Omejitve lastninske pravice na nepremičninah

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA





KARMEN REPNIK

OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH

Diplomsko delo





Maribor, 2009

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA





DIPLOMSKO DELO

OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH





Študentka: Karmen Repnik
Številka indeksa: 71137725
Študijski program: UNI-PRAVO
Študijska smer: Poslovno gospodarsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur





Maribor, april 2009

Povzetek ........................................................................................................................... 1
Abstract ............................................................................................................................. 1

1. UVOD ........................................................................................................................... 2

2. OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH .............................. 4

2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice................................................................. 4

2.1.1. Pojem lastnine ................................................................................................ 4

2.1.2. Omejitve kot sestavni del lastninske pravice .................................................. 6

2.1.3. Splošna delitev omejitev lastninske pravice ................................................... 9

2.1.4. Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo....................................... 9

2.2. Omejitve lastninske pravice v javnem interesu ................................................... 12

2.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice v javnem interesu .......................... 12

2.2.2. Vrste javnopravnih omejitev po vsebini ....................................................... 13

2.2.3. Omejitve po ZUreP-1 ................................................................................... 17

2.2.3.1. Zakonita predkupna pravica občine ........................................................... 18

2.2.3.2. Razlastitev ................................................................................................. 18

2.2.3.3. Pravica začasne uporabe nepremičnine ..................................................... 20

2.2.3.4. Sluţnosti v javno korist ............................................................................. 21

2.3. Omejitve lastninske pravice v zasebnem interesu ............................................... 24

2.3.1. Zakonske omejitve ........................................................................................ 24

2.3.1.1. Prepoved zlorabe pravic ............................................................................ 24

2.3.1.2. Pravila sosedskega prava ........................................................................... 26

2.3.1.3. Zakonita predkupna pravica v zasebnem interesu ..................................... 28

2.3.1.4. Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa................................................................................................... 29

2.3.1.4.1. Sluţnosti ................................................................................................. 29

2.3.1.4.2. Hipoteka ................................................................................................. 30

2.3.1.4.3. Zakonito stvarno breme .......................................................................... 31

2.3.1.4.4. Stavbna pravica....................................................................................... 32

2.3.1.5. Komasacija in arondacija .......................................................................... 32

2.3.2. Omejitve lastninske pravice po volji lastnika ............................................... 34

2.3.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice po volji lastnika .......................... 34

2.3.2.2. Omejene stvarne pravice na nepremičninah .............................................. 35

2.3.2.2.1. Funkcija omejenih stvarnih pravic ......................................................... 35

2.3.2.2.2. Sluţnosti ................................................................................................. 35

2.3.2.2.3. Stavbna pravica....................................................................................... 40

2.3.2.2.4. Hipoteka ................................................................................................. 42

2.3.2.2.5. Zemljiški dolg ......................................................................................... 43

2.3.2.2.6. Stvarno breme ......................................................................................... 43

2.3.2.3. Obligacijske pravice .................................................................................. 44

2.3.2.3.1. Zakupna (najemna) pravica .................................................................... 44

2.3.2.3.2. Prepoved razpolaganja ............................................................................ 46

2.3.2.3.3. Odkupna pravica ..................................................................................... 50

2.3.2.3.4. Pogodbena predkupna pravica ................................................................ 52

2.4. Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice ............................. 53

2.4.1. Splošno o predkupnih pravicah .................................................................... 53

2.4.2. Pogodbena predkupna pravica ...................................................................... 53

2.4.3. Zakonita predkupna pravica ......................................................................... 55

2.4.3.1. Splošno o zakoniti predkupni pravici ........................................................ 55

2.4.3.2. Splošne zakonite predkupne pravice ......................................................... 57

2.4.3.2.1. Zakonita predkupna pravica v korist solastnikov nepremičnine (tretji odst. 66. čl. SPZ) .................................................................................................... 57

2.4.3.2.2. Zakonita predkupna pravica v korist etaţnih lastnikov (124. čl. SPZ)... 57

2.4.3.2.3. Predkupna pravica po SZ-1 .................................................................... 58

2.4.3.2.4. Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1 .................................... 58

2.4.3.2.5. Predkupna pravica po ZKZ..................................................................... 59

2.4.4. Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico ............................. 60

2.4.5. Kolizije predkupnih pravic ........................................................................... 61

2.4.6. Kolizija predkupne pravice in odkupne pravice ........................................... 62

3. SKLEP ........................................................................................................................ 63
BIBLIOGRAFIJA .......................................................................................................... 66

Viri .............................................................................................................................. 66
Literatura .................................................................................................................... 67

Povzetek



Lastninska pravica je ena temeljnih človekovih pravic in najpomembnejša ter najobseţnejša stvarna pravica. V svojem diplomskem delu sem predstavila omejitve kot pomemben vidik lastninske pravice. Omejitve lastninske pravice lahko razdelimo na tiste, ki so določene v zasebnem interesu in tiste, ki zasledujejo javni interes. Vendar je potrebno poudariti, da ta meja ni vedno jasno določena in se preko zasebnega interesa marsikdaj varuje tudi javni interes. Omejitve lahko določa zakon, lahko pa lastnik sam prostovoljno omeji svojo lastninsko pravico. Posamezne omejitve (stvarne pravice na tuji stvari, na primer zastavna pravica, sluţnosti; predkupne pravice,…) lahko predstavljajo večji ali manjši poseg v lastninsko pravico, največji in najbolj skrajni poseg pa nedvomno predstavlja razlastitev.

Ključne besede: lastninska pravica, omejitve lastninske pravice, zasebni interes, javni interes, stvarne pravice na tuji stvari, predkupna pravica, sluţnosti, razlastitev





Abstract



Property right is fundamental human right and the most important and most extensive real right. In this thesis I am presenting restrictions (ius in re aliena, as lien, servitudes; preemptive right,…) as an important aspect of property right. Restrictions of property right can be divided into those that are set out in public interest and those set out in private interest, although this line can not always be drawn so clear, as through pursuing primarily public interest, restrictions can protect public interest in the same time as well. There are two ways creating restrictions of property right. Firstly, restrictions can be defined by law and secondly, the owner may voluntarily limit his property right. Some restrictions are more restrictive for the owner as another, but the most extreme restriction among all of them is expropriation.

Key words: property right, restrictions of property right, private interest, public interest, ius in re aliena, preemptive right, servitude, expropriation





1

1. UVOD



Lastninska pravica je ena temeljnih človekovih pravic in najpomembnejša ter najobseţnejša stvarna pravica, ki pomeni temelj pravnih sistemov. Lastnina je sredstvo za zagotavljanje eksistenčne varnosti ter predpostavka za neodvisnost in samostojnost človeka pred drţavo in druţbo,


1


zato bi bilo v nasprotju z njeno pravno naravo, če bi jo bilo dopustno za vsak namen in neomejeno utesnjevati oziroma omejevati. Pravni redi tako v načelu ne dopuščajo omejitev lastninske pravice, izjeme pa lahko določa le zakon z izrecnimi in jasnimi določbami. Takšen koncept je sprejel tudi Stvarnopravni zakonik,


2


ki določa, da je lastninska pravica, pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na najobseţnejši način ter z njo razpolagati, omejitve pa lahko po SPZ, skladno z ustavnopravno koncepcijo lastnine, določi samo zakon.


3


Ustava RS


postavlja

temelje tako varstva kot tudi omejevanja lastnine, pri čemer slednjemu botrujejo zlasti interesi širše skupnosti, ki pretehtajo absolutno moč lastninske pravice.


5


4





V sodobni drţavi je omejevanje lastninske pravice značilno predvsem za področje nepremičnin, kar je nujno predvsem zaradi njihovega ekonomskega pomena in vpetosti v natančno določen prostor, v katerem mora priti do ravnoteţja med individualističnimi interesi lastnika zemljišča, lastniki drugih zemljišč in javnim interesom.


6


Načelo

sorazmernosti oziroma načelo razmejitve med javno koristjo in zasebnimi interesi je bistveno načelo, ki vpliva na omejitve lastninske pravice.


7


Lastnik lahko svojo lastninsko pravico izvršuje le tako, da ne krši pravic drugih posameznikov ali zakona, svojo vsebino pa lastninska pravica dobi znotraj druţbene in pravne ureditve.


8


Po 67.

členu URS, zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, 69. člen URS pa določa,




1


Prim.: J. Šinkovec, Ustavno zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992, str. 568

2


Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur. list RS št. 87/2002

3


Prim.: R. Vrenčur, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 42


4


Ustava RS (URS), Ur. list RS št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/06

5


Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice v Institucionalno varstvo nekaterih človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih razmerij s primerjalnopravnimi vidiki prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in mednarodno zasebno pravo, Maribor 1998, str. 255


6


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


7


Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 20,22


8


Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 53; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205




2

da se lastninska pravica na nepremičnini lahko v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon. Ti dve določbi predstavljata ustavnopravno podlago za javnopravno omejevanje lastninske pravice v naši pravni ureditvi. Ţe iz dejstva, da ustavne in mednarodnopravne garancije lastninske pravice sočasno opredeljujejo pogoje za njeno omejevanje, izhaja, da lastninska pravica ni neomejena.


9


Pri opredeljevanju lastninske pravice je treba izhajati iz tistih upravičenj, ki jih zakon daje imetniku lastninske pravice, in tistih zavez, ki jih zakon nalaga tretjim osebam in samemu imetniku lastninske pravic.


10


Lastninska

pravica je torej enako kot vse civilnopravne pravice omejena v izvrševanju glede na celovitost pravnega reda in je pri oblikovanju njene konkretne vsebine treba upoštevati stalno napetost med različnimi interesi.


11





Pri omejitvah lastninske pravice lahko splošno razlikujemo med tistimi, ki varujejo javni interes in tistimi, ki varujejo zasebne interese, pri čemer je potrebno poudariti, da ta razmejitev ni vedno jasno določena in je tako vrsta omejitev, ki sicer primarno varujejo zasebne interese, sočasno tudi v javnem interesu oziroma se preko varovanja zasebnih interesov varuje tudi javni interes, kot je to primer pri omejitvah na področju sosedskega prava.


12





V svojem diplomskem delu ţelim opozoriti na zelo širok spekter določb, ki z različno intenzivnostjo posegajo v lastninsko pravico in s tem opredeljujejo njeno vsebino. Ti posegi se lahko raztezajo od takšnih, ki lastnika pri izvrševanju svoje lastninske pravice ne ovirajo bistveno pa do skrajnosti, kot je razlastitev.






9


Prim.: M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589


10


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 218

11


Prim.: B. Sajovic, Lastninska pravica, izvedene in posebne pravice, Ur. list RS, Ljubljana 2001, str. 70

12


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57




3

2. OMEJITVE LASTNINSKE PRAVICE NA

NEPREMIČNINAH

2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice

2.1.1. Pojem lastnine


»Lastnina v pravnem smislu, ki se odraţa v pravno urejeni lastninski pravici, pomeni temelj pravnih sistemov.«


13


Lastninska pravica je najpomembnejša in najobseţnejša stvarna pravica, »najvišja« pravna oblast, ki jo ima pravni subjekt nad pravnim objektom in eden ključnih pojmov vsakega pravnega reda.


14


Kot eno najbolj temeljnih človekovih pravic jo varujejo tako mednarodnopravni akti kot nacionalne ustavne ureditve, katerih temelj je nedvomno 17. člen Deklaracije o pravicah človeka in drţavljana iz leta 1789, ki določa, da je lastninska pravica neodtujljiva in sveta.


15



v prvi vrsti varuje pravico do zasebne lastnine v odnosu do drţave, sočasno pa določa tudi varstvo instituta lastninske pravice.


17


Določba o varstvu zasebne lastnine v 33. členu slovenske ustave


16





Lastninska pravica pa ni enoten in nespremenljiv institut.


18


Na opredelitve njene vsebine močno vplivajo ideološki, pravno-politični, socialni in ekonomski dejavniki, zato se le-te v različnih zgodovinskih obdobjih, kakor tudi v različnih zakonodajah in doktrini razlikujejo.


19


V posameznih druţbenopolitičnih ureditvah tako srečamo različne oblike lastninske pravice, na neenotnost samega pojma lastninske pravice pa vplivajo tudi poseganja vanjo s strani oblasti. Z razvojem se krepijo javnopravni elementi, ki so tako ali drugače vključeni v lastninsko pravico.


20






13


A. Berden v M. Juhart, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213


14


Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 53; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205


15


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205; M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 16


16


33. člen URS določa: » Zagotovljena je pravica do zasebne lastnine in dedovanja.« Ustava RS (URS), Ur. list RS, št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/06


17


Prim.: T. Keresteš v V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 83


18


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213

19


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 205, 206

20


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 213




4

V naši zakonodaji v prvem odstavku 37. člena Stvarnopravnega zakonika


21


najdemo tradicionalno opredelitev, ki opredeljuje lastninsko pravico prek treh klasičnih lastniških upravičenj: pravice do posesti stvari (ius possidendi), pravice do (upo)rabe in uţivanja stvari (ius utendi et fruendi) in pravice do razpolaganja s stvarjo (ius abutendi).


22



Vendar je utemeljena kritika, da z naštevanjem upravičenj ni mogoče zajeti celovitosti in vseobseţnosti poloţaja lastnika, pripeljala do danes večinskega in skoraj enotnega izhodišča, da je lastninska pravica najširša oblast nad stvarjo.


23


Nemogoče je našteti vsa

upravičenja, ki jih lastninska pravica vsebuje.


24





Pri upravičenjih lastninske pravice govorimo o pozitivni funkciji lastnine, po drugi strani pa predstavlja negativno funkcijo lastnine pravica lastnika, da vsakogar izključi oziroma odvrne od posegov v njegovo pravico (ius excludendi tertii). Skozi negativno funkcijo se kaţe absolutni učinek lastninske pravice, da učinkuje zoper vsakogar (erga omnes)


25


Obstajajo tudi stališča, da lastninska pravica ne nastane s priznavanjem upravičenj imetniku, temveč z izključitvijo vseh drugih od poseganja v predmet njegove pravice, vendar pa pravice nedvomno ni mogoče razlagati z dolţnostjo ali kakšnim drugim pojmom (normo, odredbo, prepovedjo ipd.). Lastninska pravica pomeni enako kot vse pravice neko moč, moţnost nekega ravnanja, ki jo daje imetniku pravni red. Vsakemu pozitivnemu ravnanju ali moči pozitivno ravnati pa je nasprotno negativno ravnanje enega ali več subjektov glede na naravo pravice. Pravica nikoli ne obstaja brez korelativnih zavez in med temi zavezami je seveda najpomembnejša ta, da nihče ne posega v upravičenja, ki jih pravo prizna posamezniku kot nosilcu pravice.


27


, kar je značilnost tudi drugih stvarnih pravic.


26






21


Prvi odstavek 37. čl. SPZ: “Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na najobseţnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja lahko določi samo zakon.«


22


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 206

23


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


24


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216

25


Takšen učinek pa lahko pridobijo tudi nekatere obligacijske pravice, za katere je sicer značilno relativno učinkovanje, če se v skladu s predpisi vpišejo v zemljiško knjigo. O tem več spodaj.


26


Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice v Institucionalno varstvo nekaterih človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih razmerij s primerjalnopravnimi vidiki prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in mednarodno zasebno pravo, Maribor 1998, str. 239


27


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216, 217




5

Pri moderni lastninski pravici se kriţata zasebni in javni interes ter zasebna in javna uporaba in glede na številne omejitve generalnega značaja, ki pa imajo povsem konkretne posledice, se v modernem pravu sprašuje, ali je sploh še mogoče govoriti o absolutnosti lastninske pravice ali pa lahko govorimo zgolj o njeni izključujočnosti oziroma prepovedi poseganja tretjih v lastnikove pravne poloţaje.


28


Načelo

sorazmernosti oziroma načelo razmejitve med javno koristjo in zasebnimi interesi je tako bistveno načelo, ki vpliva na omejitve lastninske pravice in ga je treba upoštevati pri odločanju o konkretnih ukrepih v konkretnih primerih.


29


»Nekateri avtorji navajajo, da je moderna lastninska pravica le razmerje pravic in dolţnosti z inkorporiranostjo javnopravnih omejitev.«


30





Moderna teorija ugotavlja, da ne obstaja neka enotna rešitev ali pravilo, po katerem bi bilo mogoče odgovoriti na vprašanje o mejah in vsebini lastninske pravice. Pri opredeljevanju lastninske pravice je treba izhajati iz tistih upravičenj, ki jih zakon daje imetniku lastninske pravice, in tistih zavez, ki jih zakon nalaga tretjim osebam in samemu imetniku lastninske pravic. Za lastninsko pravico je značilno, da je po svoji vsebini pravica najširše oblasti, ki jo priznava zakon na posamezni stvari, svojo vsebino pa dobi znotraj druţbene in pravne ureditve. Lastninska pravica nikakor ni neomejena, saj jo lahko lastnik izvršuje le tako, da ne krši pravic drugih posameznikov ali zakona.


31





2.1.2. Omejitve kot sestavni del lastninske pravice


Lastninske pravica je stvarna pravica z najširšo pahljačo upravičenj in v nasprotju z njeno pravno naravo bi bilo, če bi jo bilo dopustno za vsak namen in neomejeno utesnjevati oziroma omejevati, saj bi na tak način iz nje hitro ostalo zelo malo. Zaradi tega pravni redi v načelu ne dopuščajo omejitev lastninske pravice, izjeme pa lahko določa le zakon z izrecnimi in jasnimi določbami. Takšen koncept je sprejel tudi SPZ, ki v prvem odstavku 37. člena najprej določa, da je lastninska pravica, pravica imeti


28


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 216, 217

29


Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 20,22


30


R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 240, povzeto po K. Plauštajner, Priprave in načela nove lastninske zakonodaje, Strokovni posvet: Novosti v pravnem prometu s stavbnimi zemljišči, Inštitut za gospodarsko pravo, Ljubljana 1997, str. 12


31


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208; R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice…, str. 240




6

stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na najobseţnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uţivanja in razpolaganja pa lahko določi samo zakon.




Po Juhartu je celovit pregled omejitev lastninske pravice nemogoče izdelati, ker se omejevalne določbe nenehno razširjajo in spreminjajo in bi bil zato verjetno v kratkem času nepopoln in zastarel. Drugi razlog pa je vprašanje kriterija, kaj šteti za omejitev lastninske pravice, saj bi nas široka razlaga lahko pripeljala do nerazumnega obsega pravil, ki jih mora spoštovati lastnik. Hkrati poudarja, da je v sodobni drţavi omejevanje lastninske pravice značilno predvsem za področje nepremičnin, kar je nujno predvsem zaradi njihovega ekonomskega pomena in vpetosti v natančno določen prostor.


33





Tako na primer lastnik gozda ne sme posekati vseh dreves v svojem gozdu, ne sme povzročati prekomernega hrupa in tako dalje.




Po 67. člen URS, zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, s čimer je opredeljen odmik od pojmovanja lastnine kot absolutne in nedotakljive pravice. Pridobivanje in uţivanje lastnine na stvareh in pravicah je torej pogojeno z njihovo naravo in namenom.


36






32





33




34




35




36


Prim.: R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 240; J. Šinkovec, Ustavno zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992, str. 567




7


32





»V nasprotju s premičninami so nepremičnine danost in so vezane na določen kraj. Nove nepremičnine (posamezen del stavbe; stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice) nastajajo samo izjemoma. Zato je prostor danes svojstvena vrednota, v katerem mora priti do ravnoteţja med individualističnimi interesi lastnika zemljišča, lastniki drugih zemljišč in javnim interesom. Omejitve lastninske pravice zaradi vzpostavljanja tega ravnoteţja so najbolj številne, po svoji vsebini za lastnika najdaljnoseţnejše in vse bolj pogoste.«


34



35





Drugi odstavek 37. člena pa določa, da lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če zakon tako določa. Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5; 37. člen SPZ


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57

Lastninska pravica kot najširša oblast nad stvarjo v sodobnih pravnih sistemih torej ni več neomejena, ampak jo relativizirajo meje, ki jih postavlja pravni red.


37


»Lastnina zagotavlja najširšo oblast samo v tistih mejah, ki so določene s pravnimi normami, ki jih je lastnik kot nosilec pravice zavezan upoštevati in svoje lastninsko oblastveno ravnanje temu prilagoditi. Pravila pravnega reda so za lastnika omejevalne narave in pomenijo omejevanje njegove oblastvene svobode. Zato vsebine lastninske pravice in concreto danes ni mogoče več enotno postaviti, saj omejitve odrejajo vsebino vsakega posameznega lastninskega razmerja. Zato je vsebina lastninske pravice, kot jo postavlja teorija, nujno le splošen kategorialen okvir, ki kaţe na lastnost in kakovost lastninskega razmerja, določanje njegove konkretne vsebine pa zahteva upoštevanje vseh omejevalnih posegov.«


38





Lastninska razmerja ne vstopajo v pravni sistem le v splošnih zakonih, kot je Stvarnopravni zakonik, temveč jih posredno ureja tudi druga področna zakonodaja, s katero se lastninske pravice omejujejo, se postavljajo ob bok drugim ustavnim pravicam in se zagotavljata njihova enaka dostopnost ter veljavnost za vse drţavljane. Lastnikov poloţaj je podvrţen utesnjevanju oziroma socialni vezanosti lastnine, vendar le, če je utemeljen v zagotavljanju potreb širšega javnega interesa. Tako omejevanje urejajo različni zakoni na vseh lastninskih področjih (stvarnem, obligacijskem, dednem) in iz njih izvedenih področij v našem pravnem redu, kar pa ne pomeni, da je kršena ustavna pravica zasebne lastnine iz 33. člena URS.


39





Lastninska pravica je torej stvarna pravica, je absolutna in zoper vsakogar učinkujoča pravica do vseh koristi stvari ter hkrati pravica uporabljati stvar in razpolagati z njo po svoji volji, toda v mejah, ki jih določa pravni red posamezne druţbe. Obseg lastninske pravice mora biti opredeljen, pravni red namreč ne more priznavati neomejenih pravic. Lastninska pravica lahko torej obstaja le znotraj pravnega reda. Temeljno izhodišče pri njenem opredeljevanju je, da je lastninska pravica najpopolnejša pravica na stvari v določeni druţbenoekonomski formaciji.


40





37


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


38


M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


39


Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 9


40


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 219




8

2.1.3. Splošna delitev omejitev lastninske pravice


Pri omejitvah lastninske pravice lahko splošno razlikujemo med tistimi, ki so naloţene v javnem interesu oz. varujejo javni interes, ter tistimi, ki varujejo zasebne interese.

Poudariti je potrebno, da ta razmejitev ni vedno dovolj jasna in je tako vrsta omejitev, ki sicer primarno varujejo zasebne interese, sočasno tudi v javnem interesu.




43





Omejitve lastninske pravice v javnem interesu so vedno naloţene z zakonom, omejitve v zasebnem interesu pa so lahko določene v zakonu ali pa nastanejo po volji lastnika, na podlagi pravnega posla.





