedel 35 razpisov, od tega18:

21 razpisov dolgoročnih stanovanjskih posojil z ugodno obrestno mero za fizične osebe

3 razpise dolgoročnih stanovanjskih posojil iz sredstev, zbranih s prodajo obveznic

1 razpis kratkoročnih stanovanjskih posojil za fizične osebe

8 razpisov za neprofitne stanovanjske organizacije

1 razpis za invalidske organizacije

1 razpis za posojila za nakup novozgrajenih stanovanj v lasti Stanovanjskega sklada RS

V vseh osmih razpisih je SSRS namenil 12,6 milijarde tolarjev za neprofitne stanovanjske organizacije, realna obrestna mera pa se je nekoliko zniževala in sicer iz 3% na prvih štirih razpisih, na 2,75% na naslednjih dveh, ter 1,95%.


18 http://www.stanovanjskisklad-rs.si/inc/


48




Prednost pri pridobitvi sredstev je odvisna od obsega pridobljenih ugodnosti, ter obsega nalog neprofintnih stanovanjskih organizaciji v javnem interesu. Tako imajo pri razpisu posojil, katere objavlja SSRS prednost tisti prosilci, ki si zagotavljajo podporo s strani občin. S tem NSO spodbudi občino, saj si z novo investicijo manjša stanovanjski problem.

Pogoji razpisov se nekoliko spreminjajo. Prvotno je bilo razmerje 40%:40%:20% vrednosti stanovanj. Kjer je pomenilo 40% posojilo SSRS , 40% posojilo občine, 20% pa NSO vložila sama. Kasnejši pogoji razpisa pa so 60% SSRS: 40%NSO ali posojilo občine oziroma drugih investitorjev.

TABELA 8: PREJETA DOLGOROČNA POSOJILA NEPROFITNE STANOVANJSKE ORGANIZACIJE SPEKTER D.O.O.

Objekt Posojilodajalec Datum Pogodbena vrednost


Zavarivanje



SPO 1 Zagorje


SSRS Občina Zagorje


1994 1994


29.440.320

29.440.320


garancija Občine Zagorje 4*akceptni nalogi

Savinjska c.9

Trbovlje


SSRS Občina Trbovlje

1994 1994


29.401.240

30.835.384


garancija Občine Trbovlje 4*akceptni nalogi

SPO 2 Zagorje


SSRS Občina Trbovlje


1996 1996


48.991.980

28.539.879


zastava terjatev 4*akceptni nalogi

Gimnazijska 22 Trbovlje


SSRS Občina Trbovlje


1996 1996


66.231.679

30.542.406


garancija Pro Banka garancija Lb Bz Trbovlje

Mestni trg Trbovlje


SSRS Občina Trbovlje


1998 1998


61.756.000

61.756.000


garancija Lb Bz Trbovlje garancija Lb Bz Trbovlje

Trg revolucije Trbovlje


SSRS Občina Trbovlje


2000 2001

119.035.000

25.507.500


garancija Lb Bz Trbovlje garancija Lb Bz Trbovlje

Skupaj


354.856.219



Vir: Interno gradivo, Poslovno poročilo za leto 2003 podjetja Spekter d.o.o.

V skupni vrednosti namenjenih dolgoročnih posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije je tako naša neprofitna stanovanjska organizacija prejela približno 3% celotne mase sredstev.


5.3 Neprofitne stanovanjske organizacije

Neprofitne stanovanjske organizacije so ustanovljene z namenom doseganja profita, ki omogoča zgolj nadaljnjo gradnjo in vzdrževanje stanovanj, lahko bi rekli, da imajo te organizacije usmerjeno porabo profita. Pogoje za njihovo delovanje predpiše minister pristojen za stanovanjske zadeve. Gre za pogoj neprofitnega poslovanja, izrabo pridobljenih zemljišč in upravljanje z njimi, oddajo del v vseh fazah pridobivanja stanovanj z natečaji, ter oblikovanje najemnin. Skratka primarna naloga neprofitnih organizaciji je pirdobivanje, upravljanje in oddajanje neprofitnih stanovanj, ter pridobivanje in upravljanje z lastnih stanovanj.