2.1.4. Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo


Za vse knjiţne pravice, ki imajo temelj v pravnem poslu, se za vknjiţbo zahteva zemljiškoknjiţno dovolilo,


46





torej zahtevata formalni konsenz




Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57


42

43




44

45




46





47

48


Slovenski pravni sistem je v nasprotju z romanskimi pravnimi sistemi, v katerih je uveljavljen sistem enotnosti zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, sprejel germanski pravni sistem ločevanja obeh pravnih poslov, pri čemer je za razpolagalni pravni posel na področju nepremičnin, zaradi pravne jasnosti in varnosti ter principa neomejevanja lastninske pravice (nepogojnost intabulacijske klavzule), poudarjena posebna formalnost.




9


41





Primer, ko

ista omejitev varuje tako javni kot tudi zasebni interes je zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine iz tretjega odstavka 66. člena SPZ.


42





Prav tako pravila sosedskega prava varujejo interese posameznih lastnikov sosednjih nepremičnin, torej zasebne interese, preko urejenih sosedskih odnosov, ki jih sosedsko pravo zagotavlja, pa tudi javne interese.


44





45





ki pomeni razpolagalni pravni posel na področju nepremičnin. Zemljiškoknjiţno dovolilo je pogoj za dovolitev vpisa v zemljiško knjigo in če listina, na podlagi katere se predlaga vpis stvarne ali obligacijske pravice v zemljiško knjigo, ne vsebuje zemljiškoknjiţnega dovolila, sodišče vpisa ne bo dovolilo. SPZ in ZZK-1


47

48


49


tako za stvarne


kot tudi za




41




Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 57


Zemljiškoknjiţno dovolilo (intabulacijska klavzula, clausula intabulandi) je po določbi 23. člena SPZ izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. V skladu s prvim odstavkom 41. člena ZZK-1 mora biti podpis osebe, katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha na zemljiškoknjiţnem dovolilu overjen.


Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur. list RS št. 58/2003, 45/2008

obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Opredelilni znak obligacijskih pravic je njihova relativnost, kar pomeni, da učinkujejo le med strankama konkretnega obligacijskega razmerja, medtem ko so stvarne pravice na višji kvalitetni ravni in delujejo absolutno, torej zoper vsakogar (erga omnes). Pravo pa dopušča tudi nekakšne vmesne pravne poloţaje, ki so po pravnih učinkih več kot zgolj obligacijskopravni poloţaj in manj kot stvarnopravni poloţaj, ki gre imetniku stvarne pravice. Takšne vmesne pravne učinke pa dosegamo z vpisovanjem obligacijskih pravic v zemljiško knjigo, s čimer le-te pridobijo višjo pravno kvaliteto. Pri obligacijskih pravicah sicer ne velja numerus clausus, kot je to primer za stvarne pravice, vendar predpisi o zemljiški knjigi praviloma ne dopuščajo vpisovanja vseh mogočih obligacijskih pravic v zemljiško knjigo. Glede moţnosti vpisovanja obligacijskih pravic v zemljiško knjigo velja načelo omejenega kroga obligacijskih pravic. V našem pravu so v drugem odstavku 13. člena ZZK-1 pravice, ki se smejo vpisovati v zemljiško knjigo taksativno naštete: pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis po SPZ ali če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preţivljanju iz OZ; zakupna in najemna pravica; predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla; posebna pravica uporabe javnega dobra in druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. Vse navedene obligacijske pravice so na lastnino vezana bremena, ki jih je treba razumeti nekoliko drugače kot obremenitve z omejenimi stvarnimi pravicami, ki so »prave« obremenitve. Publiciteta obligacijske pravice, ki nastopi z vpisom v zemljiško knjigo ali je podana z zakonsko določbo, lahko torej v omejenem obsegu spremeni značaj pravice iz relativne v omejeno absolutno, ne pa iz obligacijske v stvarno. V navedenih primerih imamo opravka s tako imenovanimi realnimi obligacijami. Višja pravna kvaliteta, ki jo obligacijske pravice pridobijo z vpisom v zemljiško knjigo, se odraţa predvsem v tem, da zaţivijo publicitetni učinki zemljiškoknjiţnega prava. Obligacijskopravno razmerje na določeni nepremičnini postane s tem razvidno za tretje osebe. Zaradi publiciranja obligacijskih pravic v zemljiški knjigi se tretji seznanijo s pravnim stanjem na določeni nepremičnini. Pravno varstvo upravičenca obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo, je odvisno od same pravne narave posamezne obligacijske pravice. Tako je upravičenec do




49


V skladu s prvim odstavkom 13. člena ZZK-1 se v zemljiško knjigo vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah: lastninska pravica, hipoteka, zemljiški dolg, sluţnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica.




10

pravnoposlovne prepovedi odsvojitve in obremenitve varovan v tem smislu, da je nepremičnini oziroma pravici na nepremičnini v celoti odvzeta prometnost; imetnik zakupne pravice v tem smislu, da sprememba lastništva, ne vpliva na njegov pravni poloţaj, tudi če zakupnik nepremičnine nima v posesti; nepremičnini, ki je obremenjena s predkupno pravico je omejena prometnost; odkupna pravica pa učinkuje tudi zoper novega pridobitelja. Skupna značilnost pogodbene predkupne pravice, odkupne pravice in prepovedi razpolaganja je v tem, da so neprenosljive in nepodedljive pravice, kar pa ne velja za rabokupna razmerja.

Vpisovanje obligacijskih pravic v zemljiško knjigo je torej pomembno z vidika pravnih učinkov načela zaupanja, ki ima dve plati. Pozitivna plat načela zaupanja je v tem, da varuje zaupanje dobroverne osebe, da je stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige, pravilno. Kar je vpisano, velja. Negativna plat načela zaupanja pa je v tem, da varuje dobroverno osebo v tem smislu, da je zemljiškoknjiţno stanje popolno.


50


»Kar torej ni vpisano, ne velja oziroma ne obstoji. Če je določena obligacijska pravica vpisana v zemljiško knjigo, jo mora trpeti tudi vsak kasnejši (novi) pridobitelj nepremičnine. Če pravica v zemljiški knjigi ni vpisana, je dobroverna oseba ni dolţna trpeti. Z vidika popolnosti zemljiške knjige se torej šteje, da so v njej vpisane vse pravice, ki obstoje na določeni nepremičnini. Dobroverni pridobitelj se lahko zanese, da kar ni vpisano, sploh ne obstaja. Načelo zaupanja tudi pove, da ima vpis prednost pred dejanskim stanjem ter zaradi tega dobrovernemu pridobitelju tudi ni treba preiskovati, kakšno je dejansko pravno stanje glede nepremičnine, temveč je treba pregledati in upoštevati le zemljiškoknjiţno stanje. Glede dobre vere pridobitelja je treba upoštevati, da se njegova dobrovernost domneva. Naša sodna praksa je izrekla, da je pridobitelj nedobroveren, če je vedel ali bi moral vedeti, da vpisano stanje ne ustreza dejanskemu.«


51






50


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228-230; R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003; A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 62


51


R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228-230




11

2.2. Omejitve lastninske pravice v javnem interesu

2.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice v javnem interesu


Številne določbe javnopravne narave postavljajo lastninske omejitve, s katerimi se skuša doseči javni interes, uveljavljanje teh omejitev pa zagotavlja drţava z ustavnopravnim instrumentarijem.


52


V zvezi z omejitvami lastninske pravice, ki so naloţene v javnem interesu je treba upoštevati določbo 67. člena Ustave Republike Slovenije, ki predpisuje, da zakon določa način pridobivanja in uţivanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.


53


»Iz te določbe

izhaja, da se omejitve lastninske pravice lahko določijo samo z zakonom, in ne z akti niţje stopnje. Namen, zaradi katerega zakonodajalec sme omejiti lastninsko pravico, pa je omejen na zagotavljanje njene gospodarske, socialne in ekološke funkcije. Omejevanje lastninske pravice za doseganje drugih namenov torej ni dopustno.«


54





Splošna ustavna določba iz 67. člena je nadalje razčlenjena v naslednjih določilih URS: lastninsko pravico je mogoče omejiti ali odvzeti proti nadomestilu (69. člen URS), zaradi smotrnega izkoriščanja zemljišč lahko zakon določi posebne pogoje za uporabo zemljišč (prvi odstavek 71. člen URS), zakon določa posebno varstvo kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena URS), za zagotavljanje zdravega ţivljenjskega okolja zakon določa pogoje in načine za opravljanje gospodarskih in drugih dejavnosti (drugi odstavek 72. člena URS), vsakdo je dolţan v skladu z zakonom varovati naravne znamenitosti in kulturne spomenike (prvi odstavek 73. člena URS).


55


Določbi 67. in 69. člena URS sta ustavnopravna podlaga za javnopravne omejitve lastninske pravice. 67. člen je podlaga za omejitve, ki izhajajo iz tako imenovane socialne vezanosti lastnine, pri čemer se pravica ne odvzame, tako kot pri razlastitvi, temveč zakon lastniku le predpisuje, kako jo mora uporabljati. Kot najpomembnejše primere zakonov, ki vsebujejo omejitve lastninske pravice, lahko navedemo zakone, ki urejajo pravni reţim posebnih vrst nepremičnin, kot so zlasti: Zakon o urejanju prostora, Zakon o vodah,





52


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


53


Prim.: 67. člen Ustave RS, Ur. list št. 33/1991… ; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208


54


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208

55


Prim.: T. Keresteš, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 90




12

Zakon o gozdovih, Zakon o kmetijskih zemljiščih, Zakon o varstvu kulturne dediščine





2.2.2. Vrste javnopravnih omejitev po vsebini


Javnopravne omejitve lahko po vsebini posega v lastninsko pravico razvrstimo v naslednje vrste omejitev:

- razlastitev,
-
omejitve, ki zlasti predpisujejo namenskost rabe, dolţnost določenih ravnanj (dejanj ali opustitev) in dolţnost trpeti ravnanje drugih subjektov,
-
zakonite predkupne pravice,
-
omejitve razpolaganja, ki zahtevajo odobritev ali dovoljenje pristojnega organa, in
-
določitev statusa javnega dobra.




Razlastitev predstavlja najteţji poseg v lastninsko pravico zaradi zagotavljanja javnega interesa in se danes pogosto uporablja kot instrument prostorske politike, ko je na primer potrebno zagotoviti zemljišča za gradnjo infrastrukturnih objektov.





60






56

57

58





59

60


Po ZUreP-1 je komasacija zloţba zemljišč na območju predvidenega občinskega lokacijskega načrta in njihova ponovna razdelitev med lastnike zemljišč na tem območju.




13


56


57


, Zakon o ohranjanju narave.





58





Vendar so

po Juhartu danes z vidika omejevanja lastninske pravice bolj kot razlastitev, ki je pravno sistemsko urejena, lahko zanimive druge omejitve, ki lahko imajo podobne učinke. Takšne učinke zasledimo pri nekaterih prostorskih in agrarnih operacijah, kot so arondacije in komasacije


59





, pri katerih se spreminja objekt lastninske pravice oziroma se lahko ta celo izgubi.

Namenskost rabe je bolj ali manj poudarjena glede na konkretno kategorijo zemljišča. ZKZ na primer izrecno določa namenskost rabe tako, da nalaga obdelovati kmetijsko zemljišče na predpisan način in kot dober gospodar in da je potrebno kmetijsko



Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), Ur. list RS št. 16/2008


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 209


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 209; M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


Prim.: M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589

proizvodnjo prilagoditi ekološkim in talnim razmeram, uporabljati zemljiščem in kraju primerne metode za preprečevanje zbitosti tal, erozije in onesnaţenja ter za zagotavljanje trajne rodovitnosti tal.


61





določa izvrševanje lastninske pravice na način, ki zagotavlja ekološko, socialno in proizvodno funkcijo gozdov. Za lastnika gozda je najmočnejša omejitev izkoriščanja določba, ki sečnjo veţe na izdajo ustrezne odločbe.




64


Uresničevanje te določbe omogoča upravnim organom, da z odločbo naloţijo lastniku zemljišča ukrepe, ki jih mora izvesti za doseganje tega namena. Podobna ureditev velja tudi za gozdove, saj Zakon o gozdovih


62





63


Tudi pri zemljiščih s statusom javnega dobra je namenska raba samoumevna. Javno dobro lahko namreč v skladu z njenim namenom ob enakih pogojih uporablja vsakdo.


Razvrstitev zemljišč glede na namen rabe postaja najpomembnejša lastnost zemljišča, ki posega tudi v način razpolaganja z zemljiščem. V skladu z 71. členom URS zakon zaradi smotrnega izkoriščanja določa posebne pogoje za uporabo zemljišč, kar se lahko smatra kot posebna podlaga za omejevanje lastninske pravice.

Dolţnost trpeti dejanja drugih je povezana z dejstvom, da veljavna slovenska zakonodaja obravnava prostor kot svojevrstno naravno bogastvo in postavlja ureditev odprtega in prehodnega prostora. Pravica do prostega prehoda je tako določena v številnih predpisih in zajema velik obseg zemljišč. Najbolj splošno je pravica prostega prehoda določena v Zakonu o gozdovih, ki lastniku gozda nalaga, da vsakomur dopusti prost dostop in gibanje po gozdu. Lastninska pravica je še dodatno omejena z določbo ZG, ki daje nekakšno splošno pravico izkoriščanja gozda (upravičenje do plodov) s tem, da dovoljuje čebelarjenja, lov, nabiranje gob in gozdnih sadeţev. Nekoliko oţje je določena pravica prehoda na kmetijskih zemljiščih, kjer je vsebinsko enaka pravica kot pri gozdovih omejena na neobdelovalna kmetijska zemljišča. Pravica prostega prehoda


61

62

63





64


Prim.: 7. člen ZKZ, Ur. list RS št. 55/96, 55/2003 (UPB1)


Prim.: Zakon o gozdovih (ZG), Ur. list št. 30/1993, 67/2002, 110/2007


Po podatkih Zavoda za godove je Slovenija deţela gozdov, saj gozdovi pokrivajo 58,4 % naše domovine. Po gozdnatosti smo na tretjem mestu v Evropski uniji, za Švedsko in Finsko. V Sloveniji je 71 % gozdov v zasebni lasti, 29 % gozdov pa je v lasti drţave in občin. Večje in strnjene gozdne posesti drţavnih gozdov omogočajo kakovostno strokovno gospodarjenje. Zasebna gozdna posest pa je zelo razdrobljena, saj povprečna posest obsega manj kot 3 ha in še ta je nadalje razdeljena na več med seboj ločenih parcel. Za veliko večino teh posesti gozdovi niso gospodarsko pomembni. Zasebna gozdna posest se še naprej deli, saj se povečuje število lastnikov gozdov. Po zadnjih podatkih je tako v Sloveniji ţe 314.000 (s solastniki celo 489.000) gozdnih posestnikov. Takšna velika razdrobljenost, število lastnikov in solastnikov gozdov, oteţuje strokovno delo in optimalno izrabo lesa v zasebnih gozdovih. Zaradi obsega in pomena, ki ga imajo pri nas gozdovi, je še toliko bolj razumljivo, da glede gozdov obstajajo številne določbe, ki posegajo v lastninsko pravico. Več o tem na spletni strani Zavoda za gozdove: http://www.zgs.gov.si


Prvi odstavek 19. člena SPZ




14

po katerem mora lastnik vodnega, priobalnega ali drugega zemljišča dopustiti vsakomur neškodljiv prehod čez svoje zemljišče do vodnega ali morskega dobra ter dopustiti splošno rabo vodnega ali morskega dobra.


66


je določena tudi v Zakonu o vodah,


65





Podobno predpisi o varstvu kulturne dediščine določajo prost dostop do naravnega in kulturnega spomenika. Pravna narava pravice prostega prehoda ni povsem jasna in je po svoji vsebini najbolj podobna pravici splošne rabe javnega dobra. Posredno pomeni dolţnost trpljenja dejanj drugih tudi ustanovitev sluţnosti v javno korist, kjer gre po vsebini za omejitev podobno nujni poti iz sosedskega prava. Razlika je predvsem v tem, da sluţnost v javno korist ni ustanovljena v korist vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča, temveč v korist investitorja infrastrukture.

Dolţnost opuščanja določenih ravnanj je v tesni zvezi z namenskostjo rabe in se kot posebna in svojevrstna omejitev lastninske pravice kaţe takrat, ko so lastniku prepovedana tudi nekatera druga dejanja, ki bi sicer bila lahko v skladu z osnovno namembnostjo. Zato v ta krog omejitev sodijo predvsem omejitve, ki jih določajo posebni predpisi za zemljišča s posebnimi lastnostmi (takšne določbe najdemo na primer v Zakonu o ohranjanju narave


67


, Zakonu o vodah, Zakonu o gozdovih).

Dolţnost določenih ravnanj je svojevrstna omejitev lastninske pravice, ki v nasprotju z drugimi omejitvami, ki od lastnika zahtevajo opuščanje določenih lastnih ravnanj ali trpljenje dejanj drugih, od lastnika zahteva neko aktivno dejanje in v tej povezavi lastnina bremeni njenega imetnika.


68


»Dolţnostna vezanost kot splošna omejitev je določena predvsem pri kmetijskih zemljiščih, gozdovih in nepremičninah s statusom naravne in kulturne dediščine. Pri kmetijskih zemljiščih in gozdovih je dolţnostna vezanost lastnika predvsem v funkciji zagotavljanja namenske rabe in gre za sistem in izvedbo ukrepov, potrebnih za njeno doseganje.«


69


Določba 7. člena ZKZ omogoča izdajo upravne odločbe, s katero se naloţi obdelava kmetijskega zemljišča na način, skladen z zakonom. Pri gozdovih pa je dolţnostna vezanost še dodatno razširjena in zakonsko izdelana z določbami o načinu gospodarjenja z gozdovi ter se kaţe predvsem




65


Zakon o vodah (ZV-1), Ur. list št. 67/2002, 57/2008

66


Prim.: 21 in 35. člen ZV-1

67


Zakon o ohranjanju narave (ZON), Ur. list št. 56/1999, 96/2004 (UPB2)

68


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


69


M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531




15

v določbah, ki lastniku nalagajo izvedbo določenih del zaradi gospodarjenja in varstva gozdov. Dolţnostna vezanost je poudarjena tudi pri tistih nepremičninah, pri katerih so posebne omejitve lastninske pravice utemeljene z ohranjanjem določenega stanja, kot na primer pri ureditvi kulturne dediščine.




Po Juhartu poseg v lastninsko pravico predstavljajo tudi omejitve razpolaganja, s katerimi se usmerja pravni promet in s katerimi se lahko zagotavljajo učinki, ki izhajajo iz vsebinskih omejitev lastninske pravice. Najmočnejši poseg v razpolagalno sposobnost predstavljajo določbe, ki prepovedujejo prenos lastninske pravice in nekaterim nepremičninam dajejo status stvari zunaj pravnega prometa. Takšna omejitev je določena predvsem za nepremičnine, ki imajo status javnega dobra, tako na primer lastninska pravica na javni cesti ne more biti predmet nobenega razpolagalnega ravnanja.





72





Prvi odstavek 5. člen ZVKD-1 določa: Lastninska pravica in druge stvarne pravice na dediščini se omejijo le v najmanjšem moţnem obsegu, ki je potreben za uresničevanje varstva. Drţava, pokrajine, občine in drugi subjekti varstva morajo izbirati tiste ukrepe, ki so ob doseganju enakih učinkov najmanj omejujoči za lastnike ter neposredne posestnike dediščine. Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531; 5. člen ZVKD-1


71





72


V skladu z 19. členom ZKZ je odobritev upravne enote pogoj za veljavnost pravnega posla, s katerim se pridobiva lastninska pravica.




16


70





Naslednja pomembna oblika omejitve razpolaganja je zahteva, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini pridobi soglasje oziroma dovoljenje pristojnega upravnega organa. Omejitev na prvi pogled ne posega v razpolagalno sposobnost, saj neposredno učinkuje na sposobnost pridobivanja lastninske pravice, vendar pa se s tem omejuje tudi razpolagalčeva svoboda pri izbiri stranke razpolagalnega posla. Soglasje je tako potrebno za pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih.


71





Predloţitev soglasja je pogoj za učinkovito razpolaganje z zemljiščem, saj je le tako mogoče overiti podpis na zemljiškoknjiţnem dovolilu. Najbolj razširjena oblika omejitve razpolaganja pa je določitev zakonite predkupne pravice, ki je sicer razmeroma šibak poseg v sposobnost razpolaganja, saj zakonita predkupna pravica zagotavlja določeni osebi samo prednost pri sklenitvi prodajne pogodbe, če se lastnik odloči nepremičnino prodati. S tem se


70





Prim.: drugi in tretji odstavek 2. člena Zakona o javnih cestah, Ur. list št. 29/1997, 33/2006 (ZJCUPB1), 45/2008, ki določata da so javne ceste javno dobro in so izven pravnega prometa. Na njih ni mogoče pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem ali drugih stvarnih pravic. Ne glede to določbo je na javni cesti mogoče pridobiti sluţnost za napeljevanje vodovoda in kanalizacije, električnih, telefonskih in telegrafskih napeljav, plinovodov ter podobnih objektov in naprav javnega pomena, pod pogoji, določenimi s predpisi, ki urejajo javne ceste. O ustanovitvi stavbne pravice na javnem dobru glej spodaj pri stavbi pravici. Zaradi vpliva, ki ga ima lastnost javnega dobra na promet z zadevno nepremičnino, se po 111. členu ZZK-1 pravno dejstvo, da je določena nepremičnina javno dobro, zaznamuje v zemljiški knjigi.

usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine.





2.2.3. Omejitve po ZUreP-1


Zakon o urejanju prostora




9. člen

ZUreP-1 določa, da morajo nosilci urejanja prostora pri opravljanju zadev urejanja prostora upoštevati javne koristi in zasebne interese ter jih v skladu s temeljnimi cilji urejanja prostora med seboj skrbno pretehtati, pri čemer zasebni interes ne sme škodovati javnim koristim.

V členih 85 do 91 ZUreP-1 je urejena zakonita predkupna pravica občine, v 92. do 114. členu v razdelku »Razlastitev in omejitve lastninske pravice« pa ZUreP-1 vsebuje ureditev treh »močnejših« pravnih instrumentov, s katerimi se lahko omeji ali obremeni lastninska pravica na nepremičninah v javno korist: razlastitev, pravica začasne uporabe nepremičnine s strani drţave ali občine in (začasno ali trajno) sluţnost v javno korist.


76



Ta ureditev se uporablja tudi za razlastitev ali omejitve lastninske pravice na podlagi drugih zakonov, razen če drugi zakon določa drugače. Po prvem odstavku splošne določbe 92. člena ZUreP-1 se lastninska pravica na nepremičnini lahko odvzame proti odškodnini ali nadomestilu v naravi (razlastitev) ali omeji s pravico uporabe za določen čas, kakor tudi obremeni z začasno ali trajno sluţnostjo. V skladu z drugim odstavkom

92. člena ZUreP-1 je razlastitev (ter omejitev ali obremenitev lastninske pravice) dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujno potrebna ter da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Po tretjem odstavku 92. člena ZUreP-1 razlastitev ter omejitev ali obremenitev






73




74

75

76


73





74


med omejitvami lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja javne koristi ureja razlastitev, začasno uporabo nepremičnine s strani drţave ali občine, sluţnosti v javno korist in zakonito predkupno pravico občine.


75





Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur. list št. 110/2002, 8/2003


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213


Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20




17

lastninske pravice iz prvega odstavka ni dopustna, če drţava oziroma občina razpolaga z drugo ustrezno nepremičnino za dosego istega namena.





2.2.3.1. Zakonita predkupna pravica občine


Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1 je določena v javnem interesu, vendar pa lahko zakonite predkupne pravice varujejo tudi zasebni interes, zato sem zaradi boljše preglednosti predkupne pravice v celoti uredila v posebnem poglavju 2.4. »Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice«.





2.2.3.2. Razlastitev


Razlastitev je prisilen odvzem lastninske ali druge premoţenjske pravice v korist drţave ali lokalne skupnosti


78



Takšen ukrep je v sodobni drţavi nujen in ga pozna večina drţav, saj je le tako mogoče zagotoviti gradnjo infrastrukturnih objektov, kot so ceste, ţeleznice ter drugih objektov v javno korist. Razlastitev zato ni sporna, če se upoštevajo nekateri pogoji, ki so sprejeti v evropski civilizirani druţbi.


80





URS v 69. členu podobno kot ustave vrste drugih drţav določa, da se lahko lastninska pravica na nepremičnini v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon in s tem določa dopustne okvire razlastitve.






77




78





79





80

81


Prim.: Ustava RS; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210; M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589




18


77





in je kot taka prav gotovo najteţji poseg v lastninsko pravico kot eno temeljnih človekovih pravic.


79





»Pogoj javne koristi oziroma javnega interesa je osnovni pogoj, ki se glede razlastitve oziroma nacionalizacije pojavlja tako v nacionalnih pravnih redih kot v mednarodnem pravu. Javna korist je zelo splošen pojem, ki je v našem pravnem redu


81





Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210, 211; ZUreP-1


V nekaterih pravnih redih je razlastitveni upravičenec lahko tudi pravna oseba zasebnega prava, ki opravlja javno sluţbo (koncesionar). Razlastitveni upravičenec po prvem odstavku 94. člena ZUreP-1 je drţava ali občina.


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210 povzeto po G. Virant, Javnopravni posegi v lastninsko pravico, Javna uprava 1996/4, str. 556 in G. Virant, Oblastni posegi v lastnino, Zbornik znanstvenih razprav, Visoka upravna šola, Ljubljana 1998, str. 84; M. Tratnik, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1589


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 56

konkretiziran zlasti v 93. členu ZUreP-1, ki določa razlastitvene namene.


82


Ti so

določeni tudi v nekaterih posebnih zakonih, kot je na primer Zakon o varstvu kulturne dediščine.«


83





Razlastitveni upravičenec mora lastniku nepremičnine


84


pred začetkom razlastitvenega

postopka


dati ponudbo za odkup in šele če v roku 30 dni po vročitvi ponudbe za odkup lastniku nepremičnine ni uspel pridobiti nepremičnine s sklenitvijo pogodbe, sme vloţiti predlog za razlastitev.


86


85





»Začetek razlastitvenega postopka se na podlagi odločbe upravne enote zaznamuje v zemljiški knjigi,


87


kamor upravna enota pošlje odločbo po uradni dolţnosti. Z uvedbo razlastitvenega postopka je pravni promet z nepremičnino, ki naj bi se razlastila, omejen.«


88


Dokler razlastitveni postopek ni pravnomočno končan, ni dopusten promet z nepremičnino ali njeno bistveno spreminjanje, razen prodaje razlastitvenemu upravičencu ali tretji osebi, če se razlastitveni upravičenec s tem strinja. Pravni posel, ki je sklenjen v nasprotju s to določbo, je ničen.


89


V skladu s prvim odstavkom 102. člena






82


Razlastitveni nameni so npr. gradnja ali prevzem grajenega javnega dobra; gradnja, vzpostavitev oziroma prevzem infrastrukturnih objektov za potrebe izvajanja gospodarskih javnih sluţb, gradnja za potrebe izvajanja javnih sluţb na področju zdravstva, vzgoje, šolstva, kulture, znanosti, raziskovanja, socialnega varstva, gradnja socialnih in neprofitnih stanovanj itd.


83


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 210

84


Tu lahko gre za fizične ali pravne osebe zasebnega ali javnega prava, z izjemo drţave. Lahko pa je razlastitveni zavezanec občina. Če je razlastitveni zavezanec pravna oseba javnega prava in se nepremičnina uporablja za javne namene, postavlja tretji odstavek 94. člena ZUreP-1 dodatni pogoj, da se pri razlastitvi tehta javna korist, ki se zasleduje s razlastitvijo in javna korist, ki se zagotavlja z uporabo nepremičnine pred razlastitvijo. Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 211


85


Razlastitveni postopek se začne z vloţitvijo zahteve razlastitvenega upravičenca, ki mora biti vloţena najpozneje v roku štirih let po uveljavitvi prostorskega akta, ki je podlaga za razlastitev (95. člen ZUreP-

1). O zahtevi odločajo v upravnem postopku na prvi stopnji upravne enote, na drugi stopnji pa ministrstvo za prostor, razen če je z drugim zakonom določena drugačna ureditev (96. člen ZUreP-1).


86


Prim.: prvi odstavek 97. člena ZUreP-1; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 211


87


Ker se začetek razlastitvenega postopka zaznamuje v zemljiški knjigi, neobstoj publicitete o pridobitvi lastninske pravice razlastitvenega upravičenca ne more privesti do tega, da bi razlastitveni zavezanec lahko odsvojil nepremičnino tretjemu in da bi bil ta varovan na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo iz 10. člena SPZ in 8. člena ZZK-1. Razlastitev je primer pridobitve lastninske pravice z odločbo drţavnega organa, tako da razlastitveni upravičenec pridobi lastninsko pravico na razlaščeni nepremičnini s pravnomočno odločbo o razlastitvi in ne šele z vpisom v zemljiško knjigo. To je v neskladju z določbo

42. člena SPZ, po kateri se lastninska pravica pridobi z dokončno upravno odločbo, vendar ima kot lex specialis prednost ZUreP-1. Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 212 in 291


88


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 211

89


Prim.: tretji odstavek 100. člena ZUreP-1




19

ZUreP-1 upravni organ odloči o razlastitvi z odločbo


90


po izvedenem ugotovitvenem postopku. Če se zahtevi ugodi ali delno ugodi, morajo biti v odločbi natančno navedene nepremičnine, ki se razlaščajo.


91


105. člen ZUreP-1 določa, da lastniku pripada za razlaščeno nepremičnino ustrezna odškodnina


92


oziroma enakovredna nadomestna

nepremičnina.


93


Kot manj prisilna in zato sprejemljivejša alternativa institutu razlastitve so sluţnosti, katerih vsebina je nekaj trpeti ali opuščati.


94





Razlastitev, kot načeloma najhujši poseg v lastnino posameznika je torej dopustna, če se izvaja v javno korist, ki je določena z zakonom, če se izvede po postopku, ki ga določa zakon, in če se razlaščenemu lastniku plača primerna odškodnina (oziroma primerneje nadomestilo, saj razlastitev ni škodni dogodek).


95





2.2.3.3. Pravica začasne uporabe nepremičnine


109. člen ZUreP-1 določa, da se za namene iz 93. (razlastitveni nameni) in 133. člena (obveznosti na območju prenove) ZUreP-1 lastninska pravica na nepremičnini lahko omeji s pravico uporabe za določen čas (začasna uporaba). Za ustanovitev pravice začasne uporabe pa se uporabljajo določbe ZUreP-1, ki veljajo za razlastitev.


96






90


Z odločbo se določijo tudi roki, v katerih je dolţan razlastitveni upravičenec pričeti z gradnjo objekta oziroma objektov, zaradi katerih je bila razlastitev predlagana. Upravni organ lahko v odločbi določi rok ali datum za prevzem razlaščene nepremičnine, če se o njem ne dogovorijo stranke.


91


Prim.: 102. člen ZUreP-1

92


Po drugem odstavku 105. člena ZUreP-1 odškodnina obsega vrednost nepremičnine glede na njeno dejansko rabo in stranske stroške, povezane z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za čas selitve in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine.


93


Če pa je predmet razlastitve nepremičnina, ki jo razlaščenec (deloma) uporablja kot stanovanje, mora razlastitveni upravičenec razlaščencu zagotoviti lastninsko pravico oziroma solastninski deleţ na enakovredni stavbi oziroma etaţno lastnino, razen če razlaščenec zahteva denarno odškodnino. Prim.: 105. člen ZUreP-1; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 212


94


Prim.: M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 19


95


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 56

96


Prim.: 109. člen ZUreP-1




20

2.2.3.4. Služnosti v javno korist


»Sluţnosti v javno korist so sluţnosti, ki so ustanovljene v korist drţave, lokalne skupnosti in nosilcev različnih infrastrukturnih dejavnosti.«


97


Naša zakonodaja na splošno ureja sluţnosti v javno korist v ZUreP-1 in tudi v vrsti posebnih zakonov (sluţnost napeljave po Zakonu o telekomunikacijah,


98


sluţnost po Zakonu o rudarstvu,


99



Zakonu o javnih cestah,


100


Zakonu o ţelezniškem prometu,


101


Energetskem

zakonu


102


).


103





Sluţnost v javno korist je posebna oblika razlastitve, tako da je treba glede sluţnosti v javno korist upoštevati omejitve glede razlastitve, ki izvirajo iz ustave in drugih aktov. Sluţnost v javno korist lahko nastane na dva načina: na podlagi pogodbe med »razlastitvenim« upravičencem in lastnikom nepremičnine, ki naj bi se obremenila, ali pa prisilno, z upravno odločbo. Vse ureditve sluţnosti v javno korist zahtevajo, da upravičenec najprej poskusi ustanoviti sluţnosti na pogodbeni osnovi (pri čemer se uporabljajo določila SPZ o ustanovitvi sluţnosti) in šele če to ne uspe, se lahko predlaga prisilna ustanovitev sluţnosti.


104





110. člen ZUreP-1 določa, da se lahko lastninska pravica na nepremičnini začasno ali trajno obremeni s sluţnostjo v javno korist, če je to nujno potrebno za postavitev omreţij in objektov gospodarske javne infrastrukture


105


in njihovo nemoteno delovanje.





97


M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20

98


Zakon o telekomunikacijah (ZTel-1), Ur. list RS št. 30/2001

99


Zakon o rudarstvu (ZRud), Ur. list RS št. 56/1999, 98/2004(UPB1), 68/2008. V zvezi z izkoriščanjem mineralnih surovin in rudarskimi deli je treba razlikovati med omejitvami lastninske pravice na podlagi zakona in moţnostjo, da se lastninska pravica omeji z ustanovitvijo sluţnosti. V prvem primeru gre za omejitev, ki pomeni vsebino lastninske pravice in učinkuje neposredno na podlagi zakona. Za takšno splošno omejitev lahko štejemo določbo, da so mineralne stvari last drţave.


100


Zakon o javnih cestah (ZJC), Ur. list RS št. 29/1997, 33/2006 (UPB1), 45/2008

101


Zakon o ţelezniškem prometu (ZZelP), Ur. list RS št. 92/1999, 44/2007 (UPB4). Tukaj gre za ustanavljanje sluţnosti na zemljiščih, ki predstavljajo cesto in ţeleznico. Cesta in ţeleznica namreč pomenita javno dobro in ustanavljanje ter pridobivanje stvarnih in drugih pravic na nepremičninah s takšnim statusom je omejeno.


102


Energetski zakon (EZ), Ur. list RS št. 79/1999, 27/2007 (UPB2), 70/2008

103


Ureditev iz ZUreP-1 pa se uporablja tudi glede sluţnosti v javno korist po drugih zakonih, če ti drugi zakoni ne vsebujejo posebnih ureditev. Poleg tega vsebuje splošna pravila o sluţnostih SPZ, medtem ko je glede vpisovanja sluţnosti v javno korist v zemljiško knjigo treba upoštevati določila Zakona o zemljiški knjigi. Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006, str. 20


104


Prim.: M. Tratnik, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006


105


V 20. točki prvega odstavka 2. člena ZUreP-1 so kot gospodarska javna infrastruktura opredeljena omreţja, ki so neposredno namenjena izvajanju gospodarskih javnih sluţb s področja prometa, energetike,




21

Ustanovitev sluţnosti lahko predlaga drţava, občina oziroma izvajalec javne sluţbe (koncesionar). Če tako določa poseben zakon


106


, se lahko sluţnost ustanovi tudi za postavitev in nemoteno delovanje omreţij in objektov druge javne infrastrukture. V tem primeru je upravičenec investitor javne infrastrukture.

Glede trajanja sluţnosti v javno korist obstajajo različna stališča. Ker gre za sluţnost, ki je po naravi neprava stvarna sluţnost se za njeno prenehanje uporabljajo določbe SPZ o osebnih sluţnostih. To pa pomeni, da v korist pravne osebe ne more trajati dlje kot trideset let. V teoriji obstajajo stališča, da se lahko sluţnost v javno korist ustanovi za nedoločen čas in tudi ZUreP-1 v zvezi s trajanjem sluţnosti v javno korist uporablja besedno zvezo »začasno ali trajno«.


107


Nekateri področni zakoni določajo, da lahko sluţnosti v javno korist trajajo toliko časa, kolikor je to potrebno za doseganje javne koristi. Energetski zakon na primer določa, da se pogodbe o pridobitvi sluţnosti v javno korist sklepajo za čas obratovanja infrastrukture in v korist vsakokratnega izvajalca dejavnosti sistemskega operaterja posamezne infrastrukture.


108


Sluţnost tako načeloma preneha po preteku tridesetih let, razen če zakon, kot na primer EZ, določa daljše trajanje, to je tako dolgo kot je to potrebno. Vendar je pri tem potrebno upoštevati, da gre za poseg v lastninsko pravico, ki mora temeljiti na zakonu, zato se primeri, za katere zakon izrecno ne določa daljšega trajanja od tridesetih let, ne morejo reševati s pomočjo analogije. Z besedno zvezo »v korist vsakokratnega izvajalca dejavnosti« pa Energetski zakon za »svoje področje« odgovarja tudi na vprašanje spodaj opisane prenosljivosti sluţnosti v javno korist.

Sluţnost v javno korist ni ustanovljena v korist določene nepremičnine, temveč je njen namen doseganje neke javne koristi in ker abstrakten pojem javne koristi nima pravne sposobnosti, se sluţnost v javno korist personificira v osebi, ki opravlja dejavnost, katere sestavni del je javna korist. Zato se sluţnost v javno korist ustanavlja v korist nosilca določene infrastrukturne dejavnost. Primarno je torej namenjena osebi z določeno lastnostjo in ne določeni osebi. Ker pa zemljiškoknjiţni predpisi ne




komunalnega gospodarstva, upravljanja z vodami in gospodarjenja z drugimi vrstami naravnega bogastva ali varstva okolja, ter druga omreţja in objekti v javni rabi.


106


V poštev pridejo predvsem zakoni, ki urejajo posamezno vrsto infrastrukture.

107


Po mnenju Ane Vlahek je prednost sluţnosti v javno korist pred stavbno pravico prav dejstvo, da ni časovno omejena, temveč je čas trajanja odvisen od njenega namena in tako ni vnaprej določen. Prim: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1018


108


Prim.: 59. člen Energetskega zakona




22

dovoljujejo vknjiţbe sluţnosti v korist vsakokratnega obratovalca določenega infrastrukturnega objekta ali omreţja, se lahko sluţnost v javno korist glasi samo na določeno osebo, pri čemer se pojavi zelo pomembno vprašanje o prenosljivosti nepravih stvarnih sluţnosti, če se zamenja subjekt obratovanja.


109


Tratnik poudarja, da so neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih oseb, ponavadi povezane z dejavnostjo, ki jo pravna oseba opravlja, in ne z lastnostmi te pravne osebe, zato so le-te ponavadi prenosljive, vendar je treba to vprašanje preučiti v vsakem primeru posebej. Neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist fizičnih oseb so največkrat neprenosljive, medtem ko so neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih oseb največkrat prenosljive oziroma praviloma prenosljive, če je upravičenec operater omreţja javne gospodarske infrastrukture, kar se utemeljuje predvsem z argumentom praktičnosti.


110





Obremenitev sluţeče nepremičnine mora predstavljati najmanjšo moţno obremenitev glede na namen, ki je podlaga za ustanovitev sluţnosti. Glede na namen sluţnosti v javno korist predstavljajo vsebino tovrstnih sluţnosti praviloma uporabnostna upravičenja glede obremenjenih nepremičnini, kot je pravica imeti v oziroma na obremenjeni nepremičnini določene objekte, naprave ipd.

V primeru ustanovitve sluţnosti lastniku pripada odškodnina za poseg v njegovo lastninsko pravico, ki obsega zmanjšano vrednost nepremičnine ali dejansko škodo in izgubljeni dobiček.


111


Vendar je potrebno poudariti, da se kljub tem določbam zakona v praksi dogaja, da pri zemljiščih, na katerih se sluţnost v javno korist ţe več let izvršuje, kljub temu da ustanovitev sluţnosti ni bila urejena s pravnim poslom ali odločbo pristojnega organa in torej tudi ni vpisana v zemljiško knjigo, pristojni soglasodajalci pred izdajo soglasja k projektnim rešitvam v postopku pridobivanja projektne dokumentacije, potrebne za izdajo gradbenega dovoljenja, lastniku sluţečega zemljišča




109


SPZ sicer ne vsebuje izrecne določbe o prenosljivosti neprave stvarne sluţnosti. Zaradi njenih posebnosti je glede prenosljivosti tudi ni mogoče podrediti pravilom osebnih ali stvarnih sluţnosti, temveč je po Juhartu glede tega vprašanja potrebno zavzeti posebno stališče.


110


Takšen prenos se lahko opravi s pravnim poslom med starim in novim obratovalcem, ki mora vsebovati zemljiškoknjiţno dovolilo, s katerim se dovoljuje sprememba subjekta sluţnosti. Sodelovanje lastnika sluţeče nepremičnine pri prenosu ni potrebno, saj je njegov pravni interes varovan s splošnim pravilom, da lahko zahteva prenehanje sluţnosti v javno korist, če ta ni več nujno potrebna za izvedbo namena, zaradi katerega je bila ustanovljena. Več o tem: M. Tratnik, Neprave stvarne sluţnosti, Pravna praksa, št. 24, 2005, str. 16 in M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 896


111


O tem odloča sodišče na predlog prizadetega lastnika. Prim.: 110. člen ZUreP-1




23

ponudijo sklenitev pogodbe, v kateri za ustanovitev sluţnosti v javno korist ni predvidena nikakršna odškodnina.





2.3. Omejitve lastninske pravice v zasebnem interesu

2.3.1. Zakonske omejitve


»Omejitve lastninske pravice, ki varujejo zasebne interese, so lahko določene z zakonom ali pa temeljijo na pravnoposlovnem ravnanju lastnika.«


113





- prepoved zlorabe pravic (12. čl. SPZ),
-
pravila sosedskega prava (73. do 91. čl. SPZ),
-
zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine (3.odst. 66. čl. SPZ) in drugih etaţnih lastnikov iz 124. čl. SPZ)


114



- omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa

- komasacija in arondacija





2.3.1.1. Prepoved zlorabe pravic


Po prvem odstavku 12. člena SPZ je lastnik stvari oziroma imetnik druge stvarne pravice omejen z enakimi pravicami drugih. Lastninsko in druge stvarne pravice je treba izvrševati v skladu s temeljnimi načeli SPZ, z njihovim namenom in z naravo stvari. Drugi odstavek 12. člena določa, da gre za navidezno izvrševanje pravice, če njen imetnik ravna z izključnim ali očitnim namenom, da drugemu škoduje.





112




113

114

115





116


112





Zakonske omejitve

lastninske pravice v zasebnem interesu so zlasti:





115





116





B. Erdelič, Ustanovitev sluţnosti v javno korist brez odškodnine za poseg v lastninsko pravico, Pravna praksa, št. 38, 2007, str. 7


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 209


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208


V tem delu predstavljam omejene stvarne pravice le v kolikor nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa in s tem predstavljajo zakonsko omejitev lastninske pravice v zasebnem interesu. Več o omejenih stvarnih pravica glej spodaj pri omejitvah lastninske pravice po volji lastnika.


Prim.: 12. člen SPZ




24

»Pravica ni absolutna oblast, vedno ima svoj namen oziroma cilj. Dokler titular pravice izvršuje svojo pravico v skladu z njenim namenom in ciljem, velja zanj načelo Qui suo iure utitur neminem laedit.


117


Kadar pa izvršuje svojo pravico z namenom, da komu škoduje (intencionalni kriterij), ali ko jo izvršuje brez upravičenega cilja (funkcionalni kriterij), tedaj je izvrševanje protipravno in nosilec pravice odgovarja za škodo, ki jo povzroči drugim.«


118


Pravilo Qui suo iure utitur neminem laedit velja torej le omejeno. Dopustno je izvrševanje, ne pa zloraba pravice. Izvrševanje pravice mora biti takšno, da ne pomeni poseganja v tujo pravico in da torej nikogar ne prizadene.


119


Ni na primer

dovoljeno namenoma povzročati takšnega hrupa, da bi plašili divjad na sosedovem zemljišču. Če pa bi hrup povzročala na primer motorna ţaga pri sečnji lesa, bi bila to zgolj običajna in dovoljena imisija.


120


»Teorija o zlorabi pravic pravi, da lahko posameznik nastopa v nasprotju s pravom kot takim, čeprav se giblje v okviru posamezne pravice, katere nosilec je. Zloraba pravice nastopi tedaj, ko subjekt prestopi meje pravno zavarovanega upravičenja tako, da s tem ogroţa oziroma posega v pravico drugega. Razlika med zlorabo pravice in njeno kršitvijo je v tem, da se pri zlorabi pravice prepletata pravno dopustno in pravno prepovedano.«


121


»Lastninska pravica se pod vplivom teorije o zlorabi pravic močno relativizira. Nobena lastninska pravica predvsem ne more biti močnejša od druge lastninske pravice.«


122


Teoretični pogledi na zlorabo pravice pa niso enotni, del teorije celo zanika moţnost zlorabe pravice


123


, saj

isto dejanje po teh teorijah ne more biti pravno in protipravno hkrati.


124






117


Kdor izvršuje svojo pravico, nikogar ne prizadene.

118


A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93

119


Prim.: J. Kranjc, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 206

120


A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93

121


A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93, 94

122


A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 99

123


Lahko po splošnem načelu Qui suo iure utitur neminem laedit ali po načelu, da pravica preneha, kjer se začne zloraba.