49




Vsaka neprofitna stanovanjska organizacija je vpisana v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, če izpolnjuje posebne pogoje. Ti pogoji se nanašajo predvsem na način poslovanja in usmerjanja profita, ter spoštovanje predpisanih standardov. V register jo vpiše minister pristojen za stanovanjske zadeve na predlog pravne osebe. V primeru ugotovitve kakršnekoli kršitve določbe pravilnika ali neizpolnjevanje katerega od pogojev jo minister z odločbo lahko tudi izbriše iz registra, ter hkrati zahteva vračilo vseh prejetih sredstev iz sklada.

Pomembna je tudi prednost pri dodelitvi kredita iz sredstev sklada, in sicer imajo prednost tiste neprofitne stanovanjske organizacije, ki si zagotavljajo določeno ugodnost občine na območju katere nameravajo delovati. Občina pa si s tem zagotovi od NSO, da se določen del neprofitnih stanovanj nameni za reševanje vprašanj socialno ogroženih občanov.

Čisti dobiček, ki ga NSO ugotovi z letnim izkazom uspeha, mora usmeriti tako, da bo v celoti porabljen za nakup, gradnjo, prenovo, rekonstrukcijo stanovanj, od tega najmanj 70% za pridobivanje neprofitnih stanovanj. Družba lahko opravlja tudi druge posle v okviru dejavnosti, če so vpisane v sodni register, kadar z njimi ustvari 3% čistega dobička, vendar pa ti posli oziroma prihodki iz teh poslov ne smejo presegati skupaj 40% ustvarjenega prihodka.

V nadaljevanju bi želela analizirati ustreznost Spektra d.o.o. kot neprofitne stanovanjske organizacije ter njegovo ustreznost pogojem delovanja NSO-jev. Za analizo sem uporabila revidirane letne računovodske izkaze za leto 2003.

TABELA 9: IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA ZA POSLOVNO LETO 2003

v TSIT

Čisti prihodki od prodaje

prihodki od najemnin

ostali prihodki

419.981 346.403

54.289

Stroški blaga, material in storitev


256.060

Stroški dela


76.478

Odpisi vrednosti


164.181

Drugi poslovni odhodki


3.240

Poslovni izid iz poslovanja


-79.978

Finančni prihodki


43.965

Prevrednotovalni finančni odhodki


41.426

Finančni odhodki od obresti


18.444

Čisti poslovni izid iz rednega poslovanja

-95.883

Izredni prihodki


120.066

Izredni odhodki


367

Čisti poslovni izid obračunskega obdobja


23.816



Vir: Interni vir: Poslovno poročilo za leto 2003 podjetja Spekter d.o.o.

50




Iz zgornje tabele je razvidno, da je podjetje v letu 2003 ustvarilo celotnih prihodkov za 584.012 TSIT, od tega jih je bilo samo iz naslova najemnin 346.403 TSIT. Ostali prihodki, ki izhajajo iz naslova drugih poslov, katere še opravlja podjetje, znašajo 218.320 TSIT, kar pomeni 37,38%. Če se vrnemo na pogoje ustreznosti delovanja naše neprofitne organizacije pridemo do rezultata analize, ki pokaže da je Spekter d.o.o. ustvaril manj kot 40% prihodkov iz naslova ostalih poslov za leto 2003 in s tem zadovoljili pogoj ustreznosti delovanja.


5.4 Spekter d.o.o. - neprofitna stanovanjska organizacija

5.4.1 Predstavitev družbe

Družba Spekter, Podjetje za upravljanje s stanovanji d.o.o. je bila ustanovljena 10.07.1991 in vpisana v sodni register pod št. 1/271700 na Okrožnem Sodišču v Ljubljani.

Kot edini ustanovitelj družbe je RTH d.o.o.. Ustanovitveni kapital v družbo je znašal 514.000.438,00 sit in je bil stvarne narave, sestavljen iz stanovanj v večstanovanjskih in večlastniških zgradbah na področju občin Trbovlje in Zagorje ob Savi. V letu 1993 je lastnik povečal svojo vlogo v osnovnem kapitalu družbe za 26.437.886,00 sit in sicer tudi v obliki stvarnega vložka.

V letu 1994 pa se je družba doregistrirala v neprofitno stanovanjsko organizacijo.

Družba je samostojna pravna oseba, davčni zavezanec, ki posluje v svojem imenu in na svoj račun. Ima svojo davčno in matično številko, transakcijski račun in z letošnjim letom tudi posebni račun za potrebe rezervnega sklada, poslovno leto je enako koledarskemu, število zaposlenih na dan 31.12.2003 je 14.