124


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 93




25

2.3.1.2. Pravila sosedskega prava


Omejitev lastninske pravice predstavljajo tudi pravila sosedskega prava


125


, ki jih SPZ ureja v členih od 73 do 91. Posledica ţivljenja v skupnosti in na skupnem prostoru je, da se morajo ljudje drug drugemu prilagajati. Da ne bi prihajalo do sporov med lastniki


126



nepremičnin, katerih pravne sfere se dotikajo, je pravo izoblikovalo minimalne standarde, ki so jih lastniki dolţni upoštevati tako glede pasivnega obnašanja – trpljenja (pati), kot glede aktivnega ravnanja (facere) v medsebojnih sosedskih odnosih. Medsebojna vplivanja so mogoča tudi pri ne neposredno dotikajočih se nepremičninah


127


, zato je za potrebe sosedskega prava potrebno pojem sosedske povezanosti nepremičnin široko tolmačiti.


128


Meje sosedske ureditve gredo tako daleč, do koder seţe potreba po zavarovanju zemljišč, tako da sosedsko pravo zaobseţe tudi oddaljene nepremičnine, in to tako daleč, do koder se raztezajo učinki vplivanja. Sosedsko pravo se ne nanaša samo na zemeljsko površino neke nepremičnine, temveč se razteza tudi na podzemlje in zračni prostor nad njo.


129





Omejitve lastninske pravice, ki izvirajo iz sosedskega prava se ne vpisujejo v zemljiško knjigo, ureja jih zakon in veljajo za vse sosede ter niso določene zgolj v korist gospodujoče stvari (izjemo predstavlja institut nujne poti). Pravila sosedskega prava lahko razdelimo v tri skupine: prva skupina ureja prepoved vznemirjanja sosedov v mirni in racionalni uporabi njihove nepremičnine; v drugo skupino sodijo pravila, ki urejajo sosedska razmerja glede medsebojnih mej; v tretjo pa pravila, ki urejajo enostransko uporabo sosedove nepremičnine.

Prvi odstavek 73. člena SPZ določa, da morajo zaradi sosedstva ali medsebojne povezanosti nepremičnin, lastniki teh nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati




125


Pravila o prepovedi medsebojnega vznemirjanja; uporabi določil sosedskega prava za neposrednega posestnika; prepovedani imisiji; vzdrţevalnih delih; ureditvi meje; ureditvi meje v pravdi; uporabi meje; mejnih znamenjih; drevesu na meji; plodovih, ki padejo na sosednjo nepremičnino; pravici odstraniti veje; zasledovanju ţivali; prepovedi poglabljanja; prepovedi spreminjanja vodotoka; odtekanju meteornih padavin; nujni poti; določitvi in prenehanju nujne poti; priključitvi na komunalno omreţje.


126


Določbe sosedskega prava, ki se nanašajo na lastnika se v skladu s 74. členom SPZ smiselno uporabljajo tudi za neposrednega posestnika, saj bi bil sicer domet sosedskopravnih norm nezadosten.


127


Današnji tehnični napredek daje sami naravi sosedskih odnosov povsem druge razseţnosti, kot jih je imela nekdaj.


128


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 382,383; R. Vrenčur, Nekateri pravni vidiki omejitev lastninske pravice …, str. 242


129


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 386




26

tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode. Po drugem odstavku 73. člena SPZ se morajo pravice, ki omejujejo lastninsko pravico lastnika sosednje ali prostorsko povezane nepremičnine (sosednje nepremičnine), izvrševati pošteno v skladu s krajevnimi običaji in na način, ki najmanj obremenjuje lastnika nepremičnine.


130


Izvrševanje pravice v nasprotju z navedenimi kriteriji pa pomeni zlorabo. Pravilo tega člena izhaja iz splošne prepovedi zlorabe iz 12. člena SPZ, ki se v tem členu konkretizira in omeji na sosedske odnose oziroma prostorsko povezane nepremičnine, hkrati pa veţe na socializacijo lastnine. Izvrševanje pravice je svobodno, vendar se v vsaki pravici nahaja sočasno tudi neka dolţnost do skupnosti, zato se izvrševanje vsake pravice veţe na upravičenost cilja, h kateremu teţi imetnik pravice. Meje je treba postaviti tam, kjer bi izvrševanje pravice na škodo drugih preseglo meje pravičnosti, ker bi nasprotovalo načelom poštenja in medsebojnega zaupanja ali bi se pravica izvrševala brez vsake osebne koristi oziroma brez osebnega interesa.


131





Splošna prepoved medsebojnega vznemirjanja iz 73. člena SPZ pa ima številne konkretizacije in ena izmed njih 75. člen SPZ, v katerem so urejene prepovedane imisije. Imisije, s katerimi so v pravnih redih začrtane meje dopustne uporabe nepremičnin, predstavljajo enega najbolj tipičnih institutov sosedskega prava, zato je sodna praksa na tem področju zelo bogata.


132


V skladu s 75. členom SPZ mora lastnik nepremičnine pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in oteţujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna, ali povzročajo znatnejšo škodo. Brez posebnega pravnega naslova pa je prepovedano kakršnokoli motenje s posebnimi napravami.


133


S to določbo SPZ ureja kolizijo med več lastninskimi pravicami, kot oblastvenimi pravicami istega ranga, na ta način, da omejuje lastninska upravičenja v interesu sosedstva.






130


Način izvrševanja pravice pride do izraza zlasti, ko se da določeno pravico izvrševati na dva ali več adekvatnih načinov, pri čemer je eden od načinov za izvrševalca pravice nekoliko manj ugoden, za lastnika sosednje nepremičnine pa ugodnejši. Pravno dopusten je le tisti način izvrševanja, ki lastnika sosednje nepremičnine najmanj obremenjuje. Vzdrţevalna dela mora na primer opraviti takrat, ko soseda ni doma; nujna pot mora biti določena tako, da se čim manj obremenjuje tuja nepremičnina, pa četudi je zaradi tega nekoliko daljša ali kako drugače manj ugodna ipd.


131


Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 382-384

132


Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 19

133


Prim.: 75. člen SPZ




27

V sodobnih pravnih sistemih prepoved širjenja vplivov ni več omejena samo na stvarnopravno področje, ampak se širi na področje obligacijskega prava in prava varstva okolja.

135



, oblikovana veliko širše kot stvarnopravna norma

V skladu s prvim odstavkom 133. člena OZ lahko vsakdo zahteva od drugega, da odstrani vir nevarnosti, od katerega grozi njemu ali nedoločenemu številu oseb večja škoda, ter da se vzdrţi dejavnosti, iz katere izvira vznemirjanje ali škodna nevarnost, če nastanka vznemirjanja ali škode ni mogoče preprečiti z ustreznimi ukrepi. Drugi odstavek 133. člena OZ pa določa, da sodišče odredi na zahtevo zainteresirane osebe ustrezne ukrepe za preprečitev nastanka škode ali vznemirjanja ali odstranitev vira nevarnosti na stroške njegovega posestnika, če ta tega ne stori sam.




139





2.3.1.3. Zakonita predkupna pravica v zasebnem interesu


Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine po 3. odstavku 66. člena SPZ in zakonita predkupna pravica etaţnih lastnikov iz 124. člena SPZ sta v prvi vrsti določeni zaradi varovanja zasebnih interesov. Vendar, kot sem poudarila ţe na začetku, ta meja med varovanjem javnega in zasebnega interesa ni vedno jasno določena in se v mnogih primerih prav preko varovanja zasebnih interesov, varuje tudi javni interes. Zato sem se zaradi boljše preglednosti odločila predkupno pravico v celoti urediti v posebnem poglavju 2.4. »Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice«.


134




135





136

137




138

139


Posebno varstvo pred imisijami tako omogoča v našem pravnem sistemu določba 133. člena OZ, ki je tako glede aktivne legitimacije


134



kot tudi glede škode, za

katero zadošča, da zgolj grozi


136



SPZ.


137





138


Določbo 133.

člena OZ je treba razumeti povezovalno glede na ureditev imisij v stvarnem pravu, določbi je namreč moţno kombinirati.





Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


Upravičenec za vloţitev zahtevka je vsakdo, ki mu grozi večja škoda. Nevarnost zanj oziroma za nedoločeno število oseb mora biti konkretna, neposredna. Naša sodna praksa je zavzela stališče, da lahko pravno varstvo po obligacijskem pravu uporabi tudi lastnik sosednje nepremičnine, s čimer je na nek način zabrisala mejo med stvarnopravnim in obligacijskopravnim imisijskim varstvom. Stvarnopravno varstvo pred imisijami je namreč mogoče uveljavljati z negatorno toţbo, ki je praviloma rezervirana le za lastnika ter domnevnega lastnika nepremičnine in s katero se lahko zahteva predvsem opustitev vznemirjanja in prepoved nadaljnjega vznemirjanja. Obligacijskoprava zaščita s tem omehča togost stvarnopravne ureditve.


Ni nujno, da je škoda ţe nastala, temveč je dovolj, da grozi večja škoda


Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 19; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 387


Prim.: 133. člen OZ; Zahteva, da se odstrani škodna nevarnost


Prim.: R. Vrenčur, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004, str. 13




28

2.3.1.4. Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa

2.3.1.4.1. Služnosti


Na podlagi zakona stvarna sluţnost lahko nastane samo s priposestvovanjem. Stvarna sluţnost nastane s priposestvovanjem neposredno na podlagi zakona s potekom priposestvovalne dobe (10 oziroma 20 let).


140


Od priposestvovanja kot zakonitega načina nastanka stvarne sluţnosti je treba strogo ločevati pojem zakonskih stvarnih sluţnosti, pri katerih zakon določeni osebi daje pravico, da lahko zahteva ustanovitev sluţnosti (na primer nujna pot, kjer sluţnost ne nastane z zakonom, ampak z odločbo sodišča).


141


Najbolj razširjena oblika nastanka stvarne sluţnosti z odločbo sodišča


142


je

smiselno

uporabljajo pravila, ki urejajo nujno pot. Čeprav se nujna pot pogosto označuje kot zakonska sluţnost, se ne pridobi ex lege, ampak šele s pravnomočno odločbo sodišča, izdano v nepravdnem postopku. Naslednji primer nastanka stvarne sluţnosti z odločbo sodišča je, kadar pri delitvi nepremičnine v solastnini nastane potreba po ustanovitvi stvarne sluţnosti, ki prej zaradi pravnega razmerja solastnine ni bila potrebna. Primeri, ko sluţnost sicer ne nastane s sodno odločbo, je pa le-ta podlaga za vpis sluţnosti v zemljiško knjigo so: ko se sluţnost neuspešno ustanavlja na podlagi pravnega posla (popolna sodna odločba nadomešča popolno zemljiškoknjiţno dovolilo), pri nastanku stvarne sluţnosti z volilom (podlaga za vpis je pravnomočen sklep o dedovanju) in v primeru spora med lastnikoma obeh zemljišč (ugotovitvena toţba). Nastanek stvarne sluţnosti z upravno odločbo je predviden s prostorskimi ureditvenimi operacijami, kakršna je komasacija, pri kateri se zemljišča na določenem območju zloţijo in ponovno razdelijo med prejšnje lastnike tako, da vsak dobi čimbolj zaokroţena zemljišča. Za doseganja tega cilja pa so včasih potrebne stvarne sluţnosti, ki pred tem niso bile


140


Stvarna sluţnost lahko nastane na podlagi zakona, če so izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon, pri čemer vpis sluţnosti v zemljiško knjigo nima konstitutivnega učinka, je pa pomemben zaradi učinkovanja načela zaupanja v zemljiško knjigo. Neizvedba vpisa lahko namreč pomeni izgubo pravice.


141


Glej več o priposestvovanju sluţnosti: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 901-906


142


Stvarna sluţnost nastane z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna, odločba upravnega organa pa dokončna, kar pomeni da tudi v tem primeru vpis v zemljiško knjigo ni konstitutivnega pomena.


143


V skladu z določbo 88. člena SPZ, ki je v okviru določb sosedskega prava, sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški.


144


V skladu z 91. členom SPZ se določila o nujnih poteh smiselno uporabljajo tudi za priključitev na javna komunalna in druga omreţja, če lastnik nepremičnine, ki to zahteva, izpolnjuje pogoje za priklop.


nujna pot


143


oziroma stvarne sluţnosti, za katere se na podlagi 91. člena SPZ


144





29

potrebne. Namen določb o komasaciji (tako iz ZKZ kot iz ZUreP-1) je celovita rešitev prostorskih problemov, kar vključuje tudi zagotovitev pogojev za normalno uporabo. Ustanovitev sluţnosti z upravno odločbo je predvidena tudi v melioracijskih postopkih po 97. členu ZKZ, če se na melioracijskem območju odvajanje vode z zemljišča ali dovajanje vode na zemljišče ne da rešiti na kak drug ugodnejši ali racionalnejši način.




Osebne sluţnosti ne morejo nastati na podlagi zakona, poznamo pa uţitek na podlagi sodne odločbe (prisilni uţitek).


146





2.3.1.4.2. Hipoteka


Zakonita hipoteka v skladu z 144. členom SPZ nastane v trenutku, ko so izpolnjeni pogoji, ki jih predpisuje zakon, kar pomeni, da vpis zakonite hipoteke v zemljiško knjigo nima konstitutivnega pomena. Zakonita hipoteka obstaja kot prikrita hipoteka (hypotheca tacita), saj navzven iz zemljiške knjige ni razvidna. Temeljni problem zakonite hipoteke je zato pomanjkanje njene publicitete, vendar je takšna rešitev nujna, saj je prav to bistvo pridobitve pravice na podlagi zakona. Če bodo imetniki zakonite hipoteke hoteli zavarovati svoj vrstni red in pravni poloţaj nasproti dobrovernim poznejšim pridobiteljem hipoteke, bodo morali poskrbeti za vknjiţbo svoje zakonite hipoteke, saj bodo v nasprotnem primeru nosili vse škodljive posledice takšne opustitve.

148






145

146




147





148


145





Ne poznamo pa prisilne sluţnosti rabe ali prisilne

sluţnosti stanovanja.





To pa ne velja za spodaj opisane privilegirane terjatve po Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ),


147



saj imajo le-te prednost pri poplačilu proti vsem ostalim upnikom, ne glede na njihovo dobro vero ali vrstni red pridobitve zastavne pravice in jim publiciteto zagotavlja ţe sama zakonska norma 197. člena ZIZ.





Prim.: A. Berden v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 888-897


V skladu z drugim odstavkom 17. člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev ima preţiveli zakonec zapustnika ob izpolnjevanju zakonskih pogojev pravico do uţitka zaščitene kmetije.


Vrstni red zastavnih pravic se sicer določa po trenutku nastanka zastavne pravice, vendar bo dobroverni pridobitelj pogodbene hipoteke varovan, če bo v pravnem prometu pošteno ravnal in se zanesel na podatke o pravicah, so vpisane v zemljiški knjigi. (10. člen SPZ, prvi odstavek 8. člena ZZK-

1). Negativni odraz materialnega publicitetnega načela namreč pomeni, da tisto, kar ni vpisano v zemljiški knjigi, pravno ne obstaja.


Ur. list RS 51/1998, 3/2007 (ZIZ-UPB4), 93/2007




30

Primeri zakonite hipoteke so v našem pravu redki. Tako dobijo v skladu s 147. členom Zakona o dedovanju


149


dediči, ki so ţiveli in pridobivali skupaj z zapustnikom, prevzemno pravico na premičnih ali nepremičnih stvareh, glede katerih izkaţejo poseben interes, preostale dediče pa morajo izplačati. Če gre na nepremičnine imajo neizplačani dediči do izplačila na teh nepremičninah zakonito hipoteko. Po tretjem odstavku 71. člena SPZ imajo do izplačila zakonito zastavno pravico tudi solastniki, ki si nepremičnino razdelijo tako, da jo prevzame samo eden od solastnikov, ki se ostalim zaveţe izplačati prevzeto vrednost. Posebno obliko zakonite hipoteke predstavlja ureditev v prvem odstavku 197. člena ZIZ, ki našteva privilegirane terjatve


150


, ki se

poplačajo iz zneska, ki se pridobi s prodajo nepremičnine, pred ostalimi zastavnimi upniki in po poplačilu stroškov postopka. Te privilegirane terjatve uţivajo pri poplačilu prednost pred terjatvami ostalih upnikov, tudi tistih z zastavno pravico v najboljšem vrstnem redu, kar praktično pomeni, da so te terjatve zavarovane s posebno obliko zakonite zastavne pravice.


151





Hipoteka na podlagi sodne odločbe (prisilna ali sodna hipoteka) nastane z vpisom v zemljiško knjigo (in ne z dnem pravnomočnosti). Praviloma bo prisilna hipoteka nastala na dva načina: z izvršbo na nepremičnino zaradi poplačila denarne terjatve ali z zastavno pravico na nepremičnini v postopku zavarovanja. Prav tako lahko prisilna zastavna pravica nastane na podlagi začasne odredbe. Prisilna zastavna pravica je institut izvršilnega prava, tako da nastane v postopku izvršbe in zavarovanja in jo urejajo določila ZIZ.


152





2.3.1.4.3. Zakonito stvarno breme


Po 252. členu SPZ zakonito stvarno breme nastane v trenutku, ko so izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon. Če ima nepremičnina več kot dva etaţna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji v skladu s 120. členom SPZ na posameznem delu v etaţni


149


Zakon o dedovanju (ZD), Ur. list št. SRS 15/1976, 23/1978, Ur. list RS št. 67/2001

150


Najprej se poravnajo: Davek na dodano vrednost oziroma davek na promet nepremičnin ter za zadnje leto zapadle davščine, ki obremenjujejo prodano nepremičnino; za njimi pa se poravnajo: terjatve iz naslova zakonite preţivnine, terjatve iz naslova odškodnine za škodo, nastalo zaradi zmanjšanja ţivljenjske aktivnosti ali zmanjšanja oziroma izgube delovne zmoţnosti, terjatve iz naslova odškodnine za izgubljeno preţivnino zaradi smrti tistega, ki jo je dajal, terjatve delavcev iz delovnega razmerja z dolţnikom ter terjatve prispevkov za socialno zavarovanje, zapadlih za zadnje leto.


151


Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 647, 648

152


Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 643, 644




31

lastnini stvarno breme v korist drugih etaţnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najniţjega vplačila v rezervni sklad. Zakonito stvarno breme ima najboljši vrstni red. Vpis v zemljiško knjigo ni potreben, saj mu absolutne pravne učinke zagotavlja ţe sam zakon.


153


Vsak

pridobitelj pravice na nepremičnini bo moral računati z moţnostjo, da obstaja zakonito stvarno breme, o čemer se bo lahko prepričal pri upravniku. Pri zakonitem realnem bremenu in pri zakoniti hipoteki torej trpi publiciteta stvarnopravnih razmerij. Tudi v drugih pravnih redih se finančna disciplina zagotavlja na podoben način. V zvezi z zakonitim realnim bremenom pa se postavlja vprašanje sorazmernosti in s tem dopustnosti tako rigoroznega posega v lastninsko pravico glede na limitiran znesek, do katerega nepremičnina jamči.


154





2.3.1.4.4. Stavbna pravica


Stavbna pravica lahko nastane samo na podlagi pravnega posla, vendar je v drugem odstavku 271. člena SPZ uredil izjemo od tega pravila, ki predstavlja ex lege nastanek stavbne pravice in vpis v zemljiško knjigo nima konstitutivnega pomena. Tukaj gre za prehodno ureditev v sistemu druţbene lastnine nastalih razmerij, stranki pa sta morali do 1. januarja 2006 urediti medsebojna razmerja s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice.





2.3.1.5. Komasacija in arondacija


Poseg v lastninsko pravico predstavlja tudi komasacija.


Izvedbo komasacijskega postopka predlagajo lastniki zemljišč na območju, na katerem naj bi se meje med parcelami na novo uredile, vendar je izvedba komasacije mogoča tudi brez soglasja vseh lastnikov. Zato ne spada vedno in v celoti v omejitev po volji lastnika, ampak lahko upravna odločba poseţe v voljo nekaterih lastnikov. Racionalnejša raba prostora tudi ni samo v interesu posameznega lastnika zemljišča, temveč tudi v javnem interesu.




153


Gre za podobno situacijo, kot pri zakoniti hipoteki (na primer v zvezi z razdelitvijo solastnine, tretji odstavek 71. člena SPZ)


154


155





Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 584, 585

155


Prim.: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo, Zbirka predpisov, GV Zaloţba, Ljubljana 2009, str. 738




32

»Komasacija skupaj z arondacijo spada med prostorske izvedbene operacije, ki so urejene v ZUreP-1 in ZKZ ter namenjene racionalnejšemu izrabljanju prostora.

Komasacija omogoča racionalnejše načrtovanje in izvedbo z lokacijskimi načrti predvidene prostorske ureditve, pri kmetijskih zemljiščih pa racionalizacijo kmetijske proizvodnje. S komasacijo se zemljišča na nekem območju zloţijo in spet razdelijo med prejšnje lastnike.«


157





Arondacija kmetijskih zemljišč je urejena v ZKZ. Z arondacijo se dosedanjim zemljiščem arondacijskega upravičenca pripojijo nova zemljišča, o arondaciji pa odloči upravna enota. Arondacija kmetijskih zemljišč (zaokroţitev) se lahko izvede v korist lastnika kmetijskega zemljišča, če bo zemljišče, ki se bo pripojilo, rabilo za kmetijsko proizvodnjo. Arondacija se lahko izvede tudi v korist skupnosti na podlagi pogodbe, če gre za skupne pašnike, zdruţeno obnovo ali napravo trajnih nasadov, ali če gre za zdruţeno obdelovanje. Arondacijski upravičenci lahko vloţijo predlog za arondacijo: če imajo na zaokroţenem območju razdrobljena zemljišča ali če leţi v strnjenem zemljiškem kompleksu tuje zemljišče; če nudijo lastniku za zemljišče, ki naj se pripoji, drugo ustrezno zemljišče enake katastrske kulture in katastrskega razreda ob upoštevanju predhodno usklajenega dejanskega stanja v zemljiškem katastru; če pa takega zemljišča nimajo, pa drugo ustrezno zemljišče; če izkaţejo, da razpolagajo z moţnostmi za izvedbo namena, za katerega predlagajo arondacijo. Ne glede na določbo o nadomestnem zemljišču se lahko izplača denarna odškodnina, če se dotedanji lastnik s tako odškodnino strinja.






156





157

158

159


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 291 in 47. do 54. člen ZKZ




33


156





»Danes mnogi lastniki kmetijskih zemljišč in predstavniki občin vidijo v komasaciji moţnost izboljšanja kmetovanja, ureditev dela infrastrukture in moţnost izboljšanja in urejanja prostora v katerem ţivijo in delajo, ter s tem povezanimi ekonomskimi učinki. Vsi večji posegi v prostor (avtocesta, ţeleznica) povzročajo velike spremembe v prostoru in s tem tudi probleme ljudem, ki tam ţivijo. V komasacijskem postopku se lahko ti problemi rešijo na dokaj neboleč način in z relativno majhnimi stroški.«


158





159





Komasacija je urejena v 115. do 132. členu ZUreP-1, medtem ko je komasacija kmetijskih zemljišč posebej urejena v 55. do 76. členu ZKZ. Pri komasaciji po ZKZ se morajo s predlogom komasacije strinjati lastniki, ki imajo v lasti več kot 80 % površin zemljišč na predvidenem komasacijskem območju, pri komasaciji po ZUreP-1, ki mora temeljiti na sprejetem prostorskem aktu, pa je potrebno soglasje lastnikov 67 % površin s komasacijskega območja.


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 291


http://www.gzs-dd.si/o_komasacije.htm

2.3.2. Omejitve lastninske pravice po volji lastnika

2.3.2.1. Splošno o omejitvah lastninske pravice po volji lastnika


V zvezi z omejitvami lastninske pravice v zasebnem interesu, ki nastanejo na pravnoposlovni podlagi prvi odstavek 38. čl. SPZ določa da lahko lastnik za vsak namen, ki ni prepovedan, svojo pravico omeji, razen če zakon določa drugače.

Lastnik torej lahko svojo pravico omeji, vendar pri tem ne sme preseči zakonskih okvirov dopustnosti.


161





Omejitve lastninske pravice po volji lastnika nastanejo na podlagi pravnih poslov, s katerimi lastnik drugim subjektom podeli stvarnopravna (uţitek, zastavna pravica) ali obligacijskopravna (najem, zakup, leasing) upravičenja glede stvari. Posebna kategorija obligacijskopravnih omejitev lastninske pravice sta prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve) in odkupna pravica.





164





Prim.: Prvi odstavek 38. člena SPZ


Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5


162

163





164


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 208, 214; četrti odstavek 38. člena SPZ; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 223, 224




34


160





Z obremenitvijo lastninske pravice se lastnik odpove enemu delu lastninskih upravičenj, pri čemer prav takšno ali podobno upravičenje prenese na nekoga drugega. Lastnik lahko torej z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom svojo lastninsko pravico »utesni«.


162





Gre za

pravici, ki ju je na podlagi 13. čl. ZZK-1 mogoče vpisati v zemljiško knjigo, s čimer pridobita absolutne učinke, vendar je moţnost vpisa prepovedi razpolaganja omejena na primere, ko je določena med zakoncema ali zunajzakonskima parterjema, starši in otroci ter posvojenci in posvojitelji.


163





Najemna oziroma zakupna pravica pa pridobi omejene absolutne učinke ţe na podlagi zakona.






160

161




R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 224


Pred sprejetjem SPZ je obe pravici le poimensko navajal ZZK iz leta 1995 v katalogu obligacijskih pravic, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. Naša zakonodaja v materialnopravnih predpisih ni urejala niti prepovedi odtujitve oziroma obremenitve in tudi ne odkupne pravice, zato so bila edini pravni vir za obe pravici pravna pravila nekdanjega ODZ. Naša sodišča omenjenih pravil niso upoštevala, kar je rezultiralo v tem, da se je prepoved razpolaganja nekritično vpisovala v zemljiško knjigo, tudi prek dopustnih okvirov iz § 364c ODZ, odkupna pravica pa v zemljiških knjigah slovenskih zemljišč ni zaţivela.

2.3.2.2. Omejene stvarne pravice na nepremičninah

2.3.2.2.1. Funkcija omejenih stvarnih pravic


Omejene oziroma izvedene stvarne pravice so pravice, ki so izvedene iz lastninske pravice in dajejo upravičencu določena upravičenja glede tuje stvari, pri čemer gre za določena lastniška upravičenja, tako da omejene stvarne pravice predstavljajo posamezne vidike oziroma »dele« lastninske pravice. V primerjavi z lastninsko pravico ne gre za manj kvalitetne, pač pa za manj obseţne pravice. Omejene stvarne pravice praviloma delimo na pravice, ki upravičujejo do uporabe oziroma uţivanja tuje stvari (sluţnosti, stavbna pravica), ter »zavarovalne« pravice, katerih namen je zavarovanje dolgov lastnika obremenjene stvari ali tretje osebe. Zavarovalne pravice ne upravičujejo do uporabe stvari, ampak dajejo imetniku pravico, da se ob neplačilu dospele zavarovane terjatve prednostno poplača iz obremenjene stvari (zastavna pravica, zemljiški dolg), kar pomeni da lahko imetnik proda ali vsaj zahteva prodajo te stvari. Obstajajo pa tudi omejene stvarne pravice, kot je na primer v našem pravu stvarno breme, ki imajo lahko obe funkciji.


165





2.3.2.2.2. Služnosti


Stvarne in osebne služnosti


Sluţnost kot stvarna pravica na tuji stvari (ius in re aliena) omejuje lastninsko pravico lastnika sluţeče stvari. Sluţnostni upravičenec mora svojo pravico izvrševati obzirno in samo v obsegu, ki ustreza njeni vsebini. Sluţnost je večinoma posledica lastnikovega samoomejevanja in je izraz pravila prvega odstavka 38. člena SPZ, ki določa, da lahko lastnik za vsak namen, ki ni prepovedan, svojo pravico omeji, če zakon ne določa drugače, kar je treba razlikovati od omejitev lastninske pravice na podlagi zakona, kjer gre za neposreden učinek pravne norme civilnega in upravnega prava, ki določa vsebino lastninske pravice. Iz teh določb lahko izhaja tudi dolţnost lastnika trpeti določena ravnanja drugih oziroma opuščati nekatere načine izvrševanja lastninske oblasti zaradi





165


Prim.: M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 111




35

interesa drugih oseb, razlika med obema omejitvama pa je torej v pravnem temelju.

»Sluţnosti se ne smejo razširjati. Morajo se utesnjevati, kolikor dopuščata narava in namen sluţnosti. Za vse sluţnosti velja v interesu lastnika sluţne stvari pravilo, da se morajo primerno (pošteno) izvrševati in sicer tako, da je breme čim manjše.«





168





. Ne more

pa stvarna sluţnost obvezovati lastnika sluţeče nepremičnine k nekemu pozitivnemu ravnanju, kot so dajatve in storitve. Stvarna sluţnost je lahko ustanovljena za določen čas ali za določen letni čas. Glede na naravo stvarne sluţnosti pa velja, da je v dvomu časovno neomejena in jo sluţnostni upravičenec lahko izvršuje brez časovnih omejitev.





171





Prim.: M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 871-985


T. Frantar, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1993, str. 207


Stvarna sluţnost je povezana z gospodujočo nepremičnino in je z njo v razmerju akcesornosti. Ne prenaša se kot samostojna pravica, ampak prehaja skupaj z lastninsko pravico na gospodujoči nepremičnini. Sluţnostni upravičenec je vsakokratni lastnik gospodujoče nepremičnine. Glede njenega izvrševanja po je pomembno poudariti, da stvarna sluţnost ni ustanovljena v korist določene osebe, zato njeno izvrševanje ni omejeno samo na lastnika gospodujočega zemljišča. Če je vsebina sluţnosti takšna, jo lahko izvršuje vsak, ki uporablja gospodujočo nepremičnino. Tako bo sluţnost poti lahko uporabil vsak, ki ţeli priti do gospodujoče nepremičnine.


169




170





171


166





167


Splošna

načela, ki veljajo za sluţnosti so, da sluţnost sluţnosti ni mogoča, da sluţnost dajatve ne obstaja, da se mora sluţnost izvrševati pravilno in da sluţnost na lastni stvari ni mogoča.

Stvarna sluţnost je pravica (vsakokratnega) lastnika gospodujoče nepremičnine


, izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna sluţnost) ali zahtevati od (vsakokratnega) lastnika sluţeče stvari, da opušča določena ravnanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna sluţnost)


169





Stvarne sluţnosti se ustanavljajo v korist vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča in gre lahko celo za trajno omejitev lastninske pravice na sluţečem zemljišču. Namen in smisel stvarne sluţnosti je namreč v koristi, ki omogoča laţje izvrševanje lastninske oblasti na gospodujoči nepremičnini, nujno pa pomeni omejevanje lastninske pravice lastnika sluţeče nepremičnine. Zato se v razvoju sluţnosti kaţe zveza s sosedskim pravom, saj razmerje stvarne sluţnosti zahteva določeno funkcionalno (ne prostorsko)


170





povezanost med gospodujočim in sluţečim zemljiščem. Stvarne sluţnosti se v skladu z načelom restrikcije izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje sluţečo nepremičnino in se morajo torej utesnjevati, kolikor


166

167

168





Tipični primeri negativne sluţnosti so prepoved dviga objekta, prepoved odvzemanja razgleda ipd. Negativne sluţnosti ni mogoče pridobiti s priposestvovanjem.


Tudi uţitkar in imetnik stavbne pravice lahko po svoji volji obremenita sluţečo nepremičnino, vendar ne moreta za dalj časa, kot traja njuna pravica. Ko njuna pravica ugasne, ugasne tudi stvarna sluţnost, ki sta jo ustanovila.


S sodobno tehniko se lahko korist za določeno nepremičnino prenaša tudi na razdaljo.




36

dopuščajo njihov namen in narava.

173





Lastninska pravica na sluţeči stvari je obremenjena v interesu sluţnostnega upravičenca, ki ima pravico rabiti in uţivati stvar ob varovanju substance. Osebna sluţnost nastane le na podlagi pravnega posla in sodne odločbe.






172





173





174





175


Ta razlika glede na stvarne sluţnosti odpira vprašanja o moţnosti priposestvovanja uţitka kot zakonskega načina pridobitve pravice.


172


Stvarna sluţnost lahko nastane na podlagi

pravnega posla,


z zakonom (priposestvovanje) ali z (konstitutivno) odločbo pristojnega organa (glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa«).

Osebna sluţnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki daje imetniku pravico da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do njegove smrti. Če je ustanovljena v korist pravne osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od trideset let. Osebne sluţnosti so torej vedno časovno omejene in se ustanovijo v korist individualno določene osebe.


174





SPZ pozna tri vrste osebnih sluţnosti: uţitek, rabo in sluţnost stanovanja (numerus clausus).

Uţitek daje pravico uporabljati in uţivati tujo stvar ali pravico tako, da se ohrani njena substanca. Uţivanje mora biti v skladu z gospodarsko rabo stvari. Lastniku ostane le gola lastninska pravica (nuda proprietas). Sprememba lastništva ne vpliva na uţitkarjev pravni poloţaj. Pogosto je predmet uţitka nepremična stvar, ko si izročitelj z izročilno ali preuţitno pogodbo pridrţi določene pravice, si čimer si zagotovi (najpogosteje skupaj s stvarnim bremenom in pravico stanovanja) eksistenčno osnovo za starost. Predmet uţitka pa so lahko tudi premične stvari in premoţenjske pravice. Uţitkarju pripadejo vsi donosi (naravni in civilni plodovi), ki izvirajo iz sluţne stvari.


175





Pri stvarni sluţnosti gre za abstrakten pojem, ki nima podrobneje določene vsebine, zato je treba vsebino stvarne sluţnosti pri njeni ustanovitvi (pri vseh načinih njenega nastanka) natančno opredeliti. Strankam sluţnostnega razmerja je pri določanju vsebine sluţnosti prepuščena dokaj velika svoboda, zato ni mogoče našteti vseh pojavnih oblik stvarnih sluţnosti, saj podobno kot na področju pogodbenih obligacij lahko nastajajo nove vsebine. Za osebne sluţnosti pa je značilna s tipom določena vsebina.


Stvarna sluţnost se lahko ustanovi z enostranskim (oporočno razpolaganje lastnika sluţeče nepremičnine, kar je sicer bolj značilno za nastanek osebnih sluţnosti) ali dvostranskim (sklenitev pogodbe med lastnikoma gospodujoče in sluţeče nepremičnine, ki je lahko odplačne ali neodplačne narave) pravnim poslom. Plačilo iz naslova pogodbe o ustanovitvi sluţnosti je klasična obligacijska terjatev. Pri ustanovitvi na podlagi pravnega posla je vpis v zemljiško knjigo konstitutivnega pomena, tako da stvarna sluţnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo.


Ker so vezane na določeno osebo, osebne sluţnosti niso podedljive, medtem ko so stvarne sluţnosti podedljive (hkrati z lastnino nepremičnine). Osebne sluţnosti kot strogo osebne stvarne pravice so neprenosljive, moţno pa je prenesti njihovo izvrševanje kot obligacijsko pravico uporabe tuje stvari (vendar samo uţitka, izvrševanja sluţnosti rabe in stanovanja ni mogoče prenesti).





37

Raba daje zgolj pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika sluţnosti, pri čemer se mora ohranjati substanca stvari. Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari. Za razliko od uţitka osebna sluţnost rabe ne daje pravice uţivati stvari, ni je mogoče prenesti v izvrševanje, imetnik pa jo lahko uporablja samo za svoje potrebe.

Sluţnost stanovanja je osebna sluţnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika sluţnosti in njegove druţine tako, da se ohranja njegova substanca. Imetnik sluţnosti stanovanja ima pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše. Izvrševanje sluţnosti stanovanja se ne more prenesti na tretjo osebo. Tudi tukaj je izvzeto uţivanje stvari, od sluţnosti rabe pa se razlikuje v predmetu rabe in krogu oseb, ki so upravičene so uporabe stvari.

Glede rabe in sluţnosti stanovanja SPZ vsebuje nekatere posebne določbe, sicer pa napotuje na smiselno uporabo določb o uţitku. Uţitek je najpomembnejša osebna sluţnost, ki nastane na podlagi pravnega posla (pogodbeni ali oporočni uţitek, ki nastane z dnem vpisa v zemljiško knjigo) ali sodne odločbe (prisilni uţitek, ki nastane z dnem pravnomočnosti sodne odločbe). Uţitek je najpogosteje ustanovljen tako, da si lastnik v izročilni ali preuţitni pogodbi pridrţi sluţnost uţitka, lahko pa se ustanovi na podlagi samostojne pogodbe o ustanovitvi uţitka.


176





Tako osebne kot stvarne sluţnosti so stvarne pravice in kot take učinkujejo erga omnes






176





177


Po vsebini enake pravice in obveznosti kot pri sluţnostih, se lahko v skladu s pravili obligacijskega prava, dogovorijo na obligatorni podlagi, vendar gre v tem primeru za obligacijske pravice, ki nimajo absolutnih učinkov, kar pomeni, da lahko zavezujejo le tisti stranki, ki sta te pravice in obveznosti dogovorile, ter njune univerzalne naslednike (dediče).




38


(proti vsakokratnemu lastniku obremenjene stvari, kakor tudi proti tretjim, ki morajo to pravico spoštovati in se vzdrţati vsakršnih posegov vanjo), zato je tudi njeno varstvo usmerjeno proti nedoločenemu krogu oseb. Zaradi erga omnes učinkovanja sluţnosti, prehajanje lastninske pravice na pasivni strani niti ni pomembno. Zaradi spremembe lastninske pravice na sluţeči nepremičnini novi lastnik ne more zahtevati


177





Pogodba o ustanovitvi uţitka je lahko odplačna ali neodplačna. Ker uţitek pomeni le utesnitev lastninske pravice, pri čemer se stvar ob prenehanju uţitka vrača lastniku, je za lastnika pomembno, kaj se s stvarjo dogaja. Zato mora uţitkar lastnika obveščati o vseh okoliščinah, pomembnih za stvar, in mu dopustiti, da jo enkrat letno pregleda. Uţitkar mora med trajanjem uţitka kot dober gospodar vzdrţevati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom, bremenijo ga vsi stroški rabe, stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od uţitka.

prenehanja stvarne sluţnosti, v verigi pravnega nasledstva namreč prehaja lastninska pravica na nepremičnini skupaj z bremeni.

Čeprav sluţnost imetniku zagotavlja le omejeno oblast nad stvarjo, je poloţaj imetnika sluţnosti v tem prenesenem delu izvrševanja oblasti močnejši od lastnikovega pravnega poloţaja, saj se mora lastnik ustreznemu delu oblasti odpovedati in proti pravilnemu izvrševanju sluţnosti nima pravnega sredstva. Stvarna sluţnost vselej bremeni sluţečo nepremičnino kot celoto, čeprav je lahko izvrševanje vsebine sluţnosti omejeno samo na del sluţeče nepremičnine. Čezmerno izvrševanje sluţnosti pomeni nedopusten poseg v lastninsko pravico in lastnik sluţečega zemljišča v tem pogledu uţiva pravno varstvo, ki mu ga zagotavlja lastninska pravica.




Neprave stvarne služnosti


V 226. členu pa SPZ ureja neprave stvarne sluţnosti, ki so po svoji vsebini stvarne sluţnosti, vendar pri njih ne obstaja gospodujoča nepremičnina, zato ne morejo biti ustanovljene v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine, temveč le v korist določene fizične ali pravne osebe.

180





Prim.: M. Juhart v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 871-985; M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 144-153


179





180


Za nastanek osebnih sluţnosti se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo uţitek, kar pomeni nastanek na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Pri nastanku na podlagi sodne odločbe pa gre za konstitutivno sodno odločbo, ki mora biti utemeljena z zakonsko določbo, zato takšna pravna podlaga za nepravo stvarno sluţnost ne pride v poštev. Pravno naravo neprave stvarne sluţnosti pa lahko ima sluţnost v javno korist, ustanovljena po določbah ZUreP-1, ki nastane z odločbo upravnega organa.




39


178





Glede nastanka in prenehanja se uporabljajo določila SPZ, ki urejajo osebne sluţnosti


179



, kar pomeni da gre za časovno omejeno stvarno pravico. Če se ustanavlja v korist fizične osebe, se lahko ustanovi najdlje za čas njenega ţivljenja, kadar pa je ustanovljena v korist pravne osebe, ne sme trajati več kot 30 let. Vendar se glede trajanja sluţnosti v javno korist, ki so po naravi neprave stvarne sluţnosti v teoriji pojavljajo različna stališča. Po nekaterih stališčih naj bi trajale tako dolgo, dokler za to obstaja javni interes. Glede drugih vidikov pa se uporabljajo določila glede stvarnih sluţnosti.






178




Iz tega vidika so neprave stvarne sluţnosti podobne osebnim sluţnostim ter stvarnemu bremenu in stavbni pravici. Glede na vsebino pravice je neprava stvarna sluţnost podobna osebni sluţnosti rabe, vendar je ta sluţnost običajno ustanovljena na premičnini. Z nepravo stvarno sluţnostjo je lahko obremenjena samo nepremičnina. Prav tako je osebna sluţnost rabe lahko samo pozitivna, negativne osebne sluţnosti naše pravo ne pozna.

Ustanovijo se lahko le na nepremičninah in v skladu z enim najbolj temeljnih načel sluţnostnega prava, da sluţnost ne more obstajati v storitvi (servitus in faciendo consistere nequit), tudi neprave stvarne sluţnosti ne morejo imeti za svojo vsebino pozitivnih ravnanj lastnika obremenjene nepremičnine, temveč je ta obveznost lahko le dopustitev ali opustitev. Vsebina sluţnosti mora biti natančno opisana. V zemljiško knjigo se vpiše kot breme sluţečega zemljišča v dobro osebe, v korist katere je ustanovljena.

Ustanavljajo se predvsem v dveh primerih. Prvi primer je ko ţelita stranki, fizični osebi, ustanoviti sluţnost, ki je po vsebini stvarna sluţnost, in jo omejiti na točno določeno osebo.


181


Drugi primer, ki ima bistveno večje razseţnosti pa so neprave stvarne sluţnosti, ki se ustanovijo v korist pravnih oseb. Upravičenci so lahko lokalne skupnosti, kjer so sluţnosti namenjene splošni rabi (npr. pravica do uporabe parka, ki je sicer v zasebni lasti). Zelo velik pa je ekonomski pomen sluţnosti, ki se ustanovijo v korist operaterjev omreţij javne gospodarske infrastrukture,


182


kjer gre za razmerja med enim sluţnostnim upravičencem in več (deset)tisoč lastniki sluţeče nepremičnine. Tu prihaja so stičišča civilnopravne ureditve sluţnosti v SPZ in javnopravne ureditve sluţnosti v javno korist, ki so na splošno urejene v ZUreP-1, kakor tudi v nekaterih posebnih predpisih. O tem glej zgoraj pod »Omejitve po ZUreP-1«.


183





2.3.2.2.3. Stavbna pravica


Stavbna pravica je stvarna pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo na, nad ali pod tujo nepremičnino


184


in lahko nastane le na podlagi pravnega posla.


185


Stavbna pravica ne




181


Na primer A dovoli invalidnemu sosedu B-ju, da na svoji vsakdanji poti v trgovino z invalidskim vozičkom uporabi bliţnjico preko njegovega vrta. Razlog za dovolitev sluţnosti je B-jeva invalidnost, zato A ni pripravljen ustanoviti »prave« stvarne sluţnosti poti v korist sosednjega (trenutno B-jevega) zemljišča, ki bi jo lahko »večno« uporabljali tudi vsi kasnejši lastniki tega zemljišča. Institut neprave stvarne sluţnosti omogoča, da ima B stvarno pravico, ki je bistveno močnejša od morebitne obligacijske pravice do poti, vendar pa je vezana na B-jevo osebo in bo z njegovo smrtjo prenehala.


182


Ker nosilec interesa gradnje javne infrastrukture nima nepremičnine, ki bi imela lastnosti gospodujoče nepremičnine, namreč ni mogoče ustanoviti prave stvarne sluţnosti.


183


Prim.: M. Tratnik, Neprave stvarne sluţnosti, Pravna praksa, št. 24, 2005, str. 16

184


Institut stavbne pravice (ki jo je torej mogoče ustanoviti samo na nepremičnini) tako pomeni odmik od klasičnega načela superficies solo cedit in omogoča soobstoj lastninske pravice na zemljišču in ločeno lastninske pravice na zgradbi, postavljeni na tem zemljišču, ki bi bila sicer po načelu povezanosti zemljišča in objekta sestavina zemljišča, na katerem je zgrajena. Pojem zgradbe zajema poleg stavb (stanovanjskih hiš, kioskov, trgovskih hiš ipd.) tudi mostove, viadukte, kanale, jaške, tunele, ţičnice, igrišča, zgrajene tribune ipd. Objekt mora biti z zemljiščem relativno trajno povezan. Obseg stavbne




40

Ustanovitev stavbne pravice ne spremeni lastninske pravice na nepremičnini, temveč gre le za večjo ali manjšo obremenitev oziroma poseg v lastnikovo upravičenje rabe te nepremičnine, zato stavbna pravica predstavlja posebno omejeno stvarno pravico na tuji stvari. V praksi stavbna pravica v mnogih primerih nadomešča razlastitev, ki predstavlja mnogo močnejši poseg v lastninsko pravico. Vendar bo zaradi omejenosti trajanja stavbne pravice v nekaterih primerih primernejši odvzem lastninske pravice.


187


sme trajati več kot devetindevetdeset let in je prenosljiva.


186





Spekter obremenjenosti se pri stavbni pravici razteza od najmanjše v primeru, ko se zgradba niti ne dotika zemljišča in raba zemljišča v celoti ostaja lastniku zemljišča, do največje v primeru gole lastninske pravice na zemljišču.