Vodstvo družbe je sestavljeno iz dveh vodilnih organov:

skupščina, ki jo sestavljajo trije predstavniki lastnika družbe

direktor družbe

Osnovne dejavnosti družbe:

poslovanje z lastnimi nepremičninami in dajanje lastnih nepremičnin v najem

upravljanje s stanovanji in nepremičninami za plačilo in po pogodbi

projektiranje in tehnično svetovanje

geodetsko, geološko, geokemično in drugo opazovanje, meritve, kartiranje

splošna gradbena dela

Družba je v letu 2004 prejela nov certifikat sistema kakovosti ISO 9001:2000.

51




Podjetje Spekter d.o.o. je imel na dan 31.12.2003 v lasti naslednje nepremičnine.

TABELA 10: PRIKAZ NEPREMIČNIN V LASTI PODJETJA SPEKTER D.O.O. NA DAN 31.12.2003

VRSTA NEPREMIČNINE ŠTEVILO POVRŠINA M²


Stanovanja (Trbovlje in Zagorje) 1.841


89.728,00

Poslovni prostori:

Trbovlje (zemlja zakup)

Trbovlje-zemlja Spekter-zak.

Zagorje

6 1

10


2.161,01

337,00

Bivalne enote


15


283,84

Garsonjere 2

58,20

Stanovanja Ljubljana


1


46,10

Turistični apartmaji

Rogaška Slatina

Terme Ptuj

Kobla

Mojstrana


3 3 1 1


108,00 88,00 46,00 59,00

Garaže

Kisovec

Ljubljana, Mojstrana

25 2


378,00 33,00

Parkirna mesta (zunanja)

8 SKUPAJ 1.919


93.326,15



Vir: Interni vir, Poslovno poročilo za leto 2003 podjetja Spekter d.o.o.

Funkcijo upravljanja družba opravljala na 293 objektih s skupno 3002 stanovanji , (med katerimi je 1.717 najemnih stanovanj in 1.285 lastniških stanovanj) in poslovnimi prostori, skladno z določili že sklenjenih pogodb o upravljanju.

Če vzamemo pod drobnogled stanovanjski fond podjetja Spekter d.o.o. pridemo do naslednjih rezultatov (za leto 2003) in sicer povprečna starost stanovanj je 66 let in povprečna površina 48,73 m², celotna višina najemnine je 381.751.26019 SIT, povprečna mesečna najemnina za stanovanje je cca. 73 EUR oziroma 17.280 SIT.

Starostna struktura stanovanj je zelo neugodna in predstavlja problem, saj lahko zaradi staranja obstoječega stanovanjskega fonda in relativno nizkega prirasta na področju izgradnje in nakupa novih stanovanj kaj kmalu pričakujemo stagnacijo oziroma celo upadanje prihodkov iz naslova najemnin. Če k temu dodamo še čedalje večje potrebe po


19 Celotna najemnina je izračunana na osnovi decembrske najemnine, kar posledično pripelje do razlike celotnih prihodkov iz naslova najemnin v bilanci uspeha in zmnožkom dvanajstih decembrskih najemnin

52




vzdrževanju dotrajanega stanovanjskega fonda, bo poslovanje v prihodnje zelo oteženo.

V naslednji tabeli je predstavljena starostna struktura stanovanjskih enot razvrščenih v dekade.


TABELA 11: NUMERIČNI PRIKAZ STANOVANJSKIH ENOT PO ŠTEVILU, KVADRATURI, TOČKOVNI VREDNOSTI, RAZVRŠČENI V STAROSTNE DEKADE

Starost stanov.enot

Št.enot Bruto m²


Št.točk



od 1 do 10 107


6.452


34.668

od 11 do 20 113


6.807


32.920

od 21 do 30 67


3.879


18.511

od 31 do 40 179


7.715


42.972

od 41 do 50 216


11.890


48.222

od 51 do 60 211


10.571


39.287

do 61 do 70 84


3.869


14.935

od 71 do 80 190


9.499


31.039

od 81 do 90 132


7.302


21.607

od 91 do 100 202


7.880


30.097

od 101 do 110 195


6.918


26.286

od 111 do 120 45


1.781


5.591

od 121 do 130 49


2.505


6.378

od 131 do 150 14

358


1.577

od 151 do 160 27


1.559


2.299

od 201 do 210 10

743


1.357

SKUPAJ 1.621


89.728


357.746



Vir: Interni vir, Poslovno poročilo za leto 2003 podjetja Spekter d.o.o.