188


Glede na to da se ne da izključiti prenosljivosti, saj le-ta predstavlja bistveno značilnost stavbne pravice (oziroma se jo lahko izključi samo na obligacijskopravnem nivoju), se lastnik z ustanovitvijo stavbne pravice odreče velikemu delu suverenosti, saj ne more izbirati novega imetnika stavbne pravice, temveč lahko le čaka na potek časa, za katerega je ta prvotno ustanovljena. Vendar vsebina stavbne pravice s prenosom ostaja nespremenjena.


189






pravice je treba natančno opisati, praviloma je odplačna pravica. 265. SPZ člen določa, da se stavbna pravica lahko ustanovi tudi kot posebna pravica uporabe, če se s tem ne posega v splošno rabo javnega dobra. Pri tem gre za primere, ko imajo nepremičnine status javnega dobra, poleg njihove splošne rabe pa bi jih bilo smotrno izkoristiti še za graditev zgradbe (na primer zgraditev podhoda ali garaţne hiše pod površino javne ceste, gradnja bencinskih črpalk in obcestnih lokalov ob avtocesti). Lahko gre tudi za zgraditev napeljave pod javno cesto, vendar to omogoča tudi ustanovitev sluţnosti. Na tak način se lahko nepremičnino, ki ima status javnega dobra, poleg njene splošne rabe uporabi še za druge, posebne uporabe, s čimer se krog moţnosti izrabe nepremičnin pomembno širi.


185


V drugem odstavku 271. člena je SPZ uredil izjemo od tega pravila, ki predstavlja ex lege nastanek stavbne pravice in vpis v zemljiško knjigo nima konstitutivnega pomena. Tukaj gre za prehodno ureditev v sistemu druţbene lastnine nastalih razmerij, stranki pa sta morali do 1. januarja 2006 urediti medsebojna razmerja s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice.


186


Prenosljivost je bistvena značilnost stavbne pravice, po čemer se loči od osebnih sluţnosti, ki so neprenosljive in strogo vezane na sluţnostnega upravičenca.


187


Po mnenju Ane Vlahek bo zaradi omejenosti trajanja stavbne pravice včasih primernejši tudi institut omejitve lastninske pravice v javno korist oziroma stvarne sluţnosti v javno korist po 110. členu ZUreP-1, pri katerem je čas trajanja sluţnosti odvisen od njenega namena in tako ni vnaprej določen. Glej: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1018. Vendar, kot sem opisala zgoraj, ostaja vprašanje trajanja sluţnosti v javno korist problematično, saj bi se naj glede prenehanja uporabljala določila SPZ o osebnih sluţnostih, ki pa trajanje sluţnosti v korist pravne osebe omejujejo na trideset let, kar očitno pomeni manj kot pri stavbni pravici. Pri tem vprašanju je potrebno upoštevati tudi področno zakonodajo (EZ,…)


188


Prim.: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1020

189


Prim.: A. Vlahek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 1025




41

2.3.2.2.4. Hipoteka


Zastavna pravica je v skladu z 128. členom SPZ pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah in je kot taka omejena stvarna pravica na tuji nepremičnini, ki je namenjena zavarovanju terjatve


190


zastavnega upnika do zastavitelja ali tretje osebe in jamči za zavarovano terjatev vse do dokončnega poplačila terjatve.

Hipoteka lahko nastane na podlagi pravnega posla (sporazumna ali pogodbena hipoteka), sodne odločbe (prisilna ali sodna hipoteka)


191


ali zakona (zakonita hipoteka). Za pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe je vpis v zemljiško knjigo konstitutivnega pomena, toda tudi zakonita hipoteka se lahko vpiše v zemljiško knjigo, zato lahko hipoteko imenujemo tudi knjiţna zastavna pravica. Njena značilnost je neposestnost, saj zastavljena nepremičnina ostane v posesti zastavitelja. Če zastavitelj s svojim ravnanjem zmanjšuje vrednost v hipoteko dane nepremičnine ali kako drugače slabša njeno stanje, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, naj naloţi hipotekarnemu dolţniku, da opusti takšna dejanja in če dolţnik tega ne stori, lahko zahteva prisilno izterjavo s hipoteko zavarovane terjatve še pred njeno zapadlostjo. Če dolţnik v roku ne plača terjatve, lahko upnik s toţbo zahteva, da se zastavljena nepremičnina proda. Če pa je hipoteka nastala na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, kjer gre za posebno poenostavljen postopek realizacije hipoteke, lahko upnik od notarja zahteva, da ugotovi zapadlost terjatve in opravi prodajo zastavljene nepremičnine in poplačilo upnikov oziroma predlaga izvršbo.


192


O zakoniti

in prisilni hipoteki glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa«.






190


Iz tega izhaja, da ni samostojna, temveč stranska oziroma akcesorna pravica, ki je v svojem obstoju vezana na obstoj zavarovane terjatve.


191


243. čl. in naslednji ZIZ

192


Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 610-704




42

2.3.2.2.5. Zemljiški dolg


Zemljiški dolg je omejena stvarna pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom, s tem da poplačilo ne sme biti vezano na pogoj. Bistvena razlika med zemljiškim dolgom in hipoteko je v tem, da zemljiški dolg ni akcesoren zavarovani terjatvi, temveč povsem neodvisen od obstoja določene terjatve in lahko nastane in obstaja ne glede na terjatev. Zemljiški dolg je pravica, katere abstraktno upravičenje je naravnano na izničenje lastninske pravice vsakokratnega lastnika obremenjene nepremičnine, če se ne plača zemljiški dolg. Naše pravo pozna pisemski zemljiški dolg, ki se prenaša s prenosom zemljiškega pisma, ki je vrednostni papir. Zemljiškim dolg nastane na podlagi enostranskega pravnega posla, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma. Ustanovi ga lahko lastnik nepremičnine ali hipotekarni upnik, ki spremeni v soglasju z lastnikom obremenjene nepremičnine, svojo hipoteko v enega ali več zemljiških dolgov, pri čemer obremenitev iz zemljiških dolgov ne sme presegati obremenitve iz hipoteke. Lastnik obremenjene nepremičnine mora plačati zemljiški dolg ob njegovi zapadlosti upravičenemu imetniku zemljiškega pisma, ki predstavlja izvršilni naslov.

194





2.3.2.2.6. Stvarno breme


Stvarno (realno) breme je stvarna pravica na podlagi katere je lastnik obremenjene nepremičnine zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam, s čimer se omeji oziroma utesni lastninska pravica. Nastane na podlagi pravnega posla





193





194




195


Zavezovalni posel pri personalnih realnih bremenih bo predvsem izročilna pogodba, s katero se izročitelj zaveţe, da bo izročil in razdelil svoje premoţenje svojim potomcem, posvojencem ter njihovim potomcem (546. člen OZ) oziroma preuţitna pogodba, s katero se ena stranka (preuţitkar) zavezuje, da bo na drugo stranko (prevzemnika) prenesla lastninsko pravico na določenih svojih nepremičninah, prevzemnik pa se zavezuje, da bo preuţitkarju ali komu drugemu do njegove smrti nudil določene dajatve ali storitve (564. člen OZ). Pomembno je, da pogodba natančno določa vsebino posamičnih obveznosti, ki jih prevzema zavezanec kot lastnik nepremičnine.




43


Poplačila zemljiškega dolga pa ne more zahtevati lastnik obremenjene nepremičnine, saj bi s tem lahko bili v celoti izigrani upniki.


193





195


ali zakona. Ustanovi se





Nosilec pravice zemljiškega dolga je samo oseba, ki je upravičeni imetnik zemljiškega pisma in samo tej osebi lahko lastnik obremenjene nepremičnine tudi plača zemljiški dolg z osvobajajočim učinkom. Samo upravičeni imetnik zemljiškega pisma je upravičen predlagati izvršbo.


Prim.: T. Keresteš v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 795-832; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 519

lahko v korist določene osebe (personalno realno breme)

Njegova temeljna značilnost je v tem, da nepremičnina jamči za posamične izpolnitve, kar z drugimi besedami pomeni, da so upravičenčeve posamične terjatve zavarovane z nepremičnino, katere vsakokratni lastnik jih je dolţan izpolnjevati.





199





2.3.2.3. Obligacijske pravice

2.3.2.3.1. Zakupna (najemna) pravica


Z zakupno (najemno) pogodbo se po določbi 587. člena Obligacijskega zakonika

zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino




196




197





198

199

200


ali v korist vsakokratnega lastnika določene nepremičnine (predialno realno breme).


197


196





Stvarno breme je lahko osnovano za določen ali neodločen čas. Od sluţnosti ga ločuje predvsem to, da gre pri stvarnem bremenu za pozitivne izpolnitve lastnika tako obremenjene nepremičnine. Stvarna bremena imajo svoj izvor v srednjeveškem fevdalen pravu, takšna kot jih poznamo danes pa predstavljajo zelo učinkovito realno jamstvo predvsem ostarelih kmetov, ki svoja posestva izročijo naslednikom ter si hkrati izgovorijo (poleg nekaterih osebnih sluţnosti) še določene pozitivne izpolnitve, ki bremenijo prevzemnika nepremičnine. Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja z nepremičnino za vse obveznosti (tudi obveznosti njegovega predhodnika), ki izvirajo iz stvarnega bremena, kar predstavlja zelo učinkovito realno jamstvo, ki zavezanca sili k izpolnjevanju posamičnih obveznosti, v izogib prisilni izvršbi na obremenjeno nepremičnino.


198





O zakonitem

stvarnem bremenu glej zgoraj pod »Omejene stvarne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa«.





200





Če čas trajanja personalnega stvarnega bremena ni določen, bo glede na osebno naravo prenehalo s smrtjo oziroma prenehanjem upravičenca.


V tuji praksi se pogosti ustanavljajo realna bremena za zavarovanje nadomestila, ki ga mora plačevati imetnik stavbne pravice, za nadomestilo za nujno pot, ipd. Predialno stvarno breme je zaradi nevezanosti na osebo, lahko trajnejše v svojem obstoju, personalna pa prenehajo najkasneje s smrtjo upravičenca. Sprememba lastnika »sluţečega« ali »gospodujočega« zemljišča na obstoj realnega bremena ne vpliva. Personalna realna bremena se ravnajo smiselno po določbah o osebnih sluţnostih, predilna pa po določbah o stvarnih sluţnostih. Za posamezne izpolnitve se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za hipoteko. Stvarno breme je akcesorna stvarna pravica, kar pomeni, da ne more obstajati sama zase, brez terjatve.


249. in 250. člen SPZ


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 985-1009


Obligacijski zakonik (OZ), Ur. list RS št. 83/2001, 97/2007 (UPB1)




44

(najemnino). Raba obsega tudi uţivanje stvari (pobiranje plodov), če ni drugače dogovorjeno ali drugačnega običaja. V zvezi z omejitvami lastninske pravice je pri zakupni pogodbi potrebno opozoriti na določbo 610. člena OZ, ki določa da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Pridobitelj ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred potekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen; če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka. Za obveznosti, ki jih ima pridobitelj iz zakupa, odgovarja prenosnik kot solidarni porok. Zakupna pravica tako učinkuje proti tretjim ţe na podlagi zakona, brez vpisa v zemljiško knjigo. 612. člen OZ ureja poloţaj, ko pride do odtujitve v zakup dane stvari pred izročitvijo zakupniku. Če je bila stvar, glede katere je bila sklenjena zakupna pogodba, izročena pridobitelju, ne pa zakupniku, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in prevzame njegove obveznosti do zakupnika, če je ob sklenitvi pogodbe o odtujitvi vedel za zakupno pogodbo. Pridobitelj, ki ob sklenitvi pogodbe o odtujitvi ni vedel za zakupno pogodbo, ni dolţan izročiti stvari zakupniku, zakupnik pa lahko zahteva od zakupodajalca le povrnitev škode. Za obveznosti, ki jih ima pridobitelj nasproti zakupniku iz zakupa, odgovarja prenosnik kot solidarni porok. Zakupnik ima torej poseben interes na vpis zakupa, če mu stvar še ni bila izročena v posest, saj se z vpisom zakupa v tem primeru doseţe publicitetni učinek. To pa pomeni da se pridobitelj lastninske pravice ne more sklicevati, da ni vedel za obstoj zakupnega razmerja. Vknjiţba zakupa ima deklaratorni učinek in ne vpliva na nastanek in obstoj pravic in obveznosti iz zakupa. Izjema je le zakup kmetijskih zemljišč, kjer 28. člen ZKZ izrecno določa, da se mora zakup vpisati v zemljiško knjigo.



Zakon o izvršbi in zavarovanju v 175. členu, v poglavju o izvršbi na nepremičnine, za najemno in zakupno razmerje določa, da le-to razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa. Kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Če pa je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na






201


Prim: M. Juhart v N. Plavšak, M. Juhart, B. Podgoršek, V. Kranjc, S. Ilovar Gradišar, B. Zabel, D. Moţina, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3.knjiga, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 638




45


201

zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca.




2.3.2.3.2. Prepoved razpolaganja


Glede omejitve razpolagalne komponente s pravnim poslom na nepremičninskem področju pozna naše pravo prepoved razpolaganja oziroma prepoved odsvojitve ali obremenitve, ki je urejena v drugem do četrtem odstavku 38. člena SPZ.





204





»Ratio tako oblikovane pravnoposlovne prepovedi razpolaganja, kot jo povzema SPZ, je lahko v moralnih razlogih, ko na primer izročevalec premoţenja ne ţeli, da bi prevzemnik nepremičnine odsvojil za časa izročevalčevega ţivljenja, kateri si je na izročenih nepremičninah izgovoril na primer


202

203

204





205





206


R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5




46


202





Po drugem

odstavku 38. člena SPZ ima s pravnim poslom ali z oporoko določena prepoved odtujitve ali obremenitve stvari ali stvarne pravice relativne učinke, učinkuje namreč le glede prvega lastnika, ne pa tudi glede njegovih pravnih naslednikov ali glede tretjih. Prepoved odtujitve ali obremenitve se na podlagi 13. člena ZZK-1 lahko vpiše v zemljiško knjigo, s čimer pridobi absolutni učinek, vendar je moţnost vpisa omejena. Četrti odstavek 38. člena namreč določa, da se lahko prepoved odtujitve ali obremenitve vpiše v zemljiško knjigo samo, če je določena med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema, starši in otroci ter posvojenci in posvojitelji ter da v tem primeru prepoved učinkuje tudi proti tretjim osebam.


203





»Tako je ne bo dopustno vknjiţiti, če bo dogovorjena med osebami, ki jih pravilo ne našteva (npr. v korist banke; med brati in sestrami; med dedkom in vnukom itd.). Takšna vknjiţba bi bila iz materialnopravnega razloga


205

206


neveljavna.«





175. člen ZIZ


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 225


Prim.: 38. čl. SPZ; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 214, 215; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 63


V skladu z ZZK-1 se lahko v zemljiško knjigo vpiše samo tista pravnoposlovna prepoved razpolaganja, ki izpolnjuje pogoje po SPZ in OZ. Pri vknjiţbi prepovedi razpolaganja, ki ni v skladu z materialnim pravom (na primer vknjiţba prepovedi razpolaganja na podlagi pravnega posla v korist banke) gre za materialnopravno neveljavno vknjiţbo, ki se v skladu z 243. členom ZZK-1 sanira z izbrisno toţbo. Vendar bi bilo takšno napako, v skladu z načelom zakonitosti oziroma legalitete, potrebno sanirati ţe pri preizkusu utemeljenosti zahtevka za vpis. Do izbrisa tistih prepovedi razpolaganja, ki so bile vknjiţene v nasprotju s § 364c ODZ (na primer v korist kreditodajalcev) bo prišlo skozi postopek izbrisa starih hipotek. Več o materialnopravno neveljavni vknjiţbi prepovedi razpolaganja: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 231, 232; več o izbrisu tistih prepovedi razpolaganja, ki so bile vknjiţene v nasprotju z ODZ: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003, str. 5

realno breme in osebne sluţnosti. Prav tako je razlog lahko tudi v varstvu druţinskega premoţenja. Prednik, ki odsvoji nepremičnino svojemu potomcu, ne ţeli, da bi jo zapravljivi potomec prehitro prodal.«


207





Ta pravni institut pomeni omejitev za lastnika, saj mu prepoveduje pravno razpolaganje s stvarjo. Če je dogovorjena prepoved razpolaganja vpisana v zemljiško knjigo, je nepremičnina res extra commercium. Prepoved razpolaganja, ki ima za posledico, da je stvar izven pravnega prometa je torej omejena, kar zadeva objekt pravice, le na nepremičnine, saj je le na nepremičninskem področju zaradi obstoja zemljiške knjige mogoče zagotoviti publiciteto obligacijskih pravic, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo.





»S to določbo, ki se zgleduje po § 364c ODZ, je SPZ odpravil prakso vpisovanja prepovedi odsvojitve ali obremenitve v korist hipotekarnih upnikov v zemljiško knjigo, s čimer so omejevali razpolagalno sposobnost zastavitelja. Hipotekarni upnik si na podlagi drugega odstavka 38. člena SPZ lahko izgovori prepoved odsvojitve, vendar zgolj na zavezovalni ravni. To pomeni, da bo odsvojitev v nasprotju s prepovedjo


207

208

209


Prim.: R. Vrenčur, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, str. 226-227, 231-232




47


Pravnoposlovna prepoved razpolaganja je v osnovi obligacijskopravno razmerje in jo je kot tako glede na avtonomijo obligacijskih razmerij veljavno sklepati med komerkoli. Prepoved razpolaganja zavezuje k opustitvi razpolaganja s pravico in ima na obligacijskem nivoju za posledico odškodninsko obveznost. Prepoved razpolaganja z nepremičnino, ki jo je dopustno vknjiţiti v zemljiško knjigo, s čimer pridobi absolutne pravne učinke pa je glede na jasno ureditev v našem materialnem pravu omejena na zelo ozek krog oseb, taksativno določenih v četrtem odstavku 38. člena. Ko pa je prepoved dogovorjena med osebami, ki ne sodijo v krog oseb iz četrtega odstavka 38. člena SPZ je po veljavnem pravu ni dopustno vknjiţiti v zemljiško knjigo in ima zato le obligacijskopravne učinke (na primer prepoved razpolaganja v korist banke, ki se je pred sprejetjem SPZ vpisovala v zemljiško knjigo, čeprav to ni bilo v skladu s pravili), zato se bo morala poslovna praksa v bodoče posluţevati drugih instrumentov zavarovanja. Če prepoved odsvojitve in obremenitve ni dogovorjena med osebami, ki jih taksativno našteva četrti odstavek 38. člena SPZ je vpis takšne prepovedi v zemljiško knjigo neveljaven.


209


208





R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 227

veljavna, vendar bo pomenila kršitev obligacijskopravnega razmerja med hipotekarnim upnikom in dolţnikom.«


210



Ta določba je stroţja od 38. člena SPZ, ki v zavezovalnopravno raven ne posega.




»Pravnoposlovna prepoved odsvojitve prepoveduje pogodbeni stranki, v breme katere je dogovorjena, prenos lastninske pravice na nepremičnini, medtem ko dogovorjena prepoved obremenitve prepoveduje obremenitev nepremičnine z zastavno pravico in drugimi omejenimi stvarnimi pravicami, ne velja pa za dogovarjanje obligacijskih pravic na tej nepremičnini.«


213





Glede na to, da gre za pravnoposlovno prepoved razpolaganja, takšna prepoved ni ovira za prodajo stvari na prisilni javni draţbi in tudi ne za oblikovanje prisilne zastavne oziroma poplačilne pravice na nepremičnini. Prepoved preprečuje le pravnoposlovno odsvojitev in obremenitev stvari oziroma pravilneje, lastninske pravice na stvari.




»Prepoved razpolaganja se lahko časovno omeji, v vsakem primeru pa ugasne s smrtjo upravičenca. V tem primeru se lahko na podlagi smrtovnice zahteva izbris prepovedi razpolaganja iz zemljiške knjige.«


215





Poseben primer prepovedi razpolaganja ureja določba 559. člena OZ glede pogodbe o dosmrtnem preţivljanju,


216




210

211

212





213





214

215

216


Prvi odstavek 557. člena: »S pogodbo o dosmrtnem preţivljanju se pogodbenik (preţivljalec) zaveţe, da bo preţivljal drugega pogodbenika ali koga drugega (preţivljanca), drugi pogodbenik pa izjavi, da mu zapušča vse premoţenje ali del premoţenja, ki obsega nepremičnine in premičnine, ki so namenjene za rabo in uţivanje nepremičnin, s tem da je njihova izročitev odloţena do izročiteljeve smrti.«




48


Dogovor o prepovedi ustanovitve nadaljnje hipoteke pa je v skladu z drugim odstavkom 147. člena SPZ celo na zavezovalni ravni ničen.


211



212





214





v skladu s katero se preţivljanec lahko v korist preţivljalca



M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215


V skladu s prvim odstavkom 147. člena se na isti nepremičnini lahko ustanovi več hipotek. Tretji odstavek istega člena pa določa, da šele ko je prvi upnik poplačan v celoti, se poplača naslednji upnik in tako po vrsti. Kasnejše hipoteke torej zaradi prioritetnega načela tako ali tako ne morejo poslabšati poloţaja hipotekarnega upnika. Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228; M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 118


SPZ v 38. členu govori o prepovedi odtujitve ali obremenitve, kar bi utegnilo pomeniti, da je dopustno predlagati vknjiţbo bodisi samo prepovedi odtujitve bodisi samo prepovedi obremenitve, vendar je potrebno na institut prepovedi odtujitve ali obremenitve gledati kot na enoten pravni institut prepovedi razpolaganja. To pomeni, da ga ni smiselno cepiti na prepoved odsvojitve in prepovedi obremenitve. Tako je na primer tudi avstrijska sodna praksa zavzela stališče, da prepoved odsvojitve zajema tudi prepoved obremenitve. Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 227


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 227


R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 226

odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe

218





Preţivljalec izpolnjuje svojo obveznost ves čas do preţivljančeve smrti, ko se opravi prenos premoţenja nanj. Čeprav je odpoved razpolaganju vsebovana ţe v sami izjavi o prenosu premoţenja, ki je odloţen do smrti preţivljanca, OZ v 559. členu še posebej določa, da se lahko preţivljanec v korist preţivljalca odpove razpolaganju s premoţenjem, ki je predmet pogodbe o dosmrtnem preţivljanju, s čimer se poudarja posebno varstvo preţivljalca, ki izpolnjuje svojo obveznost, preden pridobi preţivljančevo premoţenje. Vendar takšno varstvo preţivljalca ni popolno, ker obligacijskopravna omejitev lastninske pravice, učinkuje le med strankama in če preţivljanec kljub temu razpolaga s svojim premoţenjem in ga prenese na drugega ali obremeni, je ta prenos veljaven in ima za posledico le odškodninsko obveznost. Popolno varstvo je doseţeno z vknjiţbo pravice prepovedi odtujitve ali obremenitve v zemljiško knjigo, s čimer se razširijo učinki prepovedi tudi na tretje osebe in je tako razpolaganje v nasprotju z vknjiţeno pravico prepovedi razpolaganja neveljavno. Po drugem odstavku 13. člena ZZK-1 sodi obligacijska pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine, ki je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preţivljanju, med pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo tudi, če ni dogovorjena med osebami, ki so določene v četrtem odstavku 38. člena SPZ. Vknjiţena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve je ovira




217





218

219

220


Če ista oseba sklene dve veljavni pogodbi o dosmrtnem preţivljanju z različnimi datumi, ima v skladu s slovensko sodno prakso prednost tisti od preţivljalcev, ki pogodbo izvaja in zlasti ki vpiše prepoved obremenitve in odsvojitve v zemljiško knjigo.