Vsekakor pa je pomembno dejstvo, da so smernice podjetja usmerjene v pridobivanje novih ali pa vsaj novejših stanovanj. Tako so v letu 2003 pridobitve znašale skupno 261.736 TSIT in so zajemale nakup 4 stanovanj v Trbovljah, nakup stanovanja v Ljubljani, ter enega poslovnega prostora. Poleg tega je bila v letu zaključena sicer manjša investicija s katero je podjetje pridobilo tri stanovanja.


5.4.2 Javni razpis za oddajo neprofitnih stanovanj v najem podjetja Spekter d.o.o.

Za trenutno prazna oziroma eventuelno v prihodnosti izpraznjena neprofitna stanovanja oziroma na novo pridobljena v obdobju 2004 in 2005 se je NSO Spekter odločilo za javni razpis odprtega tipa.

53




Oblikovali se bosta dve prednostni listi in sicer za stanovanja v občini Trbovlje in stanovanja v občini Zagorje ob Savi. Najemnina za dodeljena neprofitna stanovanja bo določena na osnovi Navodila za oblikovanje najemnin za stanovanja v lasti podjetja Spekter d.o.o., ter v skladu z ostalimi veljavnimi zakoni.

Razpisni pogoji so naslednji:

upravičenci morajo biti državljani RS Slovenije s stalnim prebivališčem na območju občini Trbovlje in Zagorje

dohodki gospodinjstev v letu 2003 ne presegajo v tabeli 11 določenih dohodkovnih mej, izračunanih na osnovi povprečne neto plače za leto 2003, ki je znašala 159.051,00 SIT.

Velikost gospodinjstva


Meja dohodka v SIT brez varščine lista A


Meja dohodka v SIT z varščino lista B

1- člansko gosp. do 143.146 nad 143.146 do 318.102

2- člansko gosp. do 214.719 nad 214.719 do 397.628

3- člansko gosp. do 262.434 nad 262.434 do 501.011

4- člansko gosp. do 310.149 nad 310.149 do 588.489

5- člansko gosp. do 357.865 nad 357.865 do 675.967

6- člansko gosp. do 405.580 nad 405.580 do 747.540



stalnost bivanja v občini Trbovlje in Zagorje in sicer glede na dobo bivanja dobijo prosilci dodatne točke (od 20 do 110 točk)

V primeru, da prosilci dosežejo enako števili točko imajo prednost naslednji prosilci:

mlade družine

mladi

družine z večjim številom otrok

invalidi in družine z invalidnim članom

državljani z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki

družine z manjšim številom zaposlenih

prosilci z doseženo višjo, visoko ali univerzitetno stopnjo izobrazbe ter magisterijem ali doktoratom

prosilci, ki so sodelovali na prejšnjih razpisih in se vsaj dvakrat uvrstili na prednostno listo, vendar niso pridobili pravice do dodelitve stanovanja v najem glede na število razpisanih stanovanj

Varščino so dolžni plačati upravičenci ob dodelitvi stanovanja, ki ustrezajo pogojem iz tabele 11 po listi B.

Del predmeta javnega razpisa so bila tudi tri stanovanja, ki so bila popolnoma obnovljena v letu 2003, investicijska vrednost projekta »požun«

54




je z pogodbeno vrednostjo nakupa znašala 55.595.765,64 SIT. Ker je javni razpis odprtega tipa so predmet razpisa tudi ostala prazna in eventuelno prazna stanovanja v prihodnosti..

Izračun najemnine za navedena tri stanovanja po javnem razpisu glede na investicijsko vrednost.