49


217


o dosmrtnem

»Obveznosti strank nastaneta s sklenitvijo pogodbe in ne prenehata s trenutno izpolnitvijo. Izvrševanje obeh obveznosti traja do preţivljančeve smrti. Pomemben del izpolnitve preţivljančeve obveznosti je njegova izjava o prenosu premoţenja na preţivljalca s svojo smrtjo. Predmet preţivljančevega izpolnitvenega ravnanja je tudi opustitev nadaljnjega razpolaganja s premoţenjem, ki je predmet pogodbe. Njegova obveznost namreč ne bo izpolnjena, če bo pred svojo smrtjo prenesel premoţenje, ki je predmet pogodbe, na drugega pridobitelja in zato ob svoji smrti ne bo imel razpolagalne sposobnosti glede odsvojenega premoţenja. Z izjavo o prenosu premoţenja na preţivljalca na dan svoje smrti preţivljanec prostovoljno omeji svojo lastninsko pravico na tem premoţenju.«


219


preţivljanju.





za nadaljnje vknjiţbe pridobitve pravic v zemljiško knjigo na podlagi preţivljančevega razpolaganja (47. člen


220





Določba je bistveno širša od določbe 38. člena SPZ, saj je objekt, na katerega se prepoved razpolaganja nanaša premoţenje, kot skupek pravic. Verjetno pa bo teţko zagotoviti publiciteto prav na vseh objektih tega premoţenja.


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215


B. Podgoršek v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 552

Če je predmet prepovedi tudi nepremičnina, gre torej za lex specialis v razmerju do 38. člena SPZ, kar pomeni, da v tem primeru ne velja omejitev moţnosti vpisa v korist oţjih druţinskih članov iz četrtega odstavka 38. člena SPZ.


222


ZZK-1).


221





Odpoved

razpolaganju se lahko torej vknjiţi v zemljiško knjigo tudi v korist nekoga, ki ne sodi v krog oseb, ki so taksativno naštete v četrtem odstavku 38. člena, vendar samo, če je dogovorjena v zvezi s pogodbo o dosmrtnem preţivljanju. Takšna odpoved razpolaganju v korist preţivljalca je pomembna zato, da se preţivljancu onemogoči razpolaganje z nepremičninami in drugim premoţenjem, katere se je s pogodbo o dosmrtnem preţivljanju zavezal prepustiti ob njegovi smrti preţivljalcu.


223





»Prav tako je lex specialis drugi odstavek 81. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb,


224


v skladu s katerim se v zemljiško knjigo vpiše prepoved odsvojitve in obremenitve v korist skrbniškega notarja in v breme prodajalca posebnih delov v (bodoči) etaţni lastnini.«


225





2.3.2.3.3. Odkupna pravica


»Odkupna pravica je obligacijska pravica, na podlagi katere sme upravičenec stvar odkupiti od zavezanca.«


226


Peti odstavek 38. člena SPZ določa da se lastnik lahko s pravnim poslom zaveţe, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji na njeno zahtevo prodal določeno stvar (odkupna pravica).


227


»Upravičenec lahko na podlagi izgovorjene odkupne pravice izjavi, da ţeli stvar odkupiti. V posledici takšne upravičenčeve izjave mora zavezanec stvar oziroma lastnino prenesti na upravičenca, ta pa mora zavezancu plačati vnaprej dogovorjeno kupnino.«


228






221


Prim.: B. Podgoršek, OZ s komentarjem, str. 552, 553

222


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 63


223


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 228

224


Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Ur. list RS št. 18/2004. V skladu s prvim odstavkom 81. člena ZVKSES mora prodajalec s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa pri nepremičnini oziroma nepremičninah, na katerih gradi oziroma bo gradil stavbo, ustanoviti prepoved odtujitve in obremenitve v korist skrbniškega notarja.


225


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215

226


R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233

227


Prim.: 38. člen SPZ

228


R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233




50

Odkupna pravica je po večinskem stališču tako imenovana oblikovalna pravica, kar pomeni, da z enostransko izjavo volje odkupnega upravičenca v povezavi z dogovorom o odkupni pravici nastane kupoprodajno pravno razmerje, ki ima enake učinke kot prodajna pogodba in je zadostna podlaga za prenos lastninske pravice na upravičenca.

»Kupoprodajno razmerje nastane zgolj z izjavo upravičenca in ni potrebna nikakršna izjava zavezanca. Kupoprodajno razmerje nastane celo v primeru, ko zavezanec izjavi, da se z uveljavljanjem odkupne pravice ne strinja.«




231





V našem pravu se lahko odkupna pravica časovno omeji, v vsakem primeru pa zaradi svoje osebne narave preneha s smrtjo oziroma prenehanjem upravičenca. Prav tako preneha tudi s smrtjo oziroma prenehanjem zavezanca.




Šesti odstavek 38. člena SPZ določa, da odkupna pravica učinkuje proti tretjim osebam le, če je vpisana v zemljiško knjigo.





235





Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 64; M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 216, 217


230

231





232





233





234

235


229





Zavezanec je zaradi tega v izjemno neugodnem poloţaju, čeprav je lastnik stvari, saj mora nenehno računati s tem, da bo upravičenec odkupno pravico realiziral. Zavezanec je v primeru realizacije


230





odkupne pravice zavezan opraviti prenos lastninske pravice na upravičenca.


232





233





Odkupna pravica spada med tiste obligacijske pravice, ki jih taksativno našteva ZZK-1 v drugem odstavku 13. člena kot pravice, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo. Tudi primerjalni pravni redi pri nepremičninah dopuščajo vpisovanje odkupne pravice v zemljiško knjigo, s čimer je mogoče doseči, da se tretji pridobitelji ne morejo sklicevati na dobro vero. Vknjiţena odkupna pravica tako učinkuje tudi zoper kasnejšega pridobitelja nepremičnine in ne pomeni pravne ovire za prenos nepremičnine oziroma lastninske pravice na nepremičnini.


234






229




M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 217


Zavezanec mora upravičencu, ki je uveljavil odkupno pravico, izstaviti zemljiškoknjiţno dovolilo, medtem ko je (zavezovalni) pravni temelj prenosa dogovor o odkupni pravici in izjava odkupnega upravičenca, da uveljavlja odkupno pravico. Prodajno pogodbeno razmerje bo nastalo takrat, ko bo odkupni zavezanec prejel od odkupnega upravičenca izjavo o uresničitvi odkupne pravice (smiselno 28. člen OZ).


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233. 234; R. Vrenčur, Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2000, str. 43


Tuje ureditve, ki urejajo odkupno pravico, jo običajno veţejo na določen čas. Tako se lahko po nemški ureditvi izkoristi odkupna pravica pri nepremičninah v 30 letih, pri premičninah pa v 3 letih od časa, ko je bila dogovorjena (§ 503 BGB). Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 234


Prim.: 38. člen SPZ


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 233; 13. člen ZZK-1




51

Odkupna pravica se lahko dogovori v povezavi s predhodno prodajo nepremičnine (nazajkupna pravica), ali pa povsem samostojno in neodvisno od predhodne prodaje.

Pri nazajkupni pravici si prodajalec, ki je zaradi finančne stiske prisiljen prodati stvar, ki mi je posebej pri srcu, izgovori odkupno pravico zato, da si zagotovi moţnost, da potem, ko se mu gmotni poloţaj izboljša, dobi stvar nazaj.





238





V praksi pa ima lahko odkupna pravica velik pomen v povezavi z leasingom nepremičnin. Če gre pri konkretnem leasingu za modaliteto sale and lease back, bo gotovo v interesu jemalca leasinga, da se opravi vpis zakupne pravice v zemljiško knjigo. Spet pa ne bo pravni poloţaj jemalca leasinga, ki ima obligacijsko pravico do odkupa, v zadostni meri zavarovan, če dajalec leasinga nepremičnino odsvoji tretjemu. Zato bo potrebno izvršiti tudi vpis odkupne pravice v korist jemalca leasinga v zemljiško knjigo. Poloţaj jemalca leasinga bo torej v celoti zavarovan le, če se bo izvršil tako vpis zakupne pravice kot tudi vpis odkupne pravice v zemljiško knjigo.





2.3.2.3.4. Pogodbena predkupna pravica


Tudi pogodbena predkupna pravica sodi med tiste obligacijske pravice, ki se lahko vpišejo v zemljiško knjigo, s čimer pridobijo omejene absolutne učinke. Glej več o pogodbeni predkupni pravici spodaj.






236

237




238

239


236





237


Glede na to, da je v našem pravu dopustno izgovoriti odkupno pravico tudi povsem samostojno, bo eden izmed glavnih razlogov za oblikovanje odkupne pravice v zagotovitvi prioritetnega poloţaja pri pridobitvi določene nepremičnine. Takšne moţnosti pa ne zagotavlja niti predkupna pravica, pri kateri je kreator spremembe lastninskega poloţaja predkupni zavezanec (trenutni lastnik nepremičnine). Pri odkupni pravici pa je v takšni vlogi kreatorja odkupni upravičenec (bodoči lastnik nepremičnine).


O koliziji odkupne pravice in

zakonite predkupne pravice glej spodaj.





239





V avstrijskem pravu je odkupna pravica vezana na predhodno prodajo nepremičnine (§ 1068 ODZ).


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 64


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 334


Prim.: R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 335




52

2.4.Predkupna pravica kot oblika omejevanja lastninske pravice

2.4.1. Splošno o predkupnih pravicah


Predkupna pravica je pravica upravičenca do prednostnega nakupa stvari, če se lastnik odloči, da bo stvar prodal in je na splošno urejena v 507. do 513. členu OZ.

Prodajalec mora predkupnemu upravičencu pred prodajo drugi osebi stvar ponuditi po isti ceni, kot jo namerava prodati drugi osebi in če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico, mora prodajalec stvar prodati njemu.




Glede na pravni temelj nastanka in pravne posledice razlikujemo pogodbene predkupne pravice, ki nastanejo na podlagi pravnega posla in v posamičnem interesu predkupnih upravičencev ter zakonite predkupne pravice, ki nastanejo na podlagi zakona, praviloma v javnem interesu.





243





2.4.2. Pogodbena predkupna pravica


V skladu z določbo 507. člena OZ, ki ureja pravnoposlovno predkupno pravico se lahko lastnik stvari (prodajalec) s pogodbenim določilom o predkupni pravici zaveţe, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o




240

241

242





243


R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1565




53


240





241





»Niti zakonita predkupna pravica niti pogodbena predkupna pravica ne dajeta upravičencu neposredne oblasti nad stvarjo (niti popolne niti omejene). Upravičenec ne more imeti nobenih koristi iz stvari, kot je to pri uţitku in drugih podobnih pravicah. Vendar pa se zakonita predkupna pravica zelo pribliţa absolutnim pravicam, ker učinkuje zoper vsakogar. Takšne učinke ima tudi vknjiţena pogodbena predkupna pravica. Zato tudi ne čudi, da obe navedeni vrsti predkupne pravice v tuji literaturi poimenujejo »stvarna predkupna pravica« (dingliches Vorkaufsrecht), vendar hkrati jasno poudarjajo, da ne gre v nobenem primeru za stvarno pravico, saj upravičencu ne zagotavlja neposredne oblasti nad stvarjo.«


242





Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103


Prim.: R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1565; R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 60

»Predkupna

pravica se lahko uveljavlja le pri prodaji, ne pa pri drugih pravnih poslih, ki so podlaga za prenos lastninske pravice (na primer darilna ali menjalna pogodba).«


pogojih prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.




245





V skladu s 509. členom OZ je ni mogoče odtujiti ali podedovati, če zakon ne določa drugače. Pogodbena predkupna pravica se dogovori za določen čas in v skladu s prvim odstavkom 511. člena OZ preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo. Če čas trajanja ni določen, predkupna pravica v skladu z drugim odstavkom 511. člena OZ preneha s potekom petih let


247





Če prodajalec sklene prodajno pogodbo in prenese lastninsko pravico, ne da bi o prodaji obvestil predkupnega upravičenca,

250



251





V primeru prodaje mora torej prodajalec predkupnega upravičenca obvestiti o prodaji ter njenih pogojih. Predkupni upravičenec mora v skladu s prvim odstavkom 508. člena OZ v tridesetih dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način (priporočena pošiljka ali s povratnico) obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izrabil svojo predkupno pravico. V skladu z drugim odstavkom 508. člena OZ mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino, ki jo je lastnik določil v obvestilu o nameravani prodaji, ali jo poloţiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine (odloţeno plačilo), lahko predkupni upravičenec v skladu s tretjim odstavkom 508. člena OZ izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje za plačilo, sicer pa ta rok zanj ne velja. Prim.: 507. člen OZ


245




246

247




248




249




250

251


V skladu s tretjim odstavkom 512. člena OZ upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega. Uveljavljanje predkupne pravice je torej vezano na šestmesečni subjektivni materialni prekluzivni rok, ki prične teči od dne, ko predkupni upravičenec izve za sklenitev prodajne pogodbe, oziroma od takrat, ko izve za prave pogodbene pogoje in petletni objektivni materialni prekluzivni rok, ki začne teči s trenutkom prenosa lastnine stvari na tretjega. Če se pri nepremičnini kupec ne vpiše v zemljiško knjigo in ne pride do prenosa lastnine stvari na kupca, petletni objektivni materialni prekluzivni rok ne začne teči.




54


244





»Predkupna pravica je strogo osebna pravica.«


246





od

sklenitve pogodbe, s katero je nastala.


248





je prodajna pogodba s tretjo osebo veljavno sklenjena, vendar je v skladu z 512. členom OZ izpodbojna.


249



»Predkupni upravičenec lahko v šestih mesecih od dneva, ko je zvedel za prodajo,


zahteva, da se pogodba razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Izpodbijanje je mogoče le, če je bila tretjemu, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana ali mu ni mogla ostati neznana (dobrovernost). Pri nepremičninah to praviloma pomeni, da je izpodbijanje zaradi pogodbene predkupne pravice mogoče le, če je bila ta vpisana v zemljiško


244





M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 215; R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105; 508. člen OZ


R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105


Tu imamo novo ureditev v primerjavi z ZOR, kjer je bilo določeno, da predkupna pravica ne more trajati več kot pet let.


Prim.: 511. čl. OZ; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61; R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105


Enako velja, če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo (na primer z navedbo višje cene, da bi predkupni upravičenec ne izkoristil svoje pravice).


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 216

knjigo.«


Pogodbena predkupna pravica se namreč na podlagi 3. točke drugega odstavka 13. člena ZZK-1 lahko vpisuje v zemljiško knjigo, s čimer pridobi publiciteto,


253


252





Ko pogodbena predkupna pravica pridobi publiciteto, nihče tretji, ki bi nepremičnino kupil, ne bi mogel trditi, da ni vedel za obstoj predkupne pravice. Če pa ta pravica pri nepremičnini ni vpisana, je ni mogoče uveljavljati proti pošteni osebi, ki zaupa v zemljiškoknjiţne podatke. Tako pridobi sicer obligacijska pravica učinke erga omnes in se na nek način »postvari« oziroma postane podoba stvarnim pravicam.


255


tako da lahko učinkuje proti tretjim.


254





2.4.3. Zakonita predkupna pravica

2.4.3.1. Splošno o zakoniti predkupni pravici


513. člen OZ določa da lahko imajo določene osebe predkupno pravico po zakonu in da trajanje zakonite predkupne pravice ni omejeno. Če zakon za posamezen primer ne določa drugače, se zanjo smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici.


256



Zakonita predkupna pravica je ena najšibkejših oblik omejevanja lastninske pravice na nepremičninah. Gre za omejevanje prometa oz. razpolaganja z nepremičninami praviloma v javnem interesu.


257


»Predkupna pravica ne posega bistveno v svobodo razpolaganja, temveč usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine. Predkupna pravica ne ovira lastnika nepremičnine pri odločitvi, ali bo nepremičnino prodal, temveč vpliva samo na odločitev, komu jo bo prodal. Prav tako lahko lastnik svobodno določa vse pogoje prodaje.«


258






252


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 216

253


Publiciteta zakonite predkupne pravice pa izhaja ţe iz zakona, ki predkupno pravico določa (ignorantia iuris nocet).


254


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 60


255


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 105

256


513. člen OZ

257


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61


258


M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213




55

Naše pravo pozna vrsto zakonitih predkupnih pravic na nepremičninah, ki jih v globalnem lahko razvrstimo na splošne in posebne.


259


»Splošne se nanašajo na vse nepremičnine, ki imajo nek določen status: dejstvo, da je nepremičnina v solastnini, da gre za kmetijsko zemljišče ali gozd oziroma da nepremičnina leţi na poselitvenem območju. Posebne zakonite predkupne pravice pa se nanašajo na nepremičnine, ki so zaradi določenih specifičnih lastnosti podvrţene posebnemu pravnemu reţimu.«


260





V naši zakonodaji so določene naslednje splošne zakonite predkupne pravice:
-
predkupna pravica solastnika nepremičnine (tretji odstavek 66. čl. SPZ),
-
predkupna pravica pri prodaji posameznega dela stavbe (124. čl. SPZ in 176. do 178. čl. SZ-1),
-
predkupna pravica občine na poselitvenih območjih (85. do 91. čl. ZUreP-1) in
-
predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih (20. do 24. čl. ZKZ).


261





Posebne zakonite predkupne pravice so določene v vrsti posebnih predpisov:
-
47. čl. ZG določa zakonito predkupno pravico na varovalnih gozdovih iz 43. čl. ZG in gozdovih s posebnim pomenom iz 44. čl. ZG v korist drţave oziroma lokalne skupnosti;
-
62. čl. ZVKD-1 določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah s statusom kulturnega spomenika v korist drţave in lokalne skupnosti, kjer spomenik leţi; - 84. čl. ZON določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah v zavarovanih območjih v korist drţave in lokalne skupnosti;
-
16. in 22. čl. ZV-1 določata zakonito predkupno pravico na vodnih zemljiščih, ki imajo status naravnega vodnega javnega dobra v korist lokalne skupnosti, in na vodnih zemljiščih v korist drţave;
-
25. čl. ZVG


262


določa zakonito predkupno pravico na zemljiščih, na katerih so vojna grobišča v korist drţave.


263






259


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213

260


M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61, 62


261


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 213

262


Zakon o vojnih grobiščih (ZVG), Ur. list RS št. 65/2003

263


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 214




56

2.4.3.2. Splošne zakonite predkupne pravice

2.4.3.2.1. Zakonita predkupna pravica v korist solastnikov nepremičnine (tretji odst. 66. čl. SPZ)


Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo v skladu s tretjim odstavkom 66. člena SPZ drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.

265



Solastnina ţe sama po sebi predstavlja moţen vir sporov,





268





2.4.3.2.2. Zakonita predkupna pravica v korist etažnih lastnikov (124. čl. SPZ)


Če ima nepremičnina dva ali več etaţnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo v skladu s prvim odstavkom 124. člena SPZ pri prodaji posameznega dela v etaţni lastnini drugi etaţni lastniki predkupno pravico. Za uveljavljanje predkupne pravice se v skladu z drugim odstavkom 124. člena SPZ smiselno uporabljajo določila




264


Če sočasno uveljavlja predkupno pravico več solastnikov, jo lahko vsak od njih uveljavlja sorazmerno s svojim idealnim deleţem. Prim.: tretji odstavek 66. člena SPZ


265





266

267





268




269


Takšne določbe pa ZTLR ni poznal in predstavlja pomembno novost, ki jo je v naše pravo prinesel SPZ. Vendar je potrebno opozoriti, da je predkupni upravičenec tisti, ki mora skrbeti, da bo ta njegova pravica upoštevana, v čemer se zakonita predkupna pravica po SPZ bistveno razlikuje od zakonite predkupne pravice občine po ZUreP-1, kjer notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjiţnem dovolilu, če ni priloţen dokument, iz katerega izhaja, da občina svoje predkupne pravice ne uveljavlja. Prim.: M. Tratnik, Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine, Pravna praksa, št. 44, 2003, str. 12; J. Dernovšek; Stvarno pravo: Zakonita predkupna pravica, Pravna praksa, št. 1, 2003, str. 5




57


264


Torej, če posamezni solastnik

prodaja svoj idealni del nepremičnine

266


komu tretjemu, imajo preostali solastniki

267


zato

se z zmanjšanjem števila solastnikov oziroma s pridobitvijo celotne stvari v izključno lastnino moţnosti sporov nedvomno zmanjšajo, omogoča pa se tudi smotrnejše funkcioniranje lastnine.


predkupno pravico.





Ta predkupna pravica tako omogoča ukinjanje solastninskih razmerij, kar je nedvomno v interesu varnega in enostavnega pravnega prometa z nepremičninami in torej tudi v javnem interesu.


269





To zakonito predkupno pravico lahko uveljavljajo tudi v izvršbi na idealni del nepremičnine. Preostali solastniki imajo v izvršbi kot predkupni upravičenci prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani draţbi izjavijo, da kupujejo nepremičnino pod enakimi pogoji. Če je bila nepremičnina prodana z neposredno pogodbo, sodišče predkupne upravičence posebej povabi, naj izjavijo, ali ţelijo izkoristiti svojo pravico. Čeprav je predkupni upravičenec izkoristil svojo pravico, ima kupec v izvršbi takoj moţnost ponuditi višjo ceno (182. člen ZIZ).


Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 337


Latinski pravni rek Communio est mater rixarum pomeni, da je premoţenjska (tj. solastninska) skupnost vir oziroma dobesedno mati prepirov. V premoţenjski (tj. solastninski) ali siceršnji skupnosti, v kateri se kriţajo interesi različnih subjektov oziroma se prepletajo lastni in tuji interesi, redno prihaja do sporov in prepirov. Prim.: J. Kranjc, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 48


Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 338; J. Kranjc, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000, str. 48

SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.





Smiselnost te predkupne pravice je v dejstvu, da je za manjše stavbe v etaţni lastnini pomembna tudi osebna povezanost med lastniki. S predkupno pravico lahko ob prodaji posameznega dela preostali etaţni lastniki preprečijo, da bi v skupnost vstopil nekdo, ki ga ne ţelijo. Takšna predkupna pravica ne pomeni prekomernega posega v ustavno zavarovano lastninsko pravico. S takšno omejitvijo razpolaganja se zmanjšajo moţnosti za konflikte v skupnosti oziroma se zagotavljajo boljši pogoji za mirno soţitje, s tem pa se zagotavlja socialna funkcija lastnine.