Seznam stanovanjskih objektov po enotah projekta »požun«:

dvosobno stanovanje: 60,20 m²

trosobno stanovanje: 74,70 m²

trosobno stanovanje: 106,40 m²

Izračun:

Mesečna najemnina = inv.vrednost x 5,08% / 12 mesecev

55.595.765,64 x 5,08% = 2.824.264,90 / 12 = 235.355,40 mesečno

Prikaz mesečnih najemnin po posameznih enotah s stopnjo letne najemnine, ki jo dovoljuje metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

TABELA 12: IZRAČUN MESEČNIH NAJEMNIN PO POSAMEZNIH STANOVANJSKIH ENOTAH

Bruto m² Vrednost Delež naj. Najemnina

Investicijska vrednost

Dvosobno stanovanje 60,20 13.875.891,76 5,08 58.741,28

Trosobno stanovanje 74,70 17.218.091,60 5,08 72.889,92

Trosobno stanovanje 106,30 24.501.782,29 5,08 103.724,21

241,20 55.595.765,64 235.355,41



Vir: Lastna tabela

Ker je bila poslovna odločitev našega podjetja, da so stopnje najemnin, ki jih določa trenutno veljavna metodologija previsoke za naše stanovanjske težave, ki se tičejo predvsem neplačil naših najemnikov, ter v globalu slabih socialnih razmer, se je odločilo, kot je bilo predstavljeno v poglavju

3.3.1.5, da bo letne stopnje najemnin znižalo na 4,68% letno. Preračun najemnin po nižjih stopnjah najemnine je prikazan v naslednji tabeli in kaže nekoliko nižje prihodke iz naslova najemnin. In sicer so prihodki nižji za približno 8%. Zaradi takšne odločitve podjetja so celotni prihodki iz naslova najemnin nekoliko nižji. Vendar bodo te stopnje ostale na tem nivoju, saj je to stopnja, ki jo predvideva zakon, kot poenoteno stopnjo za izračun najemnin v neprofitnih stanovanjih.

55





TABELA 13: IZRAČUN NAJEMNIN PO POSAMEZNIH STANOVANJSKIH ENOTAH Z NAVODILI PODJETJA SPEKTER D.O.O.

Bruto m² Vrednost Delež naj. Najemnina

Investicijska vrednost

Dvosobno stanovanje 60,20 13.875.891,76 4,68 54.115,98

Trosobno stanovanje 74,70 17.218.091,60 4,68 67.150,56

Trosobno stanovanje 106,30 24.501.782,29 4,68 95.556,95

241,20 55.595.765,64 216.823,49



Vir: Lastna tabela

Po mnenju dr. Cirmanove20 najemnine trenutno ne zagotavljajo pozitivnega poslovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij, vendar hkrati ne odobrava zvišanja najemnin. Neprofitna najemnina bi morala omogočiti pokritje stroškov, ki jih ima izvajalec z gradnjo tovrstnih stanovanj, brez donosa na lastniški kapital. Ker pa imajo tisti, ki gradijo neprofitna stanovanja v prvi vrsti stroške že z nakupom zemljišč, bi morali za povračilo stroškov upoštevati tudi stroške financiranja tega nakupa.

Če bi občine zagotavljale brezplačna zemljišča za neprofitna stanovanja in bi NSO morale zagotoviti denar za gradnjo le-teh, potem bi se neprofitne najemnine lahko obdržale na istem nivoju. V nasprotnem primeru, da bi neprofitni stanovanjski organizaciji lahko predvideli poslovanje s pozitivno ničlo, pa bi se najemnine morale povišati in sicer še za vrednost zemljišč. Predvsem v občinah z višjimi cenami parcel. V primeru ponovnega povišanja neprofitnih najemnin, bi morali na drugi strani zagotoviti še večje subvencioniranje, saj bi se krog tistih, ki najemnin nebi zmogli povečeval. Vsekakor je bolj učinkovito vzpodbujanje gradnje (brezplačna zemljišča – nižji stroški NSO), najemnine pa naj ostanejo nižje.






20 Finance, dr.Cirman, Neprofitne najemnine so prenizke, december 2003

56




6. SKLEP

V diplomski nalogi sem v prvem delu predstavila stanovanjski trg, ga primerjala z splošnim trgom, ter analizirala posebnosti, ki se pojavijo prav zaradi tega, ker stanovanjskega trga ni mogoče enačiti z ostalimi trgi. Delovanje stanovanjskega trga oziroma pogoj za učinkovito delovanje tega trga se vse bolj kaže v dobri stanovanjski politiki, ter njenimi instrumenti, ki so vodeni s strani države.

Ker je v lanskem letu »zaoralo« na stanovanjskem področju in se je celotni stanovanjski sistem nekoliko spremenil oziroma je dobil novo zakonsko podlago, saj je bil stanovanjski zakon iz leta 1991 že iz vseh strani »adaptiran«, sem se v nadaljevanju diplomske naloge odločila predstaviti bistvene spremembe novega stanovanjskega zakona.

Najbolj odmevna sprememba tega novega stanovanjskega zakona je vsekakor rezervni sklad, ki je po žepu udaril le lastnike stanovanj, predvsem tiste lastnike, katerih življenska doba stanovanj je nekoliko višja. Tako morajo lastniki stanovanj mesečno nakazovati oziroma zbirati denarna sredstva na posebnem računu v namene prihodnjega investicijskega vzdrževanja. Vzporedno s to spremembo, da najemniki nebi ostali praznih rok, je novi stanovanjski zakon poskrbel za občutno povišanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Kot prvo se je stanovanjska točka povečala iz 1,93 EUR na 2,63 EUR (protivrednost srednjega tečaja BS na dan izračuna najemnine), to povišanje je bilo izvedeno že v koncu lanskega leta. Drugo povišanje pa se nanaša na poenoteno letno stopnjo za izračun najemnine. Ta naj bi dosegla raven 4,68% vrednosti stanovanja do konca leta 2006 in sicer bi bila enotna za vsa stanovanja, ki se oddajajo v najem. V sami nalogi sta tudi prikazana dva dejanska izračuna najemnin po prej omenjenih fazah povišanja.

Namen naloge je analizirati stanovanjski trg v Trbovljah, pokazati v kakšni mračni, socialno zaskrbljeni situaciji so se kar naenkrat znašli naši najemniki. Na eni strani se jim neusmiljeno višajo najemnine in stroški povezani z bivanjem, stanovanja v katerih živijo pa so že stara, potrebna nenehnih popravil. Po drugi strani pa četudi bi se ponudila priložnost najema novejšega stanovanja je zanje nedostopno, predvsem iz cenovnega vidika.

Če pa situacijo pogledamo še z očmi podjetja Spekter d.o.o., v kateri sem zaposlena. Podjetje se na trgu pojavlja kot lastnik in hkrati kot upravnik stanovanjskih enot. Po eni strani je starostna struktura stanovanj zelo neugodna in pomeni podjetju zelo visoke stroške vzdrževanja, ter hkrati nizke prihodke. Zaradi težke socialne situacije prihaja tudi do neplačil, ki se mesečno povečujejo, ter podjetju nalagajo dodatne stroške.

57




Rešitev vodstvo podjetja vidi v odprodaji starih in slabo vzdrževanih stanovanj. Posledica tega bi bilo bistveno zmanjšanje stroškov na eni strani, ter relativno majhno znižanje prihodkov iz naslova najemnin.

Podjetje Gral-iteo iz Ljubljane je v letu 2003 v sodelovanju našega podjetja, ter Občine Trbovlje izvedel kar obsežno stanovanjsko anketo. Celoten rezultat nam pokaže kakšna stanovanja imamo, bi jih želeli imeti. Ali so najemniki zadovoljni s celovitostjo našega zasavskega stanovanjskega trga?

Moja zaključna misel bi bila sledeča. Vsekakor še potrebujemo najemna stanovanja in smernice našega podjetja v prihodnosti so zgraditev dodatnih neprofitnih stanovanj in s tem dati na razpolago primerna stanovanja, ki bodo omogočala prebivalcem naše občine spodobno življenje. Nikakor pa ne moremo preko ovire – najemnine, ki preveliki večini povzroča vsakomesečne težave.

58




7. POVZETEK

Najemnina predstavlja velik del stroška, ki ga družina porabi za zadovoljitev osnovnih življenjskih potreb. Ne glede na zelo slab gospodarski položaj in na veliko brezposelnost v zasavski regiji pa država oziroma zakoni napisani z njeno roko z nobenega vidika ne prizanašajo najemnikom niti lastnikom nepremičnin. Spremembe, ki smo jih bili deležni v preteklem in letošnjem letu neusmiljeno povečujejo stroške življenja. Kaj bo v prihodnje? Bodo tisti, ki so že postali dvakratni milijonarji v prihodnosti šli po poti navzgor, berači pa se bodo vse bolj držali beraške palice?