2.4.3.2.3. Predkupna pravica po SZ-1


Stanovanjski zakon

ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas. To pravico lahko uveljavlja, če je ne uveljavlja solastnik stanovanja. Predkupni upravičenec lahko svojo predkupno pravico vknjiţi v zemljiško knjigo, kar je izjema, saj se zakonite predkupne pravice sicer ne vknjiţijo v zemljiško knjigo.





2.4.3.2.4. Zakonita predkupna pravica občine po ZUreP-1


Po ZUreP-1, ki ureja zakonito predkupno pravico občine v členih 85 do 91, ima zakonito predkupno pravico občina, ki ji je treba prednostno ponuditi nepremičnino, če je ta na območju, ki ga je občina z odlokom določila kot območje predkupne pravice. Notar ne sme overiti podpisa prodajalca, če ne predloţi dokazila o tem, da občina ne






270

271

272

273

274





275


Če uveljavlja predkupno pravico več etaţnih lastnikov, jo tako lahko vsak uveljavlja sorazmerno s svojim delom v zgradbi.


271


270





272





273


v 176. členu ustanavlja zakonito predkupno pravico v korist najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice,


274





275





Prim.: 124. člen SPZ


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 106


Prim.: V. Rijavec v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 591, 592


Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur. list št. 69/2003, 57/2008


18. člen SZ je določal predkupno pravico v korist najemnikov za nedoločen čas, kar je ustavno sodišče zaradi neskladnosti z ustavo razveljavilo tako, da velja predkupna pravica le še za tiste najemnike stanovanj, ki so imeli na njih stanovanjsko pravico (U-I119/94, Ur. list RS, št. 24/96).


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 107




58

Vendar je te pretirane določbe (ki se nanašajo tudi na stanovanja) v uporabi omejil ZZK-1, ki je določil, da se ne uporabljajo določbe za zemljiškoknjiţna dovolila, ki se nanašajo na samostojne dele objekta v etaţni lastnini (četrti odstavek 38. člena ZZK-1). Prav tako ne velja predkupna pravica za primere, ko lastnik proda nepremičnino zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju, sorodniku v ravni vrsti, posvojitelju ali posvojencu in ko je kupec drţava, oseba javnega prava ali izvajalec drţavne javne sluţbe.


uveljavlja predkupne pravice.





2.4.3.2.5. Predkupna pravica po ZKZ


Predkupne pravice pri prometu s kmetijskimi zemljišči posebej ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki določa krog predkupnih upravičencev.

279





Pred sklenitvijo prodajne pogodbe mora lastnik nepremičnine od občinskega upravnega organa pridobiti lokacijsko informacijo o zemljišču. Pri tem mora v zahtevi za izdajo lokacijske informacije navesti namen, zaradi katerega se lokacijska informacija zahteva. Lokacijska informacija, ki je bila zahtevana zaradi nameravane prodaje mora vsebovati tudi podatek o obstoju oziroma neobstoju zakonite predkupne pravice občine. Če iz lokacijske informacije izhaja, da zakonita predkupna pravica občine obstaja, mora lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice (prodajalec) od občine pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe zahtevati izdajo potrdila o uveljavljanju ali neuveljavljanju predkupne pravice. Če občina potrdila ne izda v petnajstih dneh od vloţitve zahteve, se v skladu s 87. členom ZUreP-1 šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja. Če občina izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora prodajalec v skladu s prvim odstavkom 88. člena podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri se mora občina izjaviti najkasneje v petnajstih dneh, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Če občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko v skladu z drugim odstavkom 88. člena prodajalec po preteku petnajstdnevnega roka proda nepremičnino drugi osebi, vendar le pod enakimi ali zase ugodnejšimi pogoji, kot jih je ponudil občini.


277

278





279

280


276





277





278


Ker mora

se mora ponudba za prodajo objaviti na oglasni deski in enotnem drţavnem portalu E-uprave.


280


prodajalec pri prodaji pridobiti odobritev upravne enote,






276





Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 108


V skladu s 23. členom ZKZ imamo opravka s šestimi kategorijami, ki si sledijo v navedenem vrstnem redu: solastnik; kmet mejaš; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki potrebuje zemljišče za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti; Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Če predkupno pravico uveljavlja več kmetov, uvrščenih na isto mesto v vrstnem redu predkupnih upravičencev, imajo prednost po vrsti: kmet, ki mu je kmetijska dejavnost edina ali glavna dejavnost, nato kmet, ki zemljišče sam obdeluje in nato kmet, ki ga določi prodajalec.


Prvi odstavek 19. člena ZKZ


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 106, 107




59

2.4.4. Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico


»Med zakonito in pravnoposlovno predkupno pravico je nekaj praktičnih razlik. Prva razlika je glede moţnosti vpisa v zemljiško knjigo. Zakon o zemljiški knjigi dopušča vpis v zemljiško knjigo samo za predkupno pravico, če je ta nastala na podlagi pravnega posla (3. točka drugega odstavka 13. člena ZZK-1). Zakonite predkupne pravice načeloma ni treba vpisati v zemljiško knjigo, saj njeno publiciteto zagotavlja ţe zakon, iz katerega izhaja. Vendar poznamo tudi izjeme. Tako na primer SZ-1 določa, da se lahko zakonita predkupna pravica najemnika (prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas) iz 176. člena SZ-1 vpiše v zemljiško knjigo na predlog predkupnega upravičenca (prvi odstavek 178. člena SZ-

1).«


281





Vpis v zemljiško knjigo je torej pomemben predvsem pri pogodbeni predkupni pravici, medtem ko nastanejo publicitetni učinki zakonite predkupne pravice ţe z zakonom.




Druga razlika pa je v uveljavljanju. Pravnoposlovna predkupna pravica se lahko uveljavlja samo proti tistim kupcem, ki so slaboverni, zakonita pa zoper vsakogar. Tukaj postane pomembna moţnost vpisa v zemljiško knjigo, saj ni mogoče očitati slabovernosti tistemu, ki je pošteno ravnal v pravnem prometu in zaupal v zemljiškoknjiţno stanje. Moţnost vpisa v zemljiško knjigo pa je pomembna tudi zato, ker omogoča (omejeno) uveljavljanje pogodbene predkupne pravice v izvršilnem postopku.


284




281

282

283

284


Nobene razlike namreč ni pri uveljavljanju vknjiţene pravnoposlovne predkupne pravice in zakonite predkupne pravice v izvršilnem postopku na nepremičnine. Predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je vpisana v zemljiško knjigo, mora biti na javno draţbo vabljen ţe na podlagi drugega odstavka 510. člena OZ. Če bi sodišče to prezrlo, lahko le-ta zahteva razveljavitev draţbe. Prvi odstavek 510. člena sicer določa, da se predkupni upravičenec na javni draţbi načeloma ne more sklicevati na svojo predkupno pravico, vendar velja drugače pri nepremičninah. Zakon o izvršbi in zavarovanju v 182. členu določa, da ima imetnik zakonite predkupne pravice oziroma imetnik vknjiţene pogodbene predkupne pravice prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani draţbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. Kadar pa se nepremičnina prodaja z neposredno pogodbo, povabi sodišče predkupnega upravičenca, naj na zapisnik pri sodišču izjavi, ali ţeli izkoristiti pravico. Če predkupni upravičenec izrabi svojo pravico, imata najboljši ponudnik na draţbi ali kupec pri neposredni pogodbi takoj pravico ponuditi višjo ceno. Podobno ureja predkupno pravico tudi Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji v 149. in 150. členu. Prim.: R. Vrenčur , Pravna ureditev nepremičnin,




60


S tem je dopusten vpis v zemljiško knjigo, saj 5. točka drugega odstavka 13. člena ZZK-1 določa, da se lahko v zemljiško knjigo vpišejo tudi druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.


282





283





Izpodbijanje pogodbe zaradi neupoštevanja pogodbene predkupne pravice



R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 103, 104


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 104


R. Vrenčur, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003

je praviloma mogoče le, če je bila tretjemu, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana ali mu ni mogla ostati neznana (dobrovernost), kar pri nepremičninah praviloma pomeni, da je izpodbijanje zaradi pogodbene predkupne pravice mogoče le, če je bila ta vpisana v zemljiško knjigo. Če pa ni bila upoštevana zakonita predkupna pravica, ki se ne vpisuje v zemljiško knjigo, pa tretji praviloma ne more biti v dobri veri, ker publiciteta zakonite predkupne pravice izhaja iz zakona, ki predkupno pravico določa (ignorantia iuris nocet).


285


»Seveda so moţne izjeme. Če na primer solastniško razmerje na etaţni lastnini (še) ni razvidno iz zemljiške knjige, tretji ne more vedeti za zakonito predkupno pravico iz 66. oziroma 124. člena SPZ.«


286





Tretja razlika med obema predkupnima pravicama je v krogu oseb, na katere posamezna predkupna pravica nanaša. Pravnoposlovna predkupna pravica je ustanovljena v korist točno določene osebe, zakonita predkupna pravica pa praviloma ščiti neki širši javni interes. Vendar tudi tukaj obstajajo izjeme in tako zakonite predkupne pravice ščitijo interese etaţnih lastnikov, solastnikov ali najemnikov.


287





2.4.5. Kolizije predkupnih pravic


V pravnem prometu lahko nastanejo različne kolizije predkupnih pravic, tako da lahko pride do situacije ko lahko ima na isti stvari več oseb (pravnoposlovno ali zakonito) predkupno pravico. Splošno pravilo v našem pravu je, da ima v primeru kolizije med zakonito in pogodbeno predkupno pravico prednost zakonita predkupna pravica, kar je razumljivo, saj bi sicer stranke vedno lahko obšle sistem zakonitih predkupnih pravic. V koliziji zakonitih predkupnih upravičencev po ZKZ je vrstni red določen v samem zakonu,


288


prav tako pa so rešene tudi kolizije različnih predkupnih upravičencev kmetov v istem vrstnem redu. V koliziji predkupne pravice najemnika – bivšega imetnika stanovanjske pravice in solastnika stanovanja ima prednost solastnik, najemnik






GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 104; 510. čl OZ; M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 60


285


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 216

286


M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 61

287


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 104

288


23. člen ZKZ




61

pa ima pravico pred drugimi etaţnimi lastniki,

290





2.4.6. Kolizija predkupne pravice in odkupne pravice


V primeru kolizije odkupne pravice in zakonite predkupne pravice ima prednost slednja. Drugačna interpretacija bi omogočala zaobid zakonite predkupne pravice. Prodajalec bi s kupcem (kateremu ţeli prodati nepremičnino) namesto prodajne pogodbe sklenil dogovor o odkupni pravici, nakar bi kupec to pravico izkoristil.


291





Zakonita predkupna pravica pride v poštev, če lastnik nepremičnino proda. Pri odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki prodaja nepremičnino, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker ne bi šlo za prodajo, torej ne bi bilo potrebno upoštevati zakonite predkupne pravice. Ker vknjiţena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do poloţaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal odkupno pravico zoper zakonitega predkupnega upravičenca (na primer občino), ki je svojo predkupno pravico izkoristil. Takšna interpretacija bi v preveliki meri predstavljala moţnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, še posebej tistih, ki so določene v javnem interesu, zato je treba dati prednost zakoniti predkupni pravici.




»V primeru nastanka kolizije med pogodbeno odkupno in pogodbeno predkupno pravico pa pride v poštev smiselna uporaba 6. člena SPZ (prioritetno načelo),




294






289

290

291




292




293




294


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 64




62


289


ki imajo prav tako zakonito predkupno

pravico po SPZ.





292





kar pomeni, da je potrebno prej ustanovljeni pravici dati prednost pred kasneje ustanovljeno pravico.«


293





176. člen SZ-1


Prim.: R. Vrenčur, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006, str. 109


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 64


Prim.: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 64; R. Vrenčur v SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, str. 234


Neposredna uporaba 6. člena SPZ ni moţna, ker ne gre za stvarni pravici, temveč pravici obligacijskega prava.

3. SKLEP




Pri lastninski pravici gre za temeljno ustavno zagotovljeno pravico, ki predstavlja najširšo oblast nad stvarjo, zato je treba posege v lastninsko pravico razlagati restriktivno. Kriteriji za poseg v lastnino morajo biti vedno jasni in izrecni, kar pomeni, da je na področju omejevanja lastninske pravice analogija nedopustna.




296





69. člen URS določa, da se lastninska pravica na nepremičnini lahko v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon, vendar kljub temu v praksi marsikdaj ostaja vprašanje nadomestila oziroma odškodnine nerešeno. Vsekakor bi bila potrebna sistemska rešitev glede odškodnin na primer pri sluţnostih v javno korist.

Poseben pomen v zvezi z omejitvami lastninske pravice imajo obligacijske pravice, katerih opredelilni znak je njihovo relativno učinkovanje. Načeli avtonomije in dispozitivnosti dopuščata prosto oblikovanje obligacijskih razmerij, tako da se na




295

296




297


295


Pri posegih je

potrebno vzpostavljati ravnoteţje med individualističnimi interesi lastnika zemljišča, lastniki drugih zemljišč in javnim interesom.


Omejitve lahko določa zakon ali pa lastnik sam po svoji volji omeji svojo lastninsko pravico. Zakon lahko določa omejitve lastninske pravice tako v javnem kot v zasebnem interesu, marsikdaj pa se ravno preko varovanja zasebnega interesa, posredno varuje tudi javni interes.

Vsebina omejitev se razteza do najmanjših moţnih, ko omejitev lastnika ne ovira bistveno pri njegovem izvrševanju lastninske pravice, kot na primer, da mora dovoliti prost prehod čez svoj gozd; preko omejitev, pri katerih se lastnik odreče delu svoje suverenosti; pa do skrajnosti, kot je razlastitev. Predkupna pravica na primer začne »omejevati« lastnika komaj, ko se ta odloči stvar prodati, pri čemer zakonita predkupna pravica s tem usmerja pravni promet na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine in kot taka predstavlja v našem pravnem sistemu pogost instrument regulacije pravnega prometa z nepremičnino.


297





Prim.: R. Vrenčur, Komunalne sluţnosti, Pravna praksa, št. 7, 2002, str. 17


Prim.: M. Juhart, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003, str. 1531


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 170




63

obligacijskopravnem nivoju lahko stranke dogovorijo skoraj karkoli. V zemljiško knjigo pa se lahko vpisujejo samo tiste obligacijske pravice, za katere je glede na njihovo pravno naravo pomembna publiciteta v zemljiški knjigi.


298


Tako lahko nekatere obligacijske pravice, glede katerih zakon to dopušča, s pomočjo vpisa v zemljiško knjigo, ali celo brez vpisa, kot je to primer pri zakupni pravici, pridobijo omejene absolutne učinke in tako predstavljajo pomemben poseg v lastninsko pravico. Z vpisom ali na podlagi zakona pridobijo višjo pravno kvaliteto oziroma se oplemenitijo, kar jih »naredi močnejše« v poseganju v lastninsko pravico.

Pomembno omejevanje lastninske pravice lahko predstavljajo omejene stvarne pravice oziroma stvarne pravice na tuji stvari, ki lahko obstajajo samo poleg lastninske pravice, pri čemer se na imetnika prenaša del lastnikove oblasti. V tem delu mora lastnik prepustiti svojo oblast imetniku druge stvarne pravice, zato je pomembno ali ta omejitev nastane po volji lastnika ali proti njegovi volji.


299





Poudariti je potrebno, da je celosten pregled omejitev lastninske pravice nemogoče izdelati, saj bi le-ta moral vsebovati številne omejevalne določbe številnih področnih zakonov, ki pa se nenehno spreminjajo. Poleg v tem delu obravnavanih omejitev pa predstavljajo omejitev lastninske pravice tudi večosebna lastninska razmerja (solastnina, skupna lastnina, solastnina etaţnih lastnikov na skupnih delih).

Menim, da je bistvenega pomena razlikovanje med tistimi omejitvami, ki nastanejo po volji lastnika in tistimi, ki nastanejo proti njegovi volji. Čeprav lahko omejitve, ki nastanejo na podlagi volje lastnika včasih posegajo v lastninsko pravico intenzivneje kot tiste, ki nastanejo proti njegovi volji in čeprav morda (finančne) okoliščine lastnika prisilijo k omejevanju svoje lastninske pravice, se lastnik vendarle zanje odloči sam. Sam pretehta med pozitivnimi in negativnimi vidiki konkretne omejitve in se odloči kaj mu v danem trenutku pomeni več; popolna uporaba in uţivanje lastninske pravice na svoji nepremičnini ali nadomestilo, ki ga dobi, če se (delu) suverenosti odpove; gotovost o trajnosti njegove lastninske pravice na nepremičnini ali sredstva, ki mu jih zagotovi hipoteka, ki hkrati to gotovost zmanjša, … Iz tega razloga sem v vsebinskem




298


Prim.: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjiţno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 270


299


Prim.: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007, str. 40




64

delu stvarne pravice na tuji stvari opisala na dveh mestih, ločeno glede na prisotnost ali neprisotnost volje lastnika nepremičnine, ki se obremenjuje.

»Bistvo sodobne pravne teorije o lastninski pravici lahko skrčimo na ugotovitev, da lastninska pravica ni več absolutna ali vseobsegajoča in oblastvena, saj jo omejujejo različna pravna področja, tako da je njen tradicionalni koncept zelo okrnjen, saj se vse bolj uveljavlja njena socialna funkcija, ki daje posamezniku – upravičencu pravico uporabljati stvar, jo uţivati in razpolagati z njo toliko, kolikor dopušča pravni red, vsako drugo uporabo pa izključuje in prepoveduje. Tudi omejitve so njen sestavni del, saj ta šele z njimi resnično zaţivi in pridobi svoj pomen.«


300






300


M. Štritof-Brus, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006, str. 16




65

BIBLIOGRAFIJA

Viri


- Energetski zakon (EZ), Uradni list RS št. 79/1999, 27/2007 (UPB2), 70/2008, Ljubljana, 1999

- Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS št. 83/2001, 97/2007 (OZ-UPB1), Ljubljana, 2001

- Stanovanjski zakon (SZ-1), Uradni list RS št. 69/2003, 57/2008, Ljubljana, 2003

- Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS št. 87/2002, Ljubljana, 2002

- Ustava RS (URS), Uradni list RS št. 33/1991, 42/97, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/06, Ljubljana, 1991

- Zakon o dedovanju (ZD), Uradni list SRS št. 15/1976, 23/1978, Uradni list RS št. 67/2001, Ljubljana, 1976

- Zakon o gozdovih (ZG), Uradni list RS št. 30/93, 67/2002, 110/2007, Ljubljana, 1993

- Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), Uradni list št. 51/1998, 3/2007 (UPB4), 93/2007, Ljubljana, 1998

- Zakona o javnih cestah (ZJC), Uradni list št. RS 29/1997, 33/2006 (ZJC-UPB1), 45/2008, Ljubljana, 1997

- Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Uradni list RS št. 55/96, 55/2003 (ZKZUPB1), Ljubljana, 2003

- Zakon o ohranjanju narave (ZON), Uradni list RS št. 56/1999, 96/2004 (ZONUPB2), Ljubljana, 1999

- Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Uradni list RS št. 110/2002, 8/2003, Ljubljana, 2002

- Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), Uradni list RS št. 16/2008, Ljubljana, 2008

- Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Uradni list RS št. 18/2004, Ljubljana, 2004

- Zakon o vojnih grobiščih (ZVG), Uradni list RS št. 65/2003, Ljubljana, 2003

- Zakon o vodah (ZV-1), Uradni list RS št. 67/2002, 57/2008, Ljubljana, 2002

- Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS št. 58/2003, Ljubljana, 2003





66

Literatura


Publikacije in članki


- Dernovšek Joţe, Stvarno pravo: Zakonita predkupna pravica, Pravna praksa, št. 1, 2003

- Erdelič Biljana, Ustanovitev sluţnosti v javno korist brez odškodnine za poseg v lastninsko pravico, Pravna praksa, št. 38, 2007

- Frantar Tone, Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1993

- Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaţ, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaţ, Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004

- Juhart Miha, Nepremičnine in prostor: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6, 2003

- Juhart Miha, Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana 2007

- Kranjc Janez, Latinski pravni reki, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana 2000

- Plavšak Nina, Juhart Miha, Podgoršek Bojan, Kranjc Vesna, Ilovar Gradišar Sonja, Zabel Bojan, Moţina Damjan, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del),

3.knjiga, GV Zaloţba, Ljubljana 2004

- Rijavec Vesna, Keresteš Tomaţ, Vrenčur Renato, Knez Rajko, Pravna ureditev nepremičnin, GV Zaloţba, Ljubljana 2006

- Sajovic Bogomir, Lastninska pravica, izvedene in posebne pravice, Uradni list RS, Ljubljana 2001
-
Šinkovec Janez, Ustavno zagotavljanje lastnine, Podjetje in delo, št. 6, 1992
-
Štritof – Brus Mojca, Razlastitve in druge omejitve lastninske pravice, Planet GV, Ljubljana 2006

- Tratnik Matjaţ, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije, Ljubljana 2004

- Tratnik Matjaţ, Razlastitev, Podjetje in delo, št. 6, 2003

- Tratnik Matjaţ, Sluţnosti v javno korist, Pravna praksa, št. 9, 2006

- Tratnik Matjaţ, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, Zaloţba Uradni list RS, Ljubljana 2002

- Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjiţno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005




67

- Tratnik Matjaţ, Zakonita predkupna pravica solastnika nepremičnine, Pravna praksa, št. 44, 2003

- Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, Zbirka predpisov, GV Zaloţba, Ljubljana 2009

- Vrenčur Renato, Komunalne sluţnosti, Pravna praksa, št. 7, 2002

- Vrenčur Renato, Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, št. 31, 2004

- Vrenčur Renato, Nekateri vidiki omejitev lastninske pravice, Institucionalno varstvo nekaterih človekovih pravic, predvsem s področja druţinskih in socialnih razmerij s primerjalnopravnimi vidiki prava Evropske Unije ter njenih članic, Zbornik prispevkov, Inštitut za civilno, primerjalno in mednarodnopravno zasebno pravo, Maribor 1998

- Vrenčur Renato, Omejitev razpolaganja po volji lastnika na področju nepremičnin, Pravna praksa, št. 26, 2003

- Vrenčur Renato, O prepovedi odsvojitve in obremenitve, Pravna praksa, št. 420, 1999

- Vrenčur Renato, Varstvo pred imisijami po SPZ, Pravna praksa, št. 7, 2004

- Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005

- Vrenčur Renato, Zakonita predkupna pravica na področju nepremičnin, Podjetje in delo, št. 6, 2003


Spletni viri


- Spletna stran Zavoda za gozdove: http://www.zgs.gov.si

- Spletna stran Geodetskega zavoda Slovenije:

http://www.gzs-dd.si/o_komasacije.htm





68