Kakorkoli že gledamo moramo v naši občini oživeti gospodarstvo, odpreti nova delovna mesta. Poskrbeti moramo, da mladi ne bodo, polni idej in znanja, odhajali ven iz mesta, da bodo svoje ideje uresničili doma in tako pomagali našemu kraju do svetlejše prihodnosti.

SUMMARY

The rent represents a fair amount, which the family spends on satisfying of one’s basic needs. Irrespective of the poor economic situation and high unemployment in the region of Zasavje, the state or its laws by no means spare the tenants and real estate owners. Modifications, brought about last and this year, are increasing the cost of livings relentlessly. And what does the future hold? Shall those, who have already become millionaires twice, continue to work their way up, whereas the beggars shall even become poorer beggars?

No matter how we see it, in our municipality we must revive the economy and create new jobs. We have to see to it that the youth, full of ideas and knowledge, shall not leave this place for another, that they shall realize their ideas at home and thus contribute to establishing a better future for our home town.


8. KLJUČNE BESEDE

stanovanje, primerno stanovanje, stanovanjska politika, stanovanjski trg, nepremičnine, neprofitna najemnina, tržna najemnina, varščina, rezervni sklad, socialna denarna pomoč, neprofitna stanovanjska organizacija, upravljanje, Nacionalni stanovanjski program, Stanovanjski sklad Republike Slovenije,

KEY WORDS

apartment, appropriate apartment, housing policy, housing market, real-estate, non-profit rent, market rent, caution money, reserve fund, social security payments, non-profit housing organisation, management, National Housing Program, Housing Fund of the Republic of Slovenia

59




9. LITERATURA

1. Becele, Mira. 1991. Stanovanjski zakon s komentarjem. Ljubljana. Gospodarski vestnik.

2. Cimerman, Andreja. 2000. Poslovanje z nepremičninami; Ljubljana. Univerza v Ljubljani. Ekonomska fakulteta

3. Cirman, Andreja. 16,12,2003. Neprofitne najemnine so prenizke. Finance

4. Dunn, W. N. 1981. Public Policy Analysis, an Intruducion. Englewood Cliffs. Prentice-Hall.

5. Hårsman B. in Quigley, J.1991. Housing Markets and Housing Institutions – an International comparison. Hingham, M.A. Kluwer Academic Publishers.

6. Hočevar-Frantar, Anita. Najemninska politika in subvencioniranje najemnin. Zbornik referatov. Portorož 2003.

7. Hoogwood, B. W. in Gunn, L. A. 1984. Policy Analysis for the Real Word. Oxford. Oxford University Press.

8. Kanduč, Nevenka. Podzakonski akti, ki jih prinaša stanovanjski zakon. Zbornik referatov. Portorož 2003.

9. Kožar, Anton. 2002. Teze novega kodeksa dobrin poslovnih običajev za posredovanje v prometu z nepremičninami. Portorož.

10. Križanič, France. Narodnogospodarski vidik nacionalne stanovanjske varčevalne seheme. Zbornik referatov. 2002. Portorož.

11. Mandič, Srna. 1996. Stanovanje in država. Ljubljana.

12. Marinšek, Nives. 2000. Upravljanje z nepremičninami. Ljubljana.

13. Ministrstvo za okolje in prostor. Nacionalni stanovanjski program-delovna verzija. 1999. Ljubljana.

14. Poročevalec. Predlog novega stanovanjskega zakona. Št.21.2002. Ljubljana.

15. Starič-Strajnar, Barbara. Sistemske novosti v stanovanjskem zakonu. Zbornik referatov. 2003. Portorož.

60




16. Svetlik, Ivan. 1996. Kakovost življenja v Sloveniji. Ljubljana. FDV

17. Šinkovec, Tratar. 2003 Komentar stanovanjskega zakon

18. Vetlič-Christensen, Barbara.1999. Revitalizacija mest skozi teorijo vrednostnih razlik. Ljubljana. FDV.

19. Vlada RS. Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Uradni list št.23. marec 2000.Ljubljana.

20. Vlada RS. Osnutek. Uredba o metodoligiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencionirane najemnine. Ljubljana.

21. Vlada RS. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. Uradni list RS št.11. 2003. Ljubljana.

22. Vlada RS. Stanovanjski zakon. Uradni list RS št. 69. julij 2003.Ljubljana.

23. Žvajkler, Lidija. Zakon o javnih skladih in njegove posledice na stanovanjskem področju. Zbornik referatov. 2002. Portorož.

24. Vlada RS. Pravilnik o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij. Uradni list RS št.64. 1993. Ljubljana.

25. Jerman, Bojko. Svet nepremičnin št.10. Premalo ali preveč stanovanj. maj 2004. Ljubljana.

61




10. VIRI

1. Gral Iteo d.o.o., tržne raziskave, junij 2003. Stanovanjska anketa v občini Trbovlje. Poročilo

2. Spekter, d.o.o. Trbovlje. 2002. Zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja. Trbovlje.

3. Spekter, d.o.o. Trbovlje. 2003. Interno gradivo. Trbovlje.

4. Spekter, d.o.o. Trbovlje. december 2003. Navodilo o oblikovanju najemnin za stanovanja v lasti podjetja Spekter d.o.o. Trbovlje. Trbovlje.

5. Spekter, d.o.o. Trbovlje. maj 2004. Javni razpis za oddajo neprofitnih stanovanj v najem. Trbovlje.

6. Spekter, d.o.o. Trbovlje. marec 2004. Letno poročilo za leto 2003. Trbovlje.

7. www.sigov.si/mop/področja/sektorskiposegi_rezervni_sklad.pdf



8. www.sigov.si/zmar/projekti/sgrs/diskusij/stanopol.html

1





11. SEZNAM TABEL

TABELA 1: PRIMERJAVA VPLAČIL V REZERVNI SKLAD 19

TABELA 2: STRUKTURA NAJVIŠJE DOVOLJENE LETNE

STOPNJE NEPROFITNE NAJEMNINE 23

TABELA 3: NAJEMNIKI STANOVANJ SO PREJŠNJI

LASTNIKI STANOVANJSKE PRAVICE 26

TABELA 4: STANOVANJA ODDANA NA OSNOVI

JAVNEGA RAZPISA 26

TABELA 5: STANOVANJA ODDANA V NAJEM ZA TRŽNO

NAJEMNINO 27

TABELA 6: PRIMER IZRAČUNA SUBVENCIJE ZA ŠTIRI

ČLANSKO DRUŽINO 32

TABELA 7: OCENA POVPRAŠEVANJA PO NOVIH

STANOVANJIH V OBČINI TRBOVLJE V PRIHODNJIH PETIH LETIH 44

TABELA 8: PREJETA DOLGOROČNA POSOJILA

NEPROFITNE STANOVANJSKE ORGANIZACIJE SPEKTER D.O.O. 48

TABELA 9: IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA ZA POSLOVNO

LETO 2003 49

TABELA 10: PRIKAZ NEPREMIČNIN V LASTI PODJETJA

SPEKTER D.O.O. NA DAN 31.12.2003 51

TABELA 11: NUMERIČNI PRIKAZ STANOVANJSKIH ENOT

PO ŠTEVILU, KVADRATURI, TOČKOVNI

VREDNOSTI, RAZVRŠĆENI V STAROSTNE

DEKADE 52

TABELA 12: IZRAČUN MESEČNIH NAJEMNIN PO

POSAMEZNIH STANOVANJSKIH ENOTAH 54

TABELA 13: IZRAČUN NAJEMNIN PO POSAMEZNIH

STANOVANJSKIH ENOTAH Z NAVODILI

PODJETJA SPEKTER D.O.O. 55

2




12. SEZNAM SLIK

SLIKA 1: STRUKTURA STANOVANJSKEGA TRGA 9

SLIKA 2: ASOCIATIVNA STRUKTURA BESEDE STANOVANJE 35

SLIKA 3: LASTINIŠKA OZIROMA NAJEMNA STANOVANJA 39

SLIKA 4: STRUKTURA NAJEMNIŠKIH STANOVANJ 39

SLIKA 5: STRUKTURA STANOVANJ PO ŠTEVILU SOB 40

SLIKA 6: STRUKTURA STANOVANJ PO NETO POVRŠINI V M² 40

SLIKA 7: (NE)PRIMERNOST STANOVANJ 41

SLIKA 8: OCENA DELEŽA POTENCIALNIH UPRAVIČENCEV

DO OBJEKTNE SUBVENCIJE 